Służebność jest ograniczonym prawem rzeczowym obciążającym daną nieruchomość. Zasadniczo kodeks cywilny wyróżnia trzy rodzaje służebności - służebności gruntowe, osobiste i przesyłu.
Służebność gruntowa polega na tym, że daną nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (tzw. nieruchomości władnącej). W zależności od umowy (najczęstsza forma nadania/nabycia służebności) właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, lub właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności.
Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części. Zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się zwykle podług zasad współżycia społecznego i przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych. Istotnym przepisem jest, aby służebność gruntowa być wykonywana w sposób jak najmniej utrudniający korzystanie z nieruchomości obciążonej.
Służebność osobista występuje wówczas, gdy nieruchomość zostaje obciążona na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej. Zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania jest oznaczany na podstawie osobistych potrzeb uprawnionego, przy uwzględnieniu zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych. Służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego, i jest niezbywalna oraz nie podlega dziedziczeniu.
Służebność przesyłu polega na tym, że nieruchomość zostaje obciążona na rzecz przedsiębiorcy, który może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem znajdujących się tam urządzeń służących do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz innych podobnych urządzeń. Po wygaśnięciu służebności przesyłu, przedsiębiorca ma obowiązek usunięcia urządzeń. Do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych.