Trzy lata Kredytometru Comperii-historia kredytem pisana

Kredytometr Comperii kończy trzy lata! Dokładnie 36 miesięcy temu zaczęliśmy publikację wskaźnika, która pokazuje Wam, jak zmieniają się raty modelowego kredytu zaciągniętego we wrześniu 2007 roku. to wszystko po to, żebyście mogli łatwo sprawdzić, w którym kierunku podążają raty Waszych kredytów.

Jak to działa?
Kredytometr Comperii pokazuje jak zmienia się rata modelowego kredytu na 200 tys. zaciągniętego w PLN, EUR, CHF oraz USD. W przypadku pożyczek walutowych do obliczania bieżących rat kredytowych ważny jest kurs po jakim zostały one zaciągnięte. My w naszej analizie przyjęliśmy następujące kursy z września 2007 roku:
• CHF/PLN-2,27 zł
• EUR/PLN-3,75 zł
• USD/PLN-2,71 zł

W swoich analizach Comperia zawsze uwzględnia kursy, które obowiązują kredytobiorców, a więc stawki z tabeli wymiany walut danego banku (nie stosujemy kursów międzybankowych ani średnich kursów NBP). Systematycznie sprawdzamy tabele bankowe. W ten sposób zawsze dysponujemy aktualnym, średnim kursem danej waluty, po którym spłacany jest kredyt we franku, euro czy dolarze. To pozwala stopniu precyzyjnie obrazować trendy w spłacie rat kredytowych.

Początek
Start publikacji naszego Kredytometru miał miejsce jeszcze wtedy, kiedy tylko nieliczni spodziewali się, że świat finansów dotknie bardzo głęboki kryzys. Mieszkania i kredyty hipoteczne sprzedawały się w najlepsze, banki ostro rywalizowały o klienta, cena kredytów spadała, złoty był mocny i stale się umacniał… Jeszcze we wrześniu 2007 roku kredyty frankowe spłacane były średnio po 2,25 zł, a pożyczki w euro po 3,73 zł. Najniższe kursy spłaty zanotowane w analizowanym przez nas okresie miały miejsce w III kwartale 2008 roku, kiedy to kredyty we frankach szwajcarskich były spłacane blisko po 2 zł. Później jednak przyszedł…

…kryzys
Upadek banku Lehman Brothers przed dwoma laty miał dwojakie skutki: waluty takich krajów jak Polska (zaliczanych ciągle do emerging markets, a więc rynków o podwyższonym ryzyku inwestycyjnym) zaczęły gwałtownie tracić na wartości. Już w październiku 2007r. średnie kursy po jakich spłacane były kredyty w CHF i EUR wyniosły odpowiednio 2,42 zł (o 17% więcej niż jeszcze 3 miesiące wcześniej) oraz 3,67 zł (o 10% więcej niż w lipcu tego samego roku). A to był dopiero początek…

Zmiana wysokości raty modelowego kredytu

Drugim skutkiem zamieszania na rynkach finansowych, który miał wpływ na życie polskiego kredytobiorcy były drastycznie zmiany w ofercie kredytów hipotecznych. Najpierw banki zaczęły zmieniać wydane decyzje kredytowe, a w niektórych przypadkach opóźniały wypłatę transz kredytów walutowych. W ten sposób rozpoczęło się zamieszanie na rynku ofert bankowych, które trwało dobre kilka miesięcy. W tym czasie niektóre banki w ogóle wycofały się z udzielania pożyczek walutowych, wszystkie banki podwyższyły cenę kredytu oraz zaostrzyły kryteria ich przyznawania. Te ostatnie zmiany przyniosły skutek w postacie bardziej wnikliwego badania zdolności kredytowej i większych wymogach jeśli chodzi o wkład własny.

W IV kwartale 2008 roku raty kredytów denominowane we wszystkich analizowanych przez nas walutach osiągnęły swoje maksimum. Oto porównanie wysokości rat w IV kwartale 2007 roku i analogicznym okresie roku 2008:

Stopy pomogły
Po tym okresie raty kredytowe zaczęły spadać. Dlaczego? Przecież kurs złotego osiągnął swoje minimum w lutym 2009r., kiedy to raty kredytu w CHF spłacać trzeba było nawet po 3,23 zł a w EUR nawet po 4,6 zł? Na ratunek kredytobiorcom przyszły spadające oprocentowanie kredytów-banki centralne na całym świecie po to, by ratować gospodarki swoich krajów zaczęły obniżać urzędowe stopy procentowe. To dlatego średnie oprocentowanie np. kredytów we frankach spadło z 4,14% w ostatnim kwartale 2007r. do 1,54% we wrześniu 2010r.

Niestety zmiany oprocentowania kredytów w każdym przypadku następowały w różnych momentach-jedni kredytobiorcy mieli szczęście szybciej płacić niższe raty, inni wolniej. To wszystko wynika z tego, że każdy z banków ma inne zasady co do zmiany oprocentowania. W niektórych przypadkach zmienia się ono co miesiąc, w innych co kwartał, a w jeszcze innych bankach co pół roku. Znajdą się również kredytobiorcy, których umowa zawiera zapis, iż oprocentowanie kredytu zmienia się decyzją zarządu. I niestety Ci ostatni najsłabiej odczuli spadek stóp procentowych.

Zmiany średniego oprocentowania kredytów hipotecznych: wrzesień 2007-wrzesień 2010

Zmiana średnich kursów spłaty kredytów walutowych

Zmiana wysokości raty modelowego kredytu

Różnica między kredytami się zaciera
Poniższy wykres pokazuje, że różnica pomiędzy ratami kredytów walutowych oraz kredytu złotowego wyraźnie zmalała. Dzięki spadkowi stóp procentowych w Polsce do najniższego poziomu w historii (3,5%-tyle wynosi główna stopa referencyjna NBP) raty kredytów złotowych nie są już drastycznie wyższe od tych zaciągniętych we frankach czy euro. Wcześniej ta różnica wynosiła nawet ponad 300 zł dla naszego modelowego kredytu na 200 tys. zł. Dziś to „tylko” niecałe 100 zł (kredyt w PLN versus kredyt w CHF).

Podsumowanie
Wnioski z analizy naszego „trzylatka” wbrew pozorom są pozytywne. Wszyscy Ci, którzy zaciągnęli kredyt w 2007r. nie muszą czuć się zawiedzeni. Płacone przez nich raty kredytów są niższe niż trzy lata temu. Dotyczy to również, tych którzy wybrali kredyt złotowy. Kto więc wygrał? Jaka lekcja może płynąć dla osób, które teraz zastanawiają się nad tym w jakiej walucie teraz zadłużyć się na  mieszkanie?

Aby przedstawić pełny obraz musimy, oprócz wysokości rat kredytowych wziąć pod uwagę również zmianę salda kredytu, które pozostało do spłaty. W przypadku pożyczek złotowych spada ono systematycznie. W przypadku kredytów walutowych kluczowe znaczenie ma kurs. Jeśli jest on wyższy niż w monecie uzyskania pożyczki, to kwota jaką jesteśmy winni bankowi jest po prostu większa niż w momencie zaciągania kredytu.

Jak to wygląda w przypadku kredytów analizowanych w ramach Kredytometru Comperii? Wszystko wyjaśnia tabela poniżej:

Najniższą kwotę pozostałą do spłaty posiadają osoby, które zdecydowały się na kredyt w złotych. Najwięcej do spłaty mają niestety posiadacze kredytów frankowych. Gdyby teraz zdecydowali się na spłatę zobowiązania, musieliby oddać prawie 60 tys. zł więcej niż pożyczyli. Posiadacze kredytów w euro mają więcej powodów do zadowolenia. Z uwagi na fakt, że kurs euro obecnie jest tylko o 8 proc. wyższy niż 3 lata temu saldo ich zadłużenia wynosi tylko 204 tys. zł. Czy to znak, że przyszedł czas na kredyty w euro?

Karol Wilczko
Analityk Comperia.pl