Kredyty hipoteczne to jeden z głównych sposobów finansowania transakcji przeprowadzanych na rynku nieruchomości. Budowa domu, kupno działki, czy zakup mieszkania to kosztowne przedsięwzięcia, więc rzadko kto może sobie pozwolić na sfinansowanie ich z własnych oszczędności. Parametrem nieodłącznie związanym z kredytem hipotecznym jest LtV, czyli wskaźnik obrazujący stosunek wysokości kredytu do wartości nieruchomości. Co to takiego?
Wskaźnik LtV (z ang. loan to value) określa stosunek wysokości zaciągniętego kredytu do wartości będącej jego zabezpieczeniem. Istotną kwestią jest to, że tym zabezpieczeniem wcale nie musi być kredytowana nieruchomość, tylko każda inna, która została zaakceptowana przez bank udzielający danego zobowiązania.
Przykładowo, podczas zakupu nieruchomości wartej 300 tys. złotych, gdy klient posiada 15 tys. złotych wkładu własnego – wskaźnik LTV wyniesie 95 proc. (kredyt w kwocie 285 tys. zł / wartość nieruchomość 300 tys. zł) = 95 proc.
Dlaczego wskaźnik LTV jest ważny
Wysokość wskaźnika LTV jest istotna z dwóch powodów. Po pierwsze im jest on wyższy, tym gorsze warunki kredytowe otrzyma klient (wyższa marża kredytowa, prowizja za udzielenie kredytu itd.). Wynika to z tego, że im większą część nieruchomości kredytuje bank, tym dane zobowiązanie jest dla niego bardzie ryzykowne.
Drugim powodem jest tzw. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Zwyczajowo jest ono doliczane do raty kredytowej do chwili, gdy stosunek wysokości zadłużenia klienta do wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu nie osiągnie poziomu 80 proc. Dla opisanego powyżej przykładu będzie to do kwoty 240 tys. złotych (240 tys. zł / 300 tys. zł = 80 proc.)
LTV a Rekomendacja S
W przypadku wskaźnika LTV swoje założenia ogłosiła także KNF. Komisja Nadzoru Finansowego, w wydanej przez siebie Rekomendacji S, nałożyła na banki obowiązek wymagania od klientów ubiegających się o kredyty zabezpieczone na nieruchomościach mieszkalnych, posiadania wkładu własnego.
Od stycznia tego roku osoba zainteresowana kredytem mieszkaniowym musi posiadać minimum 5 proc. wkład własny. W każdym kolejnym roku parametr ten będzie zwiększany o 5 pkt. proc. do 2017 roku, kiedy osiągnie on poziom 20 procent. Innymi słowy, już w niedalekiej przyszłości każdy zainteresowany kredytem mieszkaniowym będzie musiał piątą część wartości nieruchomości pokryć ze środków własnych.
Podstawowym zadaniem wskaźnika LTV jest zwiększenie bezpieczeństwa sektora bankowego. Dzięki kredytom służącym do sfinansowania tylko części nieruchomości, spada ryzyko takich zobowiązań. Ponadto, co istotne, wartość zabezpieczenia przekracza kwotę udzielonego kredytu, co działa stabilizująco w przypadku wystąpienia opóźnień w spłacaniu rat przez dłużników.
Autor: Jacek Kasperczyk
Comperia.pl