Kredyt hipoteczny to ryzyko nie tylko dla kredytobiorcy. Bank dokładnie obejrzy każdą złotówkę, zanim zdecyduje się przeznaczyć ją na sfinansowanie przez klienta zakupu nieruchomości. Musi skrupulatnie sprawdzić ryzyko, jakie wiążę się z faktem, że dany kredytobiorca będzie spłacał zobowiązanie przez kilkanaście/kilkadziesiąt lat. Czy udźwignie ten ciężar? Z drugiej strony – co ma zrobić klient, aby przekonać instytucję, że tak się na pewno będzie? Jak zwiększyć swoją zdolność kredytową?
Praca, wykształcenie, inwestycje
Planując zaciągnięcie kredytu hipotecznego, warto zadbać o odpowiednią formę umowy z pracodawcą. Nie jest rzeczą niezwykłą, że bank przede wszystkim zainteresuje się naszymi dochodami. I to zarówno ich wysokością, jak i stabilnością. To dlatego najatrakcyjniejszy kredytobiorca to taki, który może pochwalić się umową o pracę na czas nieokreślony, ewentualnie określony, ale jak najdłuższy. To bardzo pozytywnie wpływa na szacowaną przez bank zdolność kredytową. Umowa zlecenie lub o dzieło nie jest już tak entuzjastycznie przyjmowana przez kredytodawcę, choć i ten rodzaj stosunku pracy nie dyskwalifikuje. Co więcej – coraz częściej szacunkowe premie i prowizje można doliczyć do przewidywanych dochodów.
Kontynuując temat pracy - na wyliczaną przez bank zdolność kredytową wpływ będzie mieć staż pracy w danej firmie. Im dłuższy, tym oczywiście lepiej. Ale pod lupę instytucja może też wziąć renomę firmy i jej kondycję finansową. Plajta zakładu pracy klienta może okazać się kłopotem także dla banku.
Pod uwagę bank bierze też dodatkowe źródła dochodu. To znaczy, że na przykład nauczyciel udzielający prywatnie korepetycji będzie mógł ten wpływ odnotować przy okazji sporządzania swojej zdolności kredytowej. Także wszelkie typy inwestycji, od zwykłych lokat po wynajem lokalu, mają szansę poprawić zdolność.
Nie bez znaczenia pozostaje też wykształcenie kredytobiorcy. Stopnie naukowe, choćby tytuł magistra, jest dość często gwarantem wyższych zarobków. Potwierdzają to wyniki badań Millward Brown SMG/KRC – spośród posiadających wyższe wykształcenie mieszkańców (w wieku 30 – 60 lat) dużych polskich miast 21 proc. posiada kredyt hipoteczny. Na tle całego kraju to okazały odsetek – w całej populacji pełnoletnich Polaków kredyt hipoteczny ma zaciągnięty jedynie co pięćdziesiąty. Wpływ na tę różnicę ma właśnie wyższa zdolność kredytowa najlepiej wykształconej grupy rodaków.
Parametry kredytu hipotecznego
Aby zwiększyć dostępną kwotę kredytu warto pomyśleć nad doborem odpowiednich jego parametrów. Przede wszystkim długość okresu spłaty, która przekłada się w sposób naturalny na wysokość miesięcznych rat. Im dłużej będziemy spłacać kredyt, tym niższe będą miesięczne raty. Jednak okres spłaty ograniczają regulacje poszczególnych banków – zarówno dotyczące jego maksymalnej długości jak i wieku kredytobiorcy w momencie zakończenia spłaty zobowiązania. To zazwyczaj 70 – 75 lat.
Znaczenie będzie miał też wybrany rodzaj rat. Decydując się na wariant rat równych powiększamy zdolność kredytowa. Dlaczego? To proste – w przypadku rat malejących z każdym miesiącem ich wysokość jest coraz niższa. Jednak w początkowym okresie dużo wyższa w porównaniu do opcji rat równych. A ponieważ dla wyliczenia zdolności kredytowej analityk bierze pod uwagę wysokość pierwszej płatności na rzecz banku, raty równe umożliwiają dostęp do większego kredytu.
Produkty finansowe z których korzystamy też mają znaczenie Zdolność kredytową dość znacząco obniża użytkowanie wszelkich bankowych produktów kredytowych. Chodzi tu nie tylko o pożyczki czy kredyty, ale także debet w koncie osobistym czy kartę kredytową. To troszkę błędne koło, bo z jednej strony bank bardzo chętnie „wciska” nam to wszystko m.in. przy zakładaniu rachunku, często na atrakcyjnych warunkach, a z drugiej korzystanie z tych produktów jest przez tę samą instytucję karane niższą zdolnością kredytową. Zatem przed zaciągnięciem kredytu hipotecznego warto zamknąć wszelkie limity czy karty kredytowe, które nie są nam koniecznie potrzebne.
Jeśli natomiast podczas ubiegania się o kredyt klient posiada już jakieś inne zaciągnięte zobowiązania (co naturalnie wpłynie na redukcję zdolności kredytowej), warto zastanowić się nad kilkoma sposobami redukcji ponoszonych z ich tytułu kosztów. Bezsprzecznie najkorzystniej byłoby spłacić je wszystkie, ale rzadko kiedy jest to finansowo możliwe. Wtedy wyjściem jest konsolidacja kredytów, wpływająca na obniżenie sumarycznej wartości comiesięcznych rat. Innym pomysłem godnym polecenia jest udanie się do banku, w którym posiadamy spłacany kredyt, z prośbą o wydłużenie okresu jego spłaty. Finansowo nie będzie to korzystne, ale obniży rzecz jasna obciążenie miesięczne. Wpłynie to na wzrost naszej zdolności kredytowej podczas ubiegania się o kredyt mieszkaniowy.
Rodzina może pomóc... lub zaszkodzić
Jednym z najczęściej wykorzystywanym przez klientów sposobów na zwiększenie swojej zdolności jest zaciągnięcie zobowiązania wraz ze współkredytobiorcą. Najczęściej są to rodzice. Przy wyliczaniu zdolności kredytowej dochód współkredytobiorcy doliczany jest do tego uzyskiwanego przez nabywającego nieruchomość. W relacjach z bankiem „dodatkowy kredytobiorca” ” ma jednak taką samą odpowiedzialność jak „główny dłużnik”. Warto przy tym mieć na uwadze fakt, że jednym z podstawowych kryteriów, które interesują kredytodawcę, jest wiek kredytobiorcy w chwili spłaty zobowiązania. Wniosek z tej regulacji jest taki, że klientowi zaciągającemu kredyt wraz z rodzicem zostanie zaproponowana oferta dostosowująca długość kredytu do starszego z kredytobiorców. Co za tym idzie, „wspólne kredyty” na więcej niż 25-30 lat są rzadkością. W niektórych bankach możliwe jest natomiast pewne obejście tej normy – maksymalny okres spłaty będzie dłuższy, jeśli dochody „dodatkowej osoby” nie będą stanowić więcej niż 25 – 35 proc. całkowitych dochodów.
Co ciekawe, banki chętniej udzielają kredytów małżeństwom niż singlom. Powodem jest nie tylko wyższy całościowy dochód, ale i częściowe zabezpieczenie spłaty w przypadku, gdyby jednemu z małżonków coś się stało. Nie jest to jednak na tyle ważny handicap, aby koniecznie szukać swojej drugiej połówki przed zaciągnięciem kredytu.
Zresztą z szukaniem towarzysza życia nie ma co przesadzać, bo bank bardzo uważnie sprawdza także miesięczne wydatki, które musi ponosić potencjalny kredytobiorca. A nie są to jedynie czynsz, rachunki czy składki ubezpieczeniowe, ale przecież także chociażby alimenty... Przed ubieganiem się o kredyt koniecznie trzeba należy wykonać skrupulatną weryfikację swoich wydatków. Znalezienie tańszego operatora komórkowego czy dostawcy Internetu lub prądu może nie przyniesie sporych zmian w wysokości zdolności kredytowej, ale ziarnko do ziarnka...
Sprawą pilnie badaną przez kredytodawcę jest także ilość członków rodziny pozostającej na jego utrzymaniu. Oczywiście – im więcej tym gorzej dla zdolności kredytowej. Wyliczenia bankowe są bezduszne. Dlatego, choć nie jest to praktyką bardzo godziwą, kredytobiorca lubi czasem fakt posiadania dziecka zataić. Jeśli można odłożyć plany kredytu hipotecznego na kilka lat, warto poczekać aż np. dziecko przejdzie na własne utrzymanie. Bank przychylniej spojrzy na wniosek, bo nasza zdolność kredytowa podniesie się.
Reasumując, jest cała moc sposobów na zwiększenie swojej zdolności kredytowej. Skorzystanie z wielu z nich wcale nie jest trudne. Ale nawet ta gama metod przekonywania do siebie banków nie zmieni faktu, że aby otrzymać kredyt hipoteczny, trzeba jednak mieć trochę pieniędzy.
Mikołaj Fidziński
Comperia.pl