W jakiej walucie kredyt hipoteczny? Dobrze się zastanów

Kredyt hipoteczny w złotych czy w obcej walucie – przed tym dylematem stoi każdy kupujący mieszkanie za pomocą kredytu hipotecznego. Na szczęście rynek kredytowy po ostatnim burzliwym okresie umożliwia jeszcze taki wybór - kredytu walutowe są droższe, ale wciąż dostępne. W jakiej walucie wybrać więc kredyt hipoteczny? Warto dobrze się zastanowić.

Wysokie marże dla kredytu w polskiej walucie nie zachęcają kredytobiorców. Z kolei dostępność kredytów w walutach obcych jest ograniczona w porównaniu do sytuacji sprzed roku. Nie możemy również zapomnieć o ryzyku kursowym.

Niebezpieczny kurs

To co na pierwszy rzut oka odróżnia kredyt walutowy od kredytu w złotych to ryzyko kursowe. Na własnej skórze odczuli to wszyscy posiadacze kredytów hipotecznych w obcej walucie, którzy spłacali raty kredytowe w ostatnim 12 miesiącach. Jeszcze w wakacje 2008 roku cieszyliśmy się z mocnego złotego - kredyty we frankach szwajcarskich były spłacane po kursie bliskim 2 zł. Oznaczało to spadek raty dla kredytu zaciągniętego np. w 2007 roku (na 300 tys. zł) z 1423 zł do 1342 zł! W tym czasie rata dla analogicznego kredytu w złotych wyniosła 2159 zł! Dziś (początek września 2009 roku) rata dla tego kredytu wynosi odpowiednio: dla CHF - 1312 zł, dla PLN - 1688 zł.

Niestety przyszedł kryzys...

…i kurs złotego zaczął gwałtownie spadać. Już w listopadzie zeszłego roku klienci musieli spłacać kredyty frankowe po kursie 2,53 zł a w lutym tego roku aż po 3,24 zł czyli aż o 52 proc. wyższym niż w wakacje 2008. Tych kilka miesięcy pokazało jak ważne jest ryzyko kursowe w przypadku kredytów walutowych.

Nie zapominaj o oprocentowaniu

Na szczęście spadające oprocentowanie rynkowe dla franków szwajcarskich (z 3 proc. w szczytowym momencie do 0,32 proc. teraz), euro oraz dolara sprawiło, że lądowanie nie było tak twarde. Raty kredytowe nie poszybowały mocno w górę. Pomimo wzrostu kursu spłaty kredytu we frankach w okresie lipiec 2008 - wrzesień 2009 (z  2,13 zł do 2,80 zł) rata kredytowa spadła (z 1342 do 1312 zł). Co innego kwota kredytu pozostała do spłaty, ale o tym poniżej.

Dostępność kredytów

Od października 2008 roku kredyty walutowe są drastycznie mniej dostępne niż kredyty w polskiej walucie. Część banków całkowicie wycofała z oferty kredyty walutowe. Natomiast część, która pozostała (9 banków - Deutsche Bank, Polbank EFG, Nordea Bank, Alior, mBank, Multibank, PKO BP, DnB Nord i BOŚ Bank - te dwa ostatnie banki oferują tylko kredyty w EUR) mocno ograniczyła ich dostępność. Tylko cztery z nich oferują teoretycznie kredyt walutowy bez wkładu własnego, jednak przy wysokich marżach. Każdy bank stawia większe warunki osobom, które chcą uzyskać kredyt w obcej walucie.

Dostępność kredytów w rodzimej walucie również została ograniczona poprzez narzucenie w niektórych bankach wymogu wniesienia 10 ub 20 procentowego wkładu własnego. Kredyty złotowe są jednak bardziej dostępne dla potencjalnych klientów niż kredyty walutowe.

Marże kredytowe

Nie tylko dostępność kredytów została ograniczona. Wzrosły przede wszystkim średnie marże, zarówno dla kredytów w walutach obcych, jak i złotowych.

Comperia przedstawia średnią zmianę marży kredytów hipotecznych:

Kwota kredytu do spłaty - sprawdzaj co miesiąc
Podany powyżej przykład kredytu walutowego z 2007 ostatecznie zakończył się dobrze dla kredytobiorcy - pomimo wzrostu kursu, raty kredytu spadły. Co jednak z osobami, które zaciągnęły kredyt walutowy przy bardzo mocnym złotym? Ci klienci zdecydowanie bardziej odczuli zmianę kursową. Szczególnie w kwestii kwoty kredytu pozostałej do spłaty.

Przykładowo, osoba, która zaciągnęła kredyt w wakacje 2008 na kwotę 300 tys. zł ma dziś do spłaty nie 300 tys. zł a ponad 400 tys. zł! Przewalutowanie kredytu na złote czy całkowita spłata kredytu przyniosłaby takiemu kredytobiorcy ogromną stratę.

Posiadaczom kredytów walutowych radzimy zatem sprawdzać stan swojego zadłużenia - sama kontrola raty może być myląca.

Osoby, które zdecydują się na kredyt złotowy nie mają takich problemów - ich kwota kredytu pozostała do spłaty będzie systematycznie malała z każdym miesiącem systematycznej spłaty.

W jakiej więc walucie wybrać kredyt hipoteczny?

Co więc ostatecznie wybrać? Sytuacja nie jest jednoznaczna. Z pewnością oprocentowanie oraz raty są generalnie niższe dla kredytów walutowych. Ale różnica (jak pokazuje poniższa tabelka) nie jest tak duża jak jeszcze kilkanaście miesięcy temu. Głównie z powodu wyższych marż dla kredytów walutowych oraz większego spreadu walutowego stosowanego do ich spłaty. Spread wzrósł w ostatnim czasie ze średniego poziomu 10 groszy do 19 groszy!

Oczywiście kredytobiorcy uzyskujący przychody w euro lub gdy ich zarobki zależą od kursu euro do złotówki powinni wybrać kredyt walutowy.

Ci, którzy nie boją się ryzyka kursowego oraz mają wkład własny powinni poważnie zastanowić się nad kredytem walutowym w euro lub frankach szwajcarskich. Obecna sytuacja na rynku walutowym, czyli względnie słaby złoty sprzyja zaciąganiu tego typu kredytów. Różnica w poziomie stóp procentowych w Polsce i strefie euro czy Szwajcarii również jest bardzo duża więc nawet wyższe marże nie przekreślają kredytów walutowych.

Klienci zainteresowani wzięciem kredytu pozbawionego ryzyka kursowego liczą na kredyt z dopłatami rządowymi lub po prostu zaciągają kredyt na krótki okres (kilka lat) w rodzimej walucie. Kredyty z dopłatą rządową w programie „Rodzina na Swoim” zyskały w ostatnich miesiącach ogromną popularność. W tym programie przez 8 lat rząd dopłaca połowę odsetek do kredytu. Należy jednak pamiętać, że kredyty z dopłatą są oferowane tylko w złotych.

Pomocne w ostatecznym wyborze może być poniższe porównanie 3 najlepszych ofert kredytów hipotecznych w walucie polskiej, europejskiej oraz szwajcarskiej.

Kredyt na 200 tys. zł, wartość nieruchomości 300 tys. zł (LTV=66%), okres 30 lat.

Comperia.pl