Odwrócona hipoteka i renta dożywotnia za nieruchomość

Reforma systemu emerytalnego przez większość Polaków uznawana jest za receptę na przyszłą wysoką emeryturę. Niestety założenia twórców reformy emerytalnej były zupełnie inne.

Niestety kolorowe kampanie marketingowe prowadzone przez OFE, przedstawiające uśmiechniętych polskich emerytów podróżujących po świecie spowodowały, że pierwotne założenia reformy emerytalnej nie zostały właściwie zakomunikowane polskiemu społeczeństwu. Prawdziwe oblicze zreformowanego sytemu emerytalnego najlepiej obrazują liczby. Kobieta w wieku 30 lat, która rozpoczęła pracę zaraz po studiach i zarabia obecnie 5 tys. zł brutto, może liczyć na łączną emeryturę z ZUS i OFE na poziomie zaledwie 43 proc. swojego ostatniego wynagrodzenia w dniu przejścia na emeryturę. Mężczyzna, ze względu na krótszą oczekiwaną długość życia, może liczyć na 65 proc.

Sytuacja nie jest jednak beznadziejna. Osoby w wieku produkcyjnym mogą jeszcze, poprzez regularne oszczędzanie, zgromadzić wystarczające środki finansowe, by po przejściu na emeryturę utrzymać dotychczasowy poziom życia. W gorszej sytuacji są osoby znajdujące się na granicy wieku emerytalnego. Dzisiejsi 60-latkowie nie zdążą już zaoszczędzić na tyle gotówki, która, wypłacana co miesiąc, mogłaby stanowić dodatek do emerytury otrzymywanej z ZUS.

Z pomocą przyszłym i obecnym emerytom mogą przyjść nowatorskie i wkrótce dostępne na polskim rynku rozwiązania finansowe. Dodatkowym źródłem dochodów dla osób starszych, posiadających wolną od obciążeń hipotecznych nieruchomość, może okazać się odwrócona hipoteka lub renta dożywotnia za nieruchomość. Produkty te w Polsce są jeszcze mało znane. Żadna instytucja finansowa w naszym kraju nie zdecydowała się jeszcze na rozszerzenie swojej oferty o tego typu produkty. Na Zachodzie są to produkty bardzo popularne, w szczególności w krajach anglosaskich, gdzie mają silnie ugruntowaną pozycję.

Odwrócona hipoteka

W większości przypadków z odwróconej hipoteki skorzystać może osoba w wieku około 60 lat, będąca właścicielem nieruchomości. Bank, w zamian za wpisanie hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości, zobowiązuje się do wypłaty określonej kwoty na rzecz klienta. Osoba korzystająca z odwróconej hipoteki otrzymuje świadczenie finansowe w postaci jednorazowej wypłaty, w postaci wypłacanej co miesiąc renty lub w sposób mieszany, gdzie część środków wypłacana jest jednorazowo, a reszta jako comiesięczna renta. Emeryt może też zdecydować czy renta wypłacana będzie tylko przez pewien okres czy też dożywotnio.

Wysokość świadczenia finansowego wypłacanego przez bank uzależniona jest od wyceny nieruchomości. Najczęściej kwota na którą możemy liczyć od banku to od 30 do 70 proc. wartości nieruchomości. Jeżeli nieruchomość warta jest np. 100 tys. zł, wówczas emeryt może otrzymać od 30 do 70 tys. zł.

Uzyskiwane w ten sposób pieniądze pozwalają na utrzymanie poziomu życia na dotychczasowym poziomie, również po przejściu na emeryturę. Decydując się na odwróconą hipotekę senior musi jednak troszczyć się o ubezpieczenie nieruchomości, opłacanie podatku od nieruchomości, utrzymanie nieruchomości w niezmienionym stanie technicznym oraz stałe zamieszkiwanie w nieruchomości, co jest kontrolowane przez kredytodawcę.

W przeciwieństwie do klasycznego kredytu hipotecznego, gdzie wraz ze spłatą kapitału i odsetek, maleją nasze należności wobec banków i stopniowo stajemy się pełnoprawnymi właścicielami nieruchomości, w przedstawianym mechanizmie jest odwrotnie. To bank wypłaca nam kredyt i w ten sposób stopniowo nabywa pełne prawa do nieruchomości. W odróżnieniu do klasycznego kredytu, klient nie musi posiadać zdolności kredytowej. Kredyt wypłacany jest jedynie w oparciu o wartość nieruchomości. 

W momencie śmierci osoby korzystającej z odwróconej hipoteki, konieczne jest porozumienie banku i spadkobierców klienta. Spadkobiercy mogą przejąć zobowiązania finansowe wobec banku i nabyć pełne prawo własności do nieruchomości. Jeśli jednak spadkobiercy nie są w stanie lub nie chcą spłacać kredytu, nieruchomość zostaje przejęta przez bank. Spadkobiercy otrzymują wówczas różnicę pomiędzy aktualną wartością nieruchomości a bieżącym saldem zadłużenia, czyli kwotą wypłaconą przez bank wraz z odsetkami.

Renta dożywotnia za nieruchomość

O ile koncepcja odwróconej hipoteki znana jest przynajmniej przez ekspertów z branży bankowej, o tyle konstrukcja renty dożywotniej za nieruchomość znana jest w Polsce przez nielicznych.

Na pierwszy rzut oka są to dwa praktycznie identyczne rozwiązania opierające się na założeniu wypłacania świadczenia finansowego w zamian za prawo do nieruchomości. Po dokładniejszym przeanalizowaniu obu rozwiązań dostrzec można wiele istotnych różnic.

Przede wszystkim - w przeciwieństwie do odwróconej hipoteki - w przypadku renty dożywotniej instytucja finansowa staje się właścicielem nieruchomości już w momencie podpisania umowy. Jest to rozwiązanie szczególnie korzystne w przypadku osób, które nie posiadają żadnych spadkobierców, gdyż po śmierci osoby otrzymującej rentę nie jest wymagane przeprowadzanie ugody ze spadkobiercami.

Prawo dożywotniego zamieszkiwania w nieruchomości oraz prawo otrzymywania dożywotniej renty na rzecz osoby korzystającej z tego produktu finansowego zostają oczywiście zapisane w księdze wieczystej nieruchomości. Nawet w przypadku bankructwa instytucji finansowej, która nabyła prawa własności do nieruchomości, nie ma ryzyka eksmisji osób zamieszkujących nieruchomość. W takim przypadku prawo własności do nieruchomości wraca do klienta. Dodatkowo zawarta notarialnie umowa pomiędzy klientem a instytucją finansową gwarantuje klientowi zwrot prawa własności do nieruchomości w przypadku nie wywiązywania się przez instytucję finansową z comiesięcznych wypłat renty.

Niektóre umowy renty dożywotniej zawierają opcję odkupienia nieruchomości przez poprzedniego właściciela na wcześniej uzgodnionych warunkach. Umowa renty dożywotniej może również uwzględniać możliwość zwiększenia wysokości renty lub wypłaty jednorazowego świadczenia w przypadku wcześniejszego opuszczenia nieruchomości na stałe, np. w związku z zamieszkaniem osoby starszej w specjalistycznym domu opieki. Klient zrzeka się wtedy prawa do zamieszkiwania w nieruchomości, zachowując jednak pełne prawo do otrzymywania comiesięcznej renty. W przypadku opuszczenia nieruchomości przez poprzedniego właściciela instytucja finansowa nabywa prawo do jej sprzedaży, dlatego taka decyzja musi być bardzo wnikliwie przemyślana przez klienta.

W przeciwieństwie do odwróconej hipoteki, decydując się na rentę dożywotnią senior nie musi troszczyć się o ubezpieczenie nieruchomości, opłacanie podatku od nieruchomości czy utrzymanie nieruchomości w niezmienionym stanie technicznym. Zazwyczaj wszystkie koszty związane z utrzymaniem nieruchomości pokrywane są przez nowego właściciela nieruchomości, czyli instytucję finansową.

Jedną z najważniejszych zalet renty dożywotniej jest sposób kalkulacji jej wysokości. Do wyliczenia wysokości renty dożywotniej uwzględnia się pełną wartość nieruchomości, w odróżnieniu od odwróconej hipoteki, gdzie do kalkulacji używa się jedynie części wartości nieruchomości. Równie ważną cechą renty dożywotniej jest brak limitu wypłat świadczenia finansowego. Jak sama nazwa wskazuje renta wypłacana jest do momentu śmierci klienta, tak więc nie ma ryzyka wyczerpania się limitu wypłat czy konieczności przedstawienia kolejnej nieruchomości, jako podstawy kontynuowania wypłat.

Warto pamiętać, że prawo do otrzymywania dożywotniej renty w zamian za przeniesienie własności do nieruchomości ograniczone jest jedynie do pełnego prawa własności oraz prawa wieczystego użytkowania nieruchomości. W przypadku licznie występujących w Polsce własnościowych mieszkań spółdzielczych, prawo do otrzymywania renty musi wynikać z oddzielnej umowy i nie jest ono bezpośrednio połączone z prawem do lokalu. Zastosowanie renty dożywotniej w przypadku własnościowych mieszkań spółdzielczych jest jednak możliwe. Konieczne jest wtedy zastosowanie specjalnej konstrukcji umowy, w której prawo do otrzymywania renty powiązane jest nierozerwalnie z prawem do dożywotniego zamieszkiwania w nieruchomości.

Porównanie

Oba produkty, zarówno odwrócona hipoteka, jaki i renta dożywotnia za nieruchomość, są bardzo podobne z ekonomicznego punktu widzenia, jednak różnią się znacznie pod względem prawnym. Różnice te przekładają się na wady i zalety każdego z tych rozwiązań. Poniższa tabela podsumowuje charakterystykę obu rozwiązań.

Czy idea zamiany prawa do nieruchomości na dodatkową emeryturę przyjmie się w Polsce? Sądząc po popularności tych produktów za granicą, można się spodziewać, że termin renta dożywotnia za kilka lat przestanie być dla naszych rodaków terminem nieznanym i niezrozumiałym.

Bartłomiej Samsonowicz
Comperia.pl