Sprzedaż nieruchomości w przeważającej większości przypadków podzielona jest na dwa etapy: podpisanie umowy przedwstępnej, a następnie ostatecznej umowy kupna-sprzedaży. Ta pierwsza umowa może mieć formę aktu notarialnego lub zwykłej umowy cywilno-prawnej. Akt notarialny to jednak dodatkowe koszty… Co więc wybrać?
Odpowiedź na to pytanie podzieliliśmy na dwie części ponieważ zależy ona od tego, czy jesteśmy stroną kupującą nieruchomość czy sprzedającą. Zależy również od tego, jak kształtuje się sytuacja na rynku nieruchomości. Dlatego dziś podpowiadamy dla kupujących nieruchomości - czy umowa przedwstępna powinna być zawarta w formie aktu notarialnego czy lepiej w zwykłej formie umowy cywilnej. Jutro porady dla sprzedających nieruchomości.
Co daje umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego?
Pamiętajmy, że umowa w formie aktu notarialne to dodatkowe koszty - zwykle notariusze pobierają 50 proc. standardowej taksy, która byłaby naliczona przy ostatecznej umowie kupna-sprzedaży.
Ale umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego to również mocne zobowiązanie prawne - jako kupujący jesteś wtedy zobligowany, niezależnie od okoliczności, do przystąpienia do ostatecznej umowy kupna-sprzedaży i zapłaty ceny. Jeśli tego nie zrobisz to oczywiście sprzedający może dochodzić swoich praw w sądzie, który szybko wyda tytuł wykonawczy do wyegzekwowania od ciebie odpowiednich kroków.
Ale tak samo jak umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego wiąże kupującego tak samo obliguje sprzedającego. Rozkład praw i obowiązków jest symetryczny. Jeśli więc…
…jesteś kupującym i ceny nieruchomości idą do góry…
To powinieneś zawrzeć umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego. Dlaczego? W takich warunkach rynkowych jeśli znajdziesz dobrą nieruchomość (a w takich warunkach dobre nieruchomości szybko znikają z rynku) to powinieneś zrobić wszystko, by sprzedający nie wycofał się z transakcji. Jeśli cena nieruchomości rośnie to sprzedający będzie miał pokusę do tego by odstąpić od umowy przedwstępnej i sprzedać za kilka tygodni (a jeśli bierzesz kredyt na zakup tej nieruchomości to tyle czasu minie co najmniej od momentu podpisania umowy przedwstępnej do finalnego aktu notarialnego) nowej osobie, jeśli ta zaproponuje większą cenę. Niemożliwe? Podczas ostatniego boomu na rynku nieruchomości takich przypadków było bez liku. Zapytajcie agentów nieruchomości lub znajomych.
A co jeśli ceny nieruchomości spadają?
W takich warunkach (chociaż nie tak ekstremalnych jak na początku 2009 roku) funkcjonujemy obecnie. Teraz kupujący mają przewagę - podaż nieruchomość na rynku wtórnym i pierwotnym jest bardzo duża. Ceny spadają albo trzymają się na stabilnym poziomie po spadkach w I połowie roku. W takiej sytuacji warto podpisywać umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego i ponosić dodatkowy koszt? Nie, w takiej sytuacji być może jako kupujący będziesz chciał odstąpić od umowy jeśli w międzyczasie znajdziesz inną, lepszą i tańszą nieruchomość. Na taki scenariusz warto być przygotowanym.
A Waszym zdaniem co lepiej wybrać - umowę w formie aktu notarialnego czy nie? Zapraszamy do dyskusji na forum.
Jutro odpowiemy na tytułowe pytanie z punktu widzenia sprzedającego.
Comperia.pl