Zdolność kredytowa - przepustka do kredytu. Jak ją zdobyć?

Dla osoby ubiegającej się o kredyt hipoteczny kluczem jest zdolność kredytowa. Bez niej szanse na finansowanie z banku spadają absolutnie do zera. Czym jest zdolność kredytowa, w jaki sposób walczyć o jak najwyższą, ile banki są w stanie pożyczać singlom a ile małżeństwom? Na te i inne pytania odpowiedzi udzielają analitycy porównywarki finansowej Comperia.pl.

Czym jest zdolność kredytowa?

Polskie prawo definiuje zdolność kredytową, jako zdolność do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie. Banki są zobligowane do jej zbadania przez przyznaniem klientowi kredytu. Zresztą nie ma się co temu dziwić - zupełnie oczywistą wydaje się potrzeba minimalizowania ryzyka kredytowego poprzez prześwietlanie wnioskodawców i wyłuskiwanie z ich grona tych „najlepiej rokujących”, którzy powinni solidnie spłacać swoje raty.

Zdolność kredytowa nie jest oceną zero-jedynkową, na zasadzie zielonej pieczątki na każdym wniosku „zdolny” bądź „przyjęte” czy czerwonej „niezdolny” albo „odrzucone”. Określa się ją jako kwotę, którą bank byłby w stanie pożyczyć danemu klientowi.

Na zdolność kredytową wpływ ma cały szereg czynników. W zasadzie wszystko, co można sobie wyobrazić jako determinantę sytuacji finansowej klienta w trakcie spłaty kredytu.

W pierwszej kolejności więc poziom wynagrodzenia. Ale przez 20 czy 30 lat spłaty może się on zmieniać, dlatego równie ważna są m.in. stabilność zatrudnienia (m.in. typ umowy, najlepsza jest umowa o pracę na czas nieokreślony), staż pracy, zajmowane stanowisko czy wykształcenie.

Ale jeśli są badane przychody, to w analizie banku musi znaleźć się także miejsce na wydatki gospodarstwa domowego. Musi wszak wiedzieć, ile w swoim budżecie kredytobiorca będzie w stanie wyłuskać na ratę kredytu. Pod lupę brane są wyciągi z konta osobistego klienta. W nich jak na dłoni widocznie są koszty utrzymania kredytobiorcy - rachunki za gaz, wodę, prąd, telefon, Internet, wydatki na jedzenie, benzynę, rozrywki, czy w końcu na regulowanie zobowiązań finansowych (np. raty innych pożyczek czy kredytów).

Nie bez znaczenia są także szczegóły kredytu. Ot, okres kredytowania. Im dłuższy, tym niższe raty. Im niższe raty, tym mniejsze obciążenie dla budżetu domowego, a co za tym idzie - tym wyższa zdolność kredytowa. Żeby nie być gołosłownym - przykład. Klient może spłacać raty w wysokości ok. 3 tys. zł miesięcznie. Wybierając 25-letni okres kredytowania, może zaciągnąć kredyt na ok. 450-460 tys. zł. Jeśli jednak zechciałby spłacać swoje zobowiązanie tylko przez 20 lat i ani dnia dłużej, bank ani myśli pożyczyć mu więcej niż 410-415 tys. zł. A to może być za mało na wymarzony apartament czy dom. Warto przy tym natomiast pamiętać, że wydłużanie okresu spłaty na potrzeby zwiększenie zdolności kredytowej ma swoją granicę, a jest nią 30 lat. Nawet jeśli finalnie kredyt zostanie udzielony na dłuższy czas (obecnie maksymalnie na 35 lat), to analizę kredytową bank przeprowadzi przy założeniu okresu kredytowania trwającego najwyżej trzy dekady.

Po wtóre - wysokość wkładu własnego. I nie chodzi tu wcale o oczywistą konkluzję, iż im wyższy wkład własny, tym mniej pieniędzy trzeba pożyczać od banku. Poziom wkładu własnego, a dokładnie wysokość wskaźnika LTV (wysokość kredytu do wartości nieruchomości), ma wpływ na marżę kredytu. Im LTV niższe, tym niższa marża. A im niższa marża, tym niższe raty, a tym samym wyższa zdolność kredytowa.

Po trzecie - rodzaj rat. Do wyboru są równe i malejące. Nie wnikając w szczegóły specyfiki obu rozwiązań - raty malejące w początkowej fazie spłaty są wyższe od rat równych nawet o kilkaset złotych. Potem co prawda ta dysproporcja się zmniejsza, a przez niemal dwie trzecie okresu spłaty rata równa jest nawet wyższa od malejącej, ale jednak te kilkaset złotych różnicy na pierwszej racie robi dla banków znaczną różnicę, i wyższą zdolność kredytową mają osoby, które decydują się na raty równe. Dla przykładu - rata równa kredytu na 200 tys. zł na 25 lat to ok. 1 300 zł, zaś pierwsza rata malejąca - ok. 1 670 zł. Żeby rata malejąca wynosiła 1 300 zł, kredytobiorca musiałby pożyczyć 155 tys. zł. Czyli o prawie jedną czwartą mniej niż przy wyborze rat równych. Każdy kij ma jednak dwa końce - jeśli ktoś ma wystarczającą zdolność kredytową, aby zaciągnąć kredyt na potrzebną kwotę w ratach malejących, to lepiej, aby to zrobił. W skali całego okresu spłaty zapłaci bowiem kilkadziesiąt tysięcy złotych mniej odsetek niż gdyby wybrał raty równe (ok. 36 tys. zł przy kredycie na 200 tys. zł na 25 lat).

Spore znaczenie może odgrywać także wiek klienta. Po pierwsze, banki muszą brać pod uwagę zmianę (czyt. spadek) poziomu dochodów kredytobiorcy po przejściu na emeryturę, i ogólnie rosnące wraz z wiekiem prawdopodobieństwo niezdolności do pracy. Z tej też przyczyny maksymalny wiek kredytobiorcy w momencie spłaty ostatniej raty kredytu (lub, innymi słowy, sumę wieku klienta w momencie podpisywania umowy kredytowej i okres kredytowania) ustalają zwykle na poziomie 70-75 lat. Dlatego 60-latek ma szansę na kredyt na 10, może 15 lat. To siłą rzeczy ma wpływ na jego zdolność kredytową, bo bank może mu pożyczyć tylko taką sumą, którą będzie w stanie w tym czasie spłacić.

Jak polepszyć zdolność kredytową?

Jeśli już (naprawdę pokrótce) przedstawione zostały czynniki wpływające na zdolność kredytową, nie pozostaje nic innego, jak sformułować kilka porad na temat tego, jak zawalczyć o jak najwyższą.

1. Jak najlepsze warunki pracy. Oczywiście dużo zależy od stosunków w miejscu pracy, ale z pewnością pomoże wynegocjowanie choćby niewielkiej podwyżki czy zmiana charakteru umowy na o pracę na czas nieokreślony.

2. Wybór rat równych. Podwyższają one zdolność kredytową w porównaniu do rat malejących. Z drugiej strony, oznaczają one w perspektywie kilkudziesięciu lat spłaty kilkadziesiąt tysięcy więcej naliczonych odsetek.

3. Wydłużenie okresu spłaty. Im dłuższy okres spłaty, tym więcej czasu na regulowanie rat, a tym samym możliwość zdobycia wyższej sumy. Z drugiej strony również im dłuższy okres kredytowania, tym więcej czasu ma bank na naliczanie odsetek.

4. Pozbycie się innych zobowiązań. Każdy posiadany kredyt czy pożyczka obniża zdolność kredytową, dlatego dobrze jest spłacić je przed ruszeniem do banku po kredyt hipoteczny. Ponadto warto zrezygnować z kart kredytowych czy limitów kredytowych w rachunkach osobistych, ponieważ są one, nawet jeśli nieużywane, rozumiane przez bank jako możliwość zadłużenia się klienta.

5. Poszukiwanie innych zabezpieczeń. Standardowym zabezpieczeniem kredytu hipotecznego jest hipoteka na rzecz banku w księdze wieczystej nabywanej nieruchomości. Ale jeżeli dla banku to za mało, można spróbować z zabezpieczeniem się także na innej nieruchomości (np. rodziców) albo wykupieniem dodatkowego ubezpieczenia.

6. Współkredytobiorcy. Jeśli dochody nabywcy mieszkania są za niskie dla banku, można poprosić np. rodziców, teściów czy rodzeństwo o dołączenie do kredytu. Wówczas bank w procesie analizy kredytowej uwzględni także ich dochody, i o kredyt będzie łatwiej. Uwaga - współkredytobiorcy są w równym stopniu odpowiedzialni za spłatę kredytu co nabywcy kredytowanej nieruchomości.

7. Obniż marżę kredytową. Marża to, obok zmiennej stopy rynkowej WIBOR, składnik oprocentowania kredytu hipotecznego. Od jej poziomu zależy wysokość rat, dlatego im jest ona niższa, tym więcej środków bank może być skłonny pożyczyć. Obniżyć marżę można m.in. wnosząc wyższy wkład własny, albo korzystając z ofert sprzedaży wiązanej. To drugie rozwiązanie polega na tym, że bank w zamian za wybór innych produktów przez klienta (np. konto osobiste z obietnicą określonych wpływów, karta kredytowa, produkt oszczędnościowo-inwestycyjny, ubezpieczenie) obliguje się do redukcji poziomu marży kredytu.

Zdolność kredytowa a historia kredytowa

Nie można zapominać, że banki, poza zdolnością kredytową, czyli kwestiami bezpośrednio czy pośrednio finansowymi - ile klient zarabia, ile może zarabiać (m.in. wykształcenie, stanowisko pracy), ile wydaje, ile może przeznaczyć na ratę, jak zabezpieczone jest zobowiązanie itp. - zwracają także uwagę na wiarygodność. Konkretnie chodzi o to, z jaką sumiennością kredytobiorca będzie podchodził do spłaty kredytu.

Istotne ryzyko generują m.in. klienci ze złą historią kredytową, którzy już wcześniej zalegali wobec banków. Pomocne tutaj jest Biuro Informacji Kredytowej, które dane o nierzetelnie regulowanym zobowiązaniu przechowuje przez pół dekady od momentu ostatecznej spłaty kredytu.

Z drugiej strony, pozytywna historia kredytowa, czyli wieści z BIK o solennie spłacanym zadłużeniu w przeszłości, jest najlepszą rekomendacją, jaka może się marzyć osobie ubiegającej się o kolejny kredyt. Słowem porady - te korzystne dane nie są w Biurze Informacji Kredytowej przechowywane automatycznie, kredytobiorca sam musi wyrazić zgodę na ich magazynowanie. Warto więc o to zadbać, gdyż nic się nie traci, a do zyskania jest bardzo wiele.

Jaką posiadam zdolność kredytową?

Każdy bank ma własne reguły oceny zdolności kredytowej klientów. Z tej przyczyny fiasko negocjacji u jednego kredytodawcy nie oznacza braku szans na kredyt we wnioskowanej kwocie u konkurencji. Co więcej, różnice pomiędzy kalkulacjami poszczególnych banków wcale nie zależą do nieznacznych. Potrzebujesz 250 tys. zł, ale bank, do którego się zgłosiłeś, nawet maksymalnie wydłużając okres spłaty, chce Ci pożyczyć tylko 150 czy 200 tys. zł? Spróbuj w innym banku - może on okazać się znacznie hojniejszy.

Porównywarka finansowa Comperia.pl poprosiła banki o podanie szacunkowej zdolności kredytowej dla wnioskodawców o różnych dochodach i sytuacji rodzinnej. Zawsze chodziło o kredyt w złotych na 25 lat, dla osób bez zadłużeń (np. inne kredyty, karty kredytowe, limity kredytowe w rachunku osobistym), pracujących w oparciu o umowę o pracę.

W pierwszym przypadku chodziło o kredyt hipoteczny dla singla, zarabiającego 3,2 tys. zł netto miesięcznie. Jego koszty utrzymania przyjęto na poziomie 1,5 tys. zł. Najszczodrzejsze banki są w stanie takiej osobie pożyczyć 250 - 270 tys. zł.

W drugiej kalkulacji poproszono banki o kalkulację zdolności kredytowej dla bezdzietnej pary, która łącznie zarabia 5,5 tys. zł netto na miesiąc, zaś na utrzymanie wydaje 2,5 tys. zł. Zdecydowanie najwyżej zalicytował Bank Millennium, który takich wnioskodawcom byłby w stanie pożyczyć nawet 530 tys. zł. Więcej niż 470 tys. zł zaoferowałyby jeszcze bank Citi Handlowy, Bank BGŻ i BOŚ Bank. Jeśli modelowa para liczyłaby na kredyt w wysokości 430 tys. zł, to już nie powinna mieć problemów we znalezieniem kredytodawcy.

TOP10 - szacunkowa zdolność kredytowa dla pary bez dzieci przy następujących parametrów: kredyt w PLN, okres kredytowania 25 lat, brak zadłużenia ani obciążeń kredytowych (np. karta kredytowa, kredyt gotówkowy), umowa o pracę, zarobki 5,5 tys. zł netto, koszty utrzymania 2,5 tys. zł

Jeszcze wyżej banki oceniają zdolność kredytową rodziny zarabiającej 6,5 tys. zł netto, i to pomimo posiadania dziecka, które siłą rzeczy nieco obciąża budżet domowy. Koszty utrzymania gospodarstwa domowego w tym przypadku ustalono na poziomie 3000 zł miesięcznie. Znowu znacznie wyróżnia się Bank Millennium, który poinformował Comperia.pl, że pożyczyłby takiej rodzinie nawet blisko 650 tys. zł. Inne banki są znacznie ostrożniejsze - realna do uzyskania zdolność kredytowa to 500-550 tys. zł.

TOP10 - szacunkowa zdolność kredytowa dla rodziny z dzieckiem przy następujących parametrów: kredyt w PLN, okres kredytowania 25 lat, brak zadłużenia ani obciążeń kredytowych (np. karta kredytowa, kredyt gotówkowy), umowa o pracę, zarobki 6,5 tys. zł netto, koszty utrzymania 3 tys. zł

Do podanych wyliczeń, choć pochodzą z banków, należy podchodzić jednak z pewną rezerwą. W procesie analizy kredytowej na ostateczną decyzję wpłynąć może także szereg innych kwestii, choćby: wysokość wkładu własnego, typ klienta (niektórym, np. z segmentu VIP, albo stałym klientom banku, może zostać zaproponowane niższe oprocentowanie, dzięki czemu będą mogli więcej pożyczyć), jego wykształcenie, staż i stanowisko pracy czy wniesione dodatkowe zabezpieczenia. To mnóstwo zmiennych, które mają wpływ na ostateczną decyzję banku, a do których każdy kredytodawca przywiązuje inną wagę.

Wnioski z raportu

1. Na zdolność kredytową, czyli kwotę którą bank będzie skłonny pożyczyć, wpływ ma poziom zarobków klienta, ale także wysokość jego wydatków, długość okresu kredytowania, wysokość wkładu własnego, rodzaj wybranych rat i mnóstwo innych czynników.
2. Olbrzymie znaczenie dla banków ma historia kredytowa. Pozytywna jest doskonałym świadectwem, negatywna przekleństwem, które może nawet przekreślić szanse na kredyt.
3. Singiel zarabiający 3 200 zł netto, może zaciągnąć kredyt na 25 lat na kwotę ok. 250 tys. zł. Pary zarabiające łącznie 5,5-6,5 tys. zł nawet 2 razy więcej.

Autor: Mikołaj Fidziński
Comperia.pl