Rząd chce udzielać pożyczek na wkład własny kredytu hipotecznego. Na palcach jednej ręki można bowiem policzyć banki, które finansują całą inwestycję kredytem walutowym. A to blokuje dostęp do kredytów. Czym jednak jest wkład własny? Jak jest wyliczany? Banki w różny sposób mogą definiować to pojęcie. Sprawdź, które instytucje są pod tym względem najbardziej elastyczne.
Generalnie: wkład własny to suma kosztów własnych poniesionych przez kredytobiorców na sfinansowanie zakupu nieruchomości. Popularnym wskaźnikiem, określającym poziom wkładu własnego, jest tzw. LTV (ang. loan to value), czyli stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia (nieruchomości). Jeżeli LTV kredytu wynosi np. 80 proc., oznacza to, że bank udziela kredytu na 80 proc. wartości inwestycji, a 20 proc. kredytobiorca musi pokryć z własnej kieszeni. W zasadzie wszystkie banki wymagają wniesienia wkładu własnego, ale niektóre udzielają kredytu na 100 proc. LTV pod warunkiem ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia w postaci ubezpieczenia tzw. niskiego wkładu własnego.
Z reguły banki za 100 proc. LTV przyjmują docelową wartość nieruchomości. Jeżeli np. kupujemy mieszkanie na rynku wtórnym do remontu czy w stanie surowym za 100 tys. zł, a koszty remontu lub wykończenia pochłoną kolejne 50 tys. zł, wówczas wartością inwestycji (100 proc. LTV) będzie kwota 150 tys. zł.
Podwójny wkład własny
Bardzo istotne jest zdefiniowanie pojęcia „wartość nieruchomości”. Można definiować ją jako wartość rynkową, a więc cenę transakcyjną (cena z aktu notarialnego), albo jako wycenę nieruchomości dokonaną przez bankowego rzeczoznawcę. Te dwie wartości mogą się różnić (niektóre banki za wartość rynkową nieruchomości uważają wycenę rzeczoznawcy, ale jest to kwestia nomenklatury).
Punktem wyjścia do ustalenia wartości inwestycji jest opinia bankowego rzeczoznawcy. Ma to znaczenie w sytuacji, kiedy cena transakcyjna (wpisana do aktu notarialnego) jest wyższa od wyceny rzeczoznawcy. W praktyce będzie to oznaczało, że dwa razy będziemy musieli wnieść wkład własny.
Załóżmy, że ze sprzedawcą uzgodniliśmy cenę mieszkania - 100 tys. zł. Jednak bankowy rzeczoznawca uzna, że wartość nieruchomości wynosi np. 80 tys. zł. Banki za 100 proc. LTV uznają kwotę 80 tys. zł i tyle maksymalnie będą mogły zaoferować, ale wówczas i tak nasz wkład własny wynosić będzie 0 proc. Jeżeli jest on bezwarunkowo wymagany (bez opcji ubezpieczenia niskiego wkładu własnego), dodatkowo będziemy musieli wnieść udział własny od kwoty 80 tys. zł. Jeżeli wkład własny wynosi np. 20 proc., potrzebować więc będziemy dodatkowo 16 tys. zł - bank pożyczy maksymalnie 64 tys. zł. Faktycznie wniesiony wkład własny w tym przypadku wynosić będzie 36 proc.
Banki deklarują jednak, że duże rozbieżności między ceną transakcyjną a wyceną rzeczoznawcy należą do rzadkości, a wartość transakcyjna uwzględniana jest przy ostatecznym oszacowaniu wartości inwestycji. Jeżeli pojawiają się rozbieżności, niektóre banki w takiej sytuacji przyjmują jako 100 proc. zabezpieczenia (100 proc. LTV) po prostu niższą wartość z wyceny lub ceny transakcyjnej. Tak jest np. w Fortis Banku, Raiffeisen Banku, Banku Pocztowym czy PKO BP.
Kiedy potrzebna jest gotówka
Teoretycznie sytuacja może być odwrotna. Wartość nieruchomości, określona przez rzeczoznawcę, może być wyższa od ceny transakcyjnej. Jak wtedy policzony zostanie wkład własny?
Załóżmy, że kupujemy mieszkanie za 80 tys. zł (cena transakcyjna wpisana do aktu notarialnego) i chcemy pożyczyć na ten cel 80 tys. zł. Rzeczoznawca wycenia natomiast mieszkanie na 100 tys. zł. Jeżeli wymagany jest 20-proc. wkład własny, różnica między ceną transakcyjną a wyceną rzeczoznawcy powinna zostać potraktowana jako wkład własny, mimo że fizycznie klient nie przeznacza na ten cel własnych środków. Zgodnie z definicją wskaźnika LTV zostaje bowiem spełniony warunek relacji kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia, a więc w naszym przypadku 80 proc.
Zapytaliśmy banki, w jaki sposób ustalony byłby wkład własny w tym konkretnym przypadku.
RÓŻNICA NIE BĘDZIE WKŁADEM WŁASNYM
Okazuje się, że większość banków nie potraktuje tej różnicy jako wkładu własnego. Za wartość inwestycji (100 proc. LTV) przyjęta zostanie cena transakcyjna!
Tak postąpiłby np. DnB Nord, który w ramach wkładu własnego zawsze wymaga zainwestowania gotówki. Podobnie Bank BPS. DomBank przyjmie jako 100 proc. LTV niższą cenę transakcyjną, ale w wyjątkowych sytuacjach (np. wykup lokalu komunalnego od gminy z bonifikatą) zastosuje wyższą wartość z wyceny rzeczoznawcy.
Z punktu widzenia MultiBanku i mBanku cena transakcyjna będzie określała w tym przypadku wartość nieruchomości (opinia rzeczoznawcy została w tym przypadku zweryfikowana przez rynek i ma drugorzędne znaczenie w stosunku do kwoty zapisanej w akcie notarialnym). W opisanym przykładzie wartość nieruchomości (100 proc. LTV) rzeczoznawca określi na poziomie 80 tys. zł.
W Banku Zachodnim WBK zachowany zostałaby wskaźnik LTV na poziomie 80 proc., jednak wkład własny zawsze odnosi się do ceny transakcyjnej, czyli w tym przypadku do kwoty 80 tys. zł, a nie wartości z wyceny rzeczoznawcy.
- Wymagamy 20 proc., czyli wyniesie to w tym przypadku 16 tys. zł wkładu własnego, a wartość kredytu jakiego bank udzieli to 64 tys. zł. Daje to razem 80 tys. zł na sfinansowanie tej transakcji. Jedynym wyjątkiem będzie sytuacja, gdy cena nabycia nieruchomości stanowić będzie 60 proc. lub mniej wyceny. Wówczas nie wymagamy wkładu własnego, czyli bank sfinansuje kredytem całość transakcji – tłumaczy Grzegorz Adamski z BZ WBK.
Fortis Bank, dla potrzeb ustalenia wartości nieruchomości, również odwołuje się do niższej ceny zawartej w dokumentach stwierdzających wartość nieruchomości. W przedstawionym przykładzie wartość nieruchomości dla banku wynosiłaby 80 tys. zł. Różnica nie zostałaby potraktowana jako wkład własny. W ING Banku, jeżeli wycena rzeczoznawcy byłaby wyższa od ceny transakcyjnej, jako 100 proc. LTV przyjęta będzie niższa wartość.
W Santander Consumer Banku różnica między wyższą wyceną rzeczoznawcy a niższą transakcyjną również nie zostanie potraktowana jako wkład własny. Tak samo w Raiffeisen Banku – przyjęta będzie niższa wartość z transakcji.
W PKO BP też nie będzie takiej możliwości. Wkład własny ustalany jest od wartości inwestycji, a nie od wartości zabezpieczenia. Pekao rozumie wkład własny jest jako środki własne kredytobiorcy, które zamierza zainwestować bądź już zainwestował w kredytowaną nieruchomość. Różnica nie będzie więc wkładem własnym. Wyższa cena wyceny pozwoli za to ubiegać się o większą kwotę kredytu.
- W Banku Pocztowym docelową wartością zabezpieczenia byłaby kwota 80 tys. zł, z uwagi na fakt, iż jest niższa. Wycena rzeczoznawcy traci tu na znaczeniu. Gdyby potencjalny wnioskodawca wnosił o kredyt w wysokości 80 tys. zł, wkład własny nie byłby mu już potrzebny. W tym przypadku jednak doszedłby mu koszt ubezpieczenia brakującego wkładu własnego – tłumaczy Bartosz Trzciński z Banku Pocztowego.
W GE Money Banku wartość nieruchomości wyznaczana jest na podstawie wyceny rzeczoznawcy, albo wyceny pracownika banku, albo na podstawie rynkowej ceny zakupu. W przypadku gdy wartość transakcji jest niższa niż wartość z wyceny rzeczoznawcy, jako wartość nieruchomości należy przyjąć cenę transakcyjną. To powoduje, że w tym przypadku klient będzie musiał wnieść 20-proc. wkład własny od ceny transakcyjnej. Natomiast jeśli to wartość z wyceny jest niższa od ceny transakcyjnej, wtedy bank przyjmie wartość z wyceny.
Polbank EFG, który jako jeden z nielicznych banków nie wymaga wkładu własnego, również nie potraktuje różnicy jako wkładu własnego bezgotówkowego. Wkład własny klienta to suma, jaką fizycznie wnosi on ze swoich środków dla zbywcy bądź dewelopera.
RÓŻNICA BĘDZIE WKŁADEM WŁASNYM
Kilka banków podchodzi do tego zagadnienia bardziej elastycznie. Na przykład Deutsche Bank PBC potraktowałby różnicę między wyższą wyceną rzeczoznawcy a niższą ceną transakcyjną jako wkład własny.
- Jeśli przyjmiemy, że dla tego typu przypadku LTV wynosi 80 proc., to maksymalna kwota kredytu odnosząca się do wartości nieruchomości wynosiłaby 80 tys. zł. To jest maksymalny poziom finansowania bez dodatkowego zabezpieczenia w postaci ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Jeśli jednocześnie oszacujemy, że budżet inwestycji będzie wynosił 90 tys. zł (80 tys. zł cena transakcyjna, 10 tys. zł inne koszty, np. aktu notarialnego, podatku od czynności cywilno prawnych, czy prowizji pośrednika), wówczas wkład własny, który klient powinien wnieść w tę inwestycję wyniesie 10 tys. zł – mówi Agnieszka Pilarek z departamentu Zarządzania Produktami Kredytowymi i Procesami Biznesowymi w DB PBC.
Podobnie wkład własny będzie potraktowany w Millennium.
- W takiej sytuacji bank udzieli kredytu w maksymalnej wysokości do 80 proc. wartości nieruchomości wyznaczonej przez rzeczoznawcę, czyli na kwotę 80 tys. zł. Jeżeli cena transakcyjna mieszkania będzie opiewała na tę samą wartość, będzie to oznaczało, że fizycznie klient nie będzie musiał wnosić wkładu własnego. Dla banku kluczowa jest relacja kwoty kredytu do wartości nieruchomości – tłumaczy Agnieszka Nachyła, dyrektor Departamentu Marketingu i Rozwoju Bankowości Hipotecznej Banku Millennium.
.
Co prawda Kredyt Bank nie traktuje tej różnicy jako wkładu własnego, natomiast z uwagi na LTV na poziomie 80 proc. (z możliwością kredytowania do 100 proc.) klient nie będzie musiał płacić prowizji od brakującej wartości zabezpieczenia. Fizycznie nie będzie mu potrzebny wkład własny.
W Invest-Banku istotniejszym parametrem jest LTV, który będzie liczony od wartości wyceny, a więc 100 tys. zł. Z uwagi na maksymalny poziom LTV 70 proc., bank mógłby udzielić do 70 tys. zł kredytu. Wkład własny klienta wynosiłby więc 10 tys. zł.
Maciej Bednarek
Comperia.pl