Podpisałam umowę ze sprzedającym, który w jednym z paragrafów zaznaczył, że zobowiązujemy się do podpisania umowy kupna do 30 grudnia. Do podpisania tej umowy nie doszło. Wpłaciłam zadatek w wysokości 1 tys. oraz 24 tys. zapłaty za mieszkanie. Otrzymałam list, że powinnam odebrać 1 tys. zł jako zadatku i 24 tys. zł jako zaliczki, ponieważ umowa wygasa. Czy nie ma w tym nic dziwnego, że zapłata zmieniła się w zaliczkę? Odpowiada Jolanta Waszczyńska, adwokat w Kancelarii Prawnej Grabiński i Wspólnicy.
W październiku podpisałam umowę ze sprzedającym, który w jednym z paragrafów zaznaczył, że zobowiązujemy się do podpisania umowy kupna do 30 grudnia 2008 roku. Do podpisania tej umowy nie doszło. W umowie jest napisane, że wpłaciłam zadatek w wysokości 1 tys. zł oraz 24 tys. zł to zapłata za mieszkanie. Kilka dni temu otrzymałam list, że powinnam zgłosić się po odbiór 1 tys. zł jako zadatku i 24 tys. zł jako zaliczki oraz odsetek, ponieważ termin, w którym zobowiązujemy się podpisać umowę kupna minął, a więc i umowa wygasa. Chciałam zapytać czy nie ma w tym nic dziwnego, że zapłata nagle zmieniła się w zaliczkę? Czy nadal mogę się starać o wykup tego mieszkania, a jeżeli nie, to ile powinnam dostać odsetek?
Skutki niezawarcia umowy przyrzeczonej w terminie określonym w umowie przedwstępnej określone są w art. 390 Kc. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej, o ile strony w umowie przedwstępnej nie określą odmiennie zakresu odszkodowania. Ponadto, jeśli umowa przedwstępna była zawarta w formie aktu notarialnego, to strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.
Zaznaczyć należy także, że roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta.
W związku z tym, jeśli umowa przedwstępna była zawarta w formie aktu notarialnego, to może Pani domagać się jej zawarcia wytaczając powództwo o zobowiązanie do złożenie oświadczenia woli. Jeśli jednak umowa była zawarta w zwykłej formie pisemnej, to takie roszczenie nie przysługuje.
Umowa przeniesienia własności nieruchomości, żeby była ważna, musi być zawarta w formie aktu notarialnego. W związku z tym, jeśli do zawarcia aktu notarialnego nie doszło, to kwoty wpłacone na poczet tej umowy muszą co do zasady być zwrócone. Oznacza to, że jeśli wpłacono całą cenę, to oczywiście nie stanowi ona zaliczki, lecz nienależne świadczenie, co jednak nie ma znaczenia dla kwestii związanych z odsetkami. Nie należą się one w ogóle, gdyż roszczenie z tytułu nienależnego świadczenia jest roszczeniem bezterminowym, co oznacza, że odsetki należeć się będą dopiero od chwili, w której dłużnik pozostawać będzie w opóźnieniu. Nastąpi to, gdy mimo upływu terminu określonego w wezwaniu nie zwróci stosownych kwot. W opisywanej sytuacji o opóźnieniu oczywiście nie może być mowy, skoro to dłużnik prosi o odebranie pieniędzy.
Jolanta Waszczyńska
Masz pytanie do prawnika, pisz na adres: prawnik@comperia.pl