Bank wydał mi pozytywną decyzję kredytową (kredyt na zakup mieszkania). Na tej podstawie wpłaciłem zaliczkę - 10 proc. Kiedy złożyłem w banku wszystkie dokumenty, okazało się, że nie dostanę kredytu, bo bank uznał, że moja zdolność kredytowa spadła, mimo że zarabiam tyle samo. Zaliczka przepadnie. Czy bank miał prawo zmienić decyzję? Czy mogę dochodzić od banku odszkodowania w związku z utraconą zaliczką? Odpowiada Tomasz Waszczyński, adwokat w Kancelarii Prawnej Grabiński i Wspólnicy.
Bank wydał pozytywną decyzję kredytową (kredyt na zakup mieszkania). Na tej podstawie wpłaciłem zaliczkę - 10 proc. Kiedy złożyłem w banku wszystkie dokumenty, okazało się, że nie dostanę kredytu, bo w międzyczasie bank uznał, że moja zdolność kredytowa spadła, mimo że zarabiam tyle samo. Zaliczka przepadnie. Czy bank miał prawo zmienić decyzję? Czy mogę dochodzić od banku odszkodowania w związku z utraconą zaliczką?
Na początku należy ustalić czy rzeczywiście wpłacone pieniądze nastąpiły tytułem zaliczki, czy też może zadatku. Powinno to być wprost napisane w umowie zawartej ze sprzedawcą mieszkania. Jeśli to rzeczywiście była zaliczka, to jeśli do transakcji nie doszło należy się zwrot pieniędzy. W tej sytuacji dochodzenie odszkodowania od banku będzie bezprzedmiotowe, gdyż nie będzie szkody.
Jeśli wpłaconą kwotą był jednak zadatek, to rzeczywiście w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować. Wówczas po stronie kredytobiorcy powstanie szkoda, jednakże mam poważne wątpliwości czy odpowiedzialnym za jej naprawienie może być bank. Kluczowa w tym zakresie będzie treść decyzji kredytowej oraz to czy obniżenie zdolności kredytowej było uzasadnione. W moim przekonaniu bank odpowiedzialności ponosić nie będzie, jeśli w treści decyzji wyłączono odpowiedzialność banku za odmowę podpisania umowy kredytowej lub gdy po wydaniu decyzji kredytowej doszło do zdarzeń uzasadniających obniżenie zdolności kredytowej.
W innych sytuacjach można rozważać odpowiedzialność banku na podstawie art. 72 § 2 Kc. Naruszenia dobrych obyczajów można by się było dopatrywać o tyle, o ile doszło do bezpodstawnej zmiany stanowiska w zakresie istnienia zdolności kredytowej. Obowiązek naprawienia szkody spowodowanej niedojściem do skutku negocjowanego kontraktu polegać będzie na przywróceniu stanu majątkowego, w jakim znajdował się niedoszły kredytobiorca przed rozpoczęciem negocjacji.
Budzi jednak zasadniczą wątpliwość czy szkoda powstała na skutek utraty wpłaconego zadatku mogłaby zostać uznana za podlegająca naprawieniu w trybie art. 72 § 2 Kc. Odpowiedź na to pytanie wymagałaby jednak pogłębionej analizy prawnej, a wytoczenie procesu przeciwko bankowi byłoby długotrwałe i nie dawało zbytnich szans na wygraną.
Tomasz Waszczyński
Masz pytanie do prawnika, pisz na adres: prawnik@comperia.pl