Kredyty hipoteczne

Kredyt hipoteczny to długoterminowy kredyt bankowy (z możliwością rozłożenia spłaty zadłużenia na maksymalnie 35 lat), udzielany na określony cel, a jego wyróżnikiem jest stosowanie obowiązkowego zabezpieczenia hipotecznego.

Zgodnie z obowiązującą od 2013 r. Rekomendacją S opracowaną przez Komisję Nadzoru Finansowego kredyty hipoteczne mogą być udzielane jedynie w tej walucie, w której kredytobiorca otrzymuje wynagrodzenie lub jego większość. Dzięki wprowadzeniu tej zasady możliwość udzielania ryzykownych kredytów walutowych (w tym cieszącą się złą sławą kredytów frankowych) została ograniczona niemal do zera.

Wśród kredytów zabezpieczonych hipoteką wyróżniamy:

• kredyty mieszkaniowe (na zakup domu lub mieszkania),
• kredyty budowlane (na sfinansowanie inwestycji budowlanej),
• kredyty mieszkaniowo-budowlane (na budowę, rozbudowę czy remont domu systemem gospodarczym lub zakup dopiero stawionego domu czy lokalu od dewelopera),
• kredyty refinansowe (na spłatę innego kredytu hipotecznego),
• hipoteczne kredyty konsolidacyjne (na spłatę innych kredytów, nie tylko hipotecznych; umożliwiają również dobranie dodatkowych środków do wykorzystania na inne potrzeby).

Mimo że wśród osób zainteresowanych pożyczką na dom lub mieszkanie największą popularnością cieszą się kredyty promocyjne (kredyty bez prowizji lub z marżą obniżoną pod warunkiem założenia konta, karty kredytowej czy zawarcia polisy na życie), to każdy z banków ma obowiązek posiadać w ofercie również kredyty standardowe - dostępne bez konieczności zakupu dodatkowych produktów.

Hipoteka jest ustanawiana na rzecz kredytodawcy na prawie użytkowania lub prawie własności mieszkania, domu czy działki, a podstawę do dochodzenia roszczeń z hipoteki stanowi wpis w księdze wieczystej (KW), prowadzonej dla tej nieruchomości. Wpisu w KW dokonuje sąd na wniosek właściciela nieruchomości. Zarówno ustanowienie hipoteki, jak i jej zdjęcie (którego można dokonać dopiero po całkowitej spłacie kredytu lub ustanowieniu innego zabezpieczenia – za uprzednią zgodą banku) wiążą się z koniecznością złożenia odpowiedniego wniosku do sądu wieczystoksięgowego oraz wniesieniem opłaty skarbowej:

• 200 zł za wpis hipoteczny na rzecz banku,
• 100 zł za wykreślenie wpisu w księdze wieczystej (po spłacie kredytu),
• 19 zł podatku PCC (od czynności cywiloprawnych) – pobierane tylko od wpisu do KW.

Zabezpieczeniem spłaty zadłużenia jest zazwyczaj ta nieruchomość, na której zakup lub budowę klient pożycza pieniądze, ale można wytypować do tego inną, należącą do kredytodawcy lub osoby trzeciej (za jej zgodą), jeśli taką możliwość dopuszcza dany bank.

Zastosowanie zabezpieczenia w postaci wpisu w KW nieruchomości jest właśnie tym elementem, dzięki któremu kredyty hipoteczne są znacznie tańsze niż kredyty gotówkowe. Hipoteka umożliwi bankowi odzyskanie pieniędzy w przypadku, w którym kredytobiorca przestanie spłacać raty. Na podstawie wpisu w KW i po dopełnieniu formalności prawnych bank będzie mógł sprzedać przedmiot zabezpieczenia, bez konieczności uzyskania na to zgody dotychczasowego właściciela nieruchomości. Pieniądze z transakcji w pierwszej kolejności pokryją dług kredytowy klienta do wysokości hipoteki, a reszta (o ile zostanie) trafi do rąk kredytobiorcy.

Choć hipoteka jest podstawowym zabezpieczeniem spłaty kredytu hipotecznego, to nie jedynym. Inne rodzaje stosowanych zabezpieczeń to:

• ubezpieczenie nieruchomości,
• polisa na życie,
• ubezpieczenie od utraty pracy,
• ubezpieczenie pomostowe (na czas do momentu wpisu hipotecznego w KW),
• poręczenie osoby trzeciej,
• weksel,
• blokada środków na rachunku (np. lokata).

Ubezpieczenie nieruchomości, która została wyznaczona jako zabezpieczenie wierzytelności, jest wymagane w całym okresie kredytowania przez każdy bank pożyczający pieniądze pod hipotekę. Polisa musi obejmować co najmniej podstawowy zakres ochrony: od ognia i innych zdarzeń losowych. Kredytobiorca może jednak wybrać rozszerzony wariant ochrony, w którym za wyższą składkę będzie mógł zabezpieczyć przed uszkodzeniem, zniszczeniem, a nawet kradzieżą również ruchomości domowe, zapewni sobie pomoc assistance w nagłych wypadkach czy dobierze OC w życiu prywatnym. Podstawowe ubezpieczenie wybudowanego domu lub mieszkania to wydatek rzędu ok 0,006-0,009% mies. naliczany od wartości kredytu lub nieruchomości (zależnie od tego, od czego uzależni wysokość sumy ubezpieczenia dany bank).

Ubezpieczenia osobowe (na życie, od utraty pracy) mogą obowiązywać przez cały okres spłaty lub jedynie przez kilka pierwszych lat. Cechą dodatkowych ubezpieczeń indywidualnych jest cesja praw z polisy na bank, na mocy której to kredytodawca otrzyma od ubezpieczyciela ewentualne odszkodowanie z przeznaczeniem na pokrycie zadłużenia ubezpieczonego. Składki pobierane bywają w trybie jednorazowym (zwykle nie więcej niż 4% kwoty kredytu) lub co miesiąc, razem z ratą kredytu (naliczane od salda zadłużenia – przeważnie ok 0,03-0,04% mies. – lub od kwoty raty – zazwyczaj do 4% mies.). W przypadku niektórych ofert stosowany jest łączony sposób naliczania kosztów, w wyniku czego np. opłata za pierwszy rok lub dwa lata korzystania z ochrony pobrana zostanie jednorazowo przy wypłacie kredytu, z kolei w kolejnych latach kredytobiorca będzie regulował składki miesięcznie. Z uwagi na to, że składka naliczana jest często od wartości kredytu przez cały czas spłaty, polisa może okazać się znacznym wydatkiem w przypadku, gdy ubiegamy się wysoką kwotę pożyczki, np. o kredyt na 200 tys. zł, czy kredyt na 300 tys. zł, lub spłatę chcemy rozłożyć na długi okres, np. kredyt na 30 lat.

Skorzystanie z dodatkowej polisy to często przepustka do uzyskania korzystniejszych warunków cenowych samego kredytu, np. obniżenia marży, na drodze negocjacji z bankiem. Obowiązek wykupienia ubezpieczenia indywidualnego to również najczęściej pojawiający się warunek cechujący kredyty promocyjne, w tym kredyty bez prowizji.

Polisa na życie umożliwia pozyskanie pieniędzy z ubezpieczenia na spłatę kredytu w przypadku poważnego zachorowania kredytobiorcy (które trwale uniemożliwi mu wykonywanie pracy zarobkowej) lub jego śmierci wskutek nieszczęśliwego wypadku. W przypadku rozszerzonych wariantów ubezpieczeń wśród zdarzeń podlegających wypłacie odszkodowania mogą się znajdować również zgon w wyniku zawału serca, udaru mózgu czy innych chorób, których zazwyczaj nie obejmuje standardowa polisa.

Ubezpieczenie od utraty pracy jest z kolei ochroną przeznaczoną dla osób zatrudnionych na etacie. Odszkodowanie z tego typu umowy jest przyznawane osobom, które w wyniku zachorowania lub innych przyczyn niezależnych od samego ubezpieczonego utraciły zatrudnienie lub nie mogą kontynuować pracy zarobkowej. W tym czasie spłatę rat przejmuje na siebie ubezpieczyciel. Niestety uwolnienie od rat jest dla ubezpieczonego tymczasowe. W większości przypadków maksymalny czas pokrywania rat przez towarzystwo ubezpieczeniowe jest ograniczany do 6, rzadziej 12 miesięcy. Po tym czasie obowiązek regulowania kolejnych płatności na rzecz banku spada ponownie na kredytobiorcę, nawet jeśli nadal pozostaje bezrobotny.

W okresie do dokonania przez sąd wpisu hipotecznego w księdze wieczystej nieruchomości banki nakładają na klientów obowiązek ponoszenia dodatkowych kosztów w ramach tzw. ubezpieczenia pomostowego. Potocznie nazywane "ubezpieczeniem" z polisą ma jednak niewiele wspólnego, a w praktyce przybiera formę podwyższenia marży (najczęściej o 0,3-1,2 p.p.). To cena zwiększonego ryzyka, z jakim bank musi się liczyć w czasie od wypłaty środków z kredytu do chwili ustanowienia zabezpieczenia hipotecznego. Ponieważ księgę wieczystą można założyć dopiero dla domów oraz lokali oddanych do użytku, w przypadku kredytów mieszkaniowo-budowlanych okres naliczania podwyższonego oprocentowania może wydłużyć się nawet do kilku lat. W przypadku nabywania mieszkań z już założoną KW, od chwili złożenia wniosku o wpis w KW do momentu jego naniesienia przez sąd mija zazwyczaj ok 3 miesięcy.