Stopy we frankach szwajcarskich są na rekordowo niskim poziomie-odzwierciedlająca ich poziom stawka LIBOR 3m spadła do poziomu 0,09%! Z drugiej jednak strony wąska i droga oferta kredytów mieszkaniowych w CHF sprawia, że klienci sięgają po nią bardzo rzadko. Tryumf święci kredyt w euro, który jest coraz tańszy i bardziej dostępny. Cieszyć się mogą zatem posiadacze „starych” kredytów w CHF, którym maleje oprocentowanie. Z kolei „nowi” kredytobiorcy stoją przed wyborem: kredyt w euro czy w złotych polskich? Czy zmiany stóp procentowych powinny mieć wpływ na tę decyzję? Odpowiedź w poradniku Comperii!
Czym są stopy procentowe?
Stopy procentowe to inaczej cena pieniądza. Jeśli ktoś pożycza inne osobie 100 zł, to z reguły oczekuje określonego wynagrodzenia w związku z taką operacją. Wyraża się je właśnie w procencie pożyczonej kwoty. Oprocentowanie lokaty bakowej to też nic innego jak cena, którą płaci Ci bank za pieniądze, które deponujesz na jego koncie. Pięć procent oznacza, że bank jest w stanie zapłacić 5% w skali roku za owe 100 zł, czyli 5 zł. Bank z kolei pożycza pieniądze swoim klientom lub innym bankom, oczywiście po wyższej cenie (czyli na wyższy procent) niż płaci Tobie.
Stopy procentowe mogą być „urzędowe” lub rynkowe. Te pierwsze są ustalane przez banki centralne, które poprzez ich zmiany wpływają na rynkową cenę pieniądza (czyli rynkowe stopy procentowe). W ten sposób banki centralne wpływają na koniunkturę w gospodarce, a także starają się trzymać pod kontrolą inflację, czyli wzrost cen różnych dóbr w gospodarce. Jest to wynikiem faktu, iż jeśli pieniądz jest tani (stopy procentowe są na niskim poziomie), to generalnie ludzie więcej konsumują, co sprawia, że ceny rosną, choć z drugiej strony gospodarka rozwija się szybciej.
Rynkowe stopy procentowe są ustalane przez niekontrolowane siły podaży i popytu. Banki pożyczają sobie nawzajem pieniądze-jeśli popyt na pieniądz jest duży, to jego cena wyrażona w stopach procentowych idzie do góry. Doskonale to było widać w czasie kryzysu finansowego, kiedy to instytucje finansowe potrzebowały kapitału. Stopy rynkowe były wysokie pomimo tego, że urzędowe znajdowały się często na rekordowo niskim poziomie. W normalnych warunkach stawki rynkowe oscylują „blisko” stawek ustalanych przez bank centralny.
Banki pożyczają pieniądze swoim klientom w ramach udzielanych kredytów, których cenę (a więc oprocentowanie) ustają na podstawie rynkowych stóp procentowych. W przypadku kredytów mieszkaniowych oprocentowanie składa się z marży (zarobku banku) oraz stawki rynkowej odpowiedniej dla danej waluty, w której denominowany jest kredyt. Dla kredytów w złotych banki stosują zwykle stawkę WIBOR 3m, czyli stopę procentową po jakiej banki są w stanie pożyczyć między sobą pieniądze na okres 3 miesięcy. Dla kredytów w CHF jest to LIBOR CHF (z reguły 3- miesięczny), dla kredytów w EUR-EURIBOR, a dla kredytów w dolarach amerykańskich LIBOR dla USD.
Rynkowe stopy procentowe są zmienne, kredytu mieszkaniowego również
Stopy procentowe na rynku są ustalane codziennie-mogą więc zmieniać się każdego dnia. Na szczęście aż tak często banki nie zmieniają oprocentowania Twojego kredytu. Każdy bank ma swoje zasady w tej kwestii-jedne zmieniają je co kwartał lub co pół roku, a inne jeszcze co miesiąc.
Kto się więc powinien cieszyć w obecnej sytuacji rynkowej, kiedy stawka LIBOR dla CHF osiągnęła historyczne minimum? Na pewno posiadacze „starych” kredytów frankowych. Tak można określić kredyty udzielone w latach 2004-2007, przy bardzo niskiej marży-średnia marża z tego okresu to około 1,5%. Przy obecnym poziomie stóp oprocentowanie takiego kredytu wynosi tylko 1,61%!
Spadek stóp procentowych jak tarcza na wzrost kursu
Znacznie częściej i bardziej dynamicznie zmienia się kurs walutowy i w krótkim okresie to jego zmiany mają największy wpływ na wysokość rat kredytowych. Poniżej dwa przykłady jak wpływa na ratę zmiana kursu walutowego oraz stopy procentowej. Przyjęliśmy:
- kredyt w EUR na 300 tys.
- okres kredytowania: 30 lat
- Kurs wypłaty kredytu: 3,54 zł
- Oprocentowanie kredytu: 2,01%
Wpływ zmiany kursu EURPLN:
Kurs EURPLN | Wysokość raty |
3,65 zł | 1 161,88 zł |
3,8 zł | 1 209,62 zł |
3,85 zł | 1 225,54 zł |
4 zł | 1 273,29 zł |
Wpływ zmiany stopy procentowej EURIBOR na ratę kredytu (przy założeniu stałego kursu walutowego):
- kredyt w EUR na 300 tys.
- okres kredytowania: 30 lat
- Kurs wypłaty kredytu: 3,54 zł
- Kurs spłaty kredytu: 4,05 zł
Oproc. kredytu w EUR | Wysokość raty |
2,01% | 1 289,20 zł |
2,5% | 1 370,13 zł |
3% | 1 635,47 zł |
5% | 1 826,37 zł |
Jak widać duże zmiany kursu walutowego oraz stóp procentowych mogą mieć mocno negatywny albo pozytywny wpływ na ratę kredytową. Dzięki właśnie wyraźnemu spadkowi oprocentowania dla kredytów we frankach oraz euro osłabienie wartości złotego w czasie kryzysu finansowego było mniej odczuwalny.
Zmiany stóp procentowych i oprocentowania kredytów
Jak widać powyżej ostatnie 2 lata to dobre wieści dla posiadających wszystkie rodzaje kredytów mieszkaniowych. Ich oprocentowanie systematycznie spada od II połowy 2008 roku. Wszyscy więc, którzy zaciągnęli kredyt w CHF lub EUR, pomimo osłabienia złotego na przełomie 2009r. nie odczuli wzrostu miesięcznego obciążenia.
Zmiana poziomu rat kredytowych dla kredytów w EUR, CHF i PLN od 2007r.:
Kredyt na 200 tys. zł
okres-30 lat
Kredyt w… | Wrzesień 2007 | Styczeń 2008 | Styczeń 2009 | Czerwiec 2010 |
CHF | 1 034,01 zł | 959,61 zł | 917,57 zł | 912,71 zł |
EUR | 1 282,81 zł | 1 186,37 zł | 1 121,70 zł | 855,76 zł |
PLN | 1 211,99 zł | 1 285,25 zł | 1 309,18 zł | 1 056,60 zł |
Czy stopy procentowe powinny mieć wpływ na wybór kredytu?
Oczywiście to co najbardziej interesuje osoby, którzy zamierzają kupić nieruchomość to odpowiedź na pytanie: w jakiej walucie wybrać kredyt? Czy zmiany stóp procentowych powinny mieć wpływ na tę decyzję?
Sam fakt, na jakim poziomie obecnie są stopy procentowe nie musi stanowić dobrej wskazówki jaką walutę wybrać. Stopy te przecież ciągle się zmieniają i za chwilę będą na zupełnie innym poziomie. Oczywiście należy wziąć pod uwagę, że stopy procentowe w Polsce historycznie były i dziś również są o kilka punktów procentowych wyższe niż w strefie euro czy w Szwajcarii. To sprawia, że kredyt w PLN jest obecnie droższy niż kredyt w euro czy kredyt frankowy. Ale ten ostatni, tak jak wspomnieliśmy jest już praktycznie niedostępny. Cieszyć się mogą jedynie Ci, którzy kredyt w tej walucie zaciągnęli 2-3 lata temu.
Dla nowych kredytobiorców pozostaje wybór między EUR i PLN. Stopy procentowe w strefie euro są zdecydowanie niższe niż w Polsce. Co prawda zaczęły one w ostatnich tygodniach rosnąć, a stopy w Polsce spadają (pomimo tego, że wcześniejsze prognozy m.in. Comperii mówiły, że od połowy roku mogą zacząć rosnąć). Niemniej jednak raty kredytowe w EUR są niższe niż dla kredytów złotowych. Dodatkowo względnie słaby złoty sprzyja teraz zaciąganiu zobowiązań w tej walucie-w takiej sytuacji pożyczamy od banku mniej euro.
Gdyby więc kierować się tylko poziomem i oczekiwaniami co do stóp procentowych to wybór były jednoznaczny: kredyt w EUR. Szczególnie, że banki prowadzą w tle cichą kampanię na rzecz tych kredytów mając na uwadze, że przyzwyczajenie klientów do kredytów walutowych jest bardzo duże. Wielu klientów po prostu było i jest rozczarowanych faktem, że kredyty frankowe są niedostępne. Dlatego tak szybko na popularności zyskują kredytu w euro.
Na korzyść kredytów w euro przemawia oczywiście perspektywa wejścia do strefy euro-wtedy ryzyko walutowe zupełnie znika. Tylko, że nie wiadomo kiedy realnie nastąpi wejście Polski do unii walutowej.
Do tego czasu wszyscy wybierający kredyt w EUR muszą zaakceptować ryzyko wzrostu rat w przypadku dalszego osłabiania złotego albo… wybrać kredyt złotowy godząc się na wyższe raty oraz ryzyko kursowe. Skąd ryzyko kursowe w kredycie złotowym? Jeśli perspektywa wejścia do strefy euro jest realna to posiadaczy kredytów złotowych czeka przewalutowanie kredytu ze złotówek na euro. Po jakim to kursie nastąpi-nie wiadomo. Ryzyko polega na tym, że może nastąpić przy bardzo niskim kursie EURPLN i w takim przypadki ich zadłużenie wyrażone w euro będzie wysokie.
Na koniec porównanie średnich oprocentowań nowych kredytów w EUR, PLN oraz CHF (z uwzględnieniem promocyjnych marż).
Oprocentowanie nowych kredytów:
Założenia: kwota kredytu 300 tys. zł, LTV=80%, oferty promocyjne (średnie marże)
Kurs w… | Średnie marże | Rynkowe stopy procentowe (WIBOR/LIBOR) | Oprocentowanie kredytu |
PLN | 2,08% | 3,85% | 5,93% |
EUR | 2,63% | 0,7% | 3,33% |
CHF | 3,8% | 0,09% | 3,89% |
USD | 3,7% | 0,54% | 4,24% |
Karol Wilczko
Analityk Comperia.pl