Zaciągając kredyt hipoteczny, mamy do wyboru dwa systemy spłaty rat - raty równe oraz raty malejące. Gdzie tkwią różnice między oboma sposobami wyliczania raty? Raty równe to wysokie odsetki, raty malejące - niższa zdolność kredytowa. Wybór jest więc skomplikowany.
Raty równe i malejące - różnica w wyliczaniu
Raty malejące są wyliczane w bardzo prosty sposób. Co miesiąc zwraca się kredytodawcy tę samą kwotę kapitału. Natomiast kwota odsetek jest wyliczana na podstawie aktualnego zadłużenia. To z każdym miesiącem spłaty spada, a więc co miesiąc niższa jest także kwota odsetek, a przez to cała rata. Stąd i nazwa - raty malejące. Przykład na rycinie poniżej (wszystkie wyliczenia, także na kolejnych wykresach, są przedstawione dla kredytu na 300 tys. zł na 25 lat, z oprocentowaniem 6,50 proc. w skali roku).
Raty równe wyliczane są w nieco bardziej skomplikowany sposób. Bank określa na podstawie dość zawiłego wzoru wysokość raty, którą klient ma uiszczać co miesiąc. W tej racie na początku znaczącą część (nawet ponad 80 proc.) zajmują odsetki kredytowe. Z każdym kolejnym miesiącem odsetki są jednak coraz niższe, za to coraz wyższą częścią raty jest spłacany kapitał. Zawsze jednak rata ma taką samą wysokość, więc zowie się ją ratą równą.
Oba systemy spłat są oczywiście w pewnym sensie utopią w przypadku kredytów hipotecznych. Zakładają bowiem „idealny” przypadek, kiedy oprocentowanie kredytu jest stałe przez cały okres spłaty. Tymczasem istotny wpływ na oprocentowanie ma koniunktura w gospodarce, a dokładnie stopy procentowe. Gdy te się zmieniają, zmianie ulega także oprocentowanie kredytu, a co za tym idzie - także wysokość raty. Dlatego rata równa nie zawsze będzie równa, tak samo jak rata malejąca może być wyższa od poprzedniej.
Wysokość raty równej i malejącej
W początkowym okresie spłaty kredytu (w przybliżeniu przez jedną trzecią czasu kredytowania) raty malejące są wyższe od równych. I to nawet o dobrych kilkaset złotych w przypadku pierwszych rat. To sprawia, że taki system jest nieatrakcyjny dla osób walczących o jak najwyższą zdolność kredytową. Kredytodawcy kalkulując ją biorą pod uwagę, jak bardzo rata będzie obciążała budżet domowy klienta. Z tego powodu osoby walczące o jak najwyższy kredyt decydują się na raty równe - to dla wielu jedyna szansa na kredyt na pożądaną sumę.
Złe konsekwencje wyboru rat równych
Niemiłą implikacją wyboru rat równych jest jednak dużo wyższa kwota odsetek, którą łącznie odda się bankowi przez cały okres spłaty. W analizowanym przypadku będzie to niemal 308 tys. zł, przeszło 60 tys. zł więcej niż gdyby zdecydowało się na raty malejące.
Oczywiście wiele zależy od okresu spłaty - im jest on dłuższy, tym większy jest rozstrzał między łącznymi odsetkami przy ratach malejących i równych. Przykładowo, wybierając nie 25-letni, a 35-letni okres spłaty, różnica wyniesie niemal 120 tys. zł (342 tys. zł odsetek w przypadku rat malejących vs. 461 tys. zł przy wyborze rat równych).
Jak wspomniano, w przypadku rat równych na początku spłaca się przede wszystkim odsetki, kapitał stanowi niewielką część początkowych rat. Z kolei w ratach malejących co miesiąc spłacana jest taka sama kwota kapitału, więc saldo zadłużenia maleje równomiernie. Zostało to pokazano na obrazku poniżej.
Raty równe są mniej korzystne od rat malejących wówczas, gdy kredytobiorca chce wcześniej spłacić swoje zobowiązanie. Przykładowo, gdyby zechciał to zrobić w połowie okres spłaty, to musiałby oddać 150 tys. zł gdyby wcześniej płaci raty malejące, natomiast aż ok. 208 tys. zł gdyby płacił raty równe.
Autor: Mikołaj Fidziński
Comperia.pl