Decydując się na budowę domu na kredyt musimy być przygotowani na o wiele więcej formalności niż w przypadku kredytowania zakupu mieszkania. Czy konieczność spełnienia dodatkowych wymagań oznacza również dodatkowe koszty? Najważniejsze, takie jak marża, z reguły są takie same.
Wydawać by się mogło, że więcej formalności automatycznie powoduje wzrost kosztów pozyskania finansowania. W praktyce banki nie różnicują warunków cenowych ofert kredytów hipotecznych w zależności od tego czy kredyt ma być przeznaczony na zakup mieszkania czy budowę domu. Podstawowe parametry cenowe takie jak marża kredytowa, prowizja przygotowawcza, ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, ubezpieczenie pomostowe do czasu uprawomocnienia się wpisu do hipoteki są identyczne.
W związku ze specyfiką finansowania budowy domu możemy się jednak spodziewać wyższych kosztów związanych z uzyskaniem i obsługą kredytu. Chodzi tu m.in. o konieczność sporządzenia szczegółowego kosztorysu planowanych prac budowlanych. Jeśli decydujemy się na samodzielne przeprowadzenie prac budowlanych, czyli budowę tzw. systemem gospodarczym, sporządzenie kosztorysu spoczywa również na naszych barkach. Jeśli nie posiadamy wykształcenia czy doświadczenia budowlanego, najlepiej oczywiście skorzystać z pomocy eksperta, wyspecjalizowanego w sporządzaniu tego typu kosztorysów. Kosztorys musi być również zatwierdzony i podpisany przez kierownika budowy nadzorującego powstawanie naszego domu. Sporządzenie takiego kosztorysu wiąże się zazwyczaj z dodatkową opłatą, której wysokość uzależniona jest od jego obszerności, a więc od zakresu planowanych prac budowlanych.
Dodatkowe koszty wynikają także ze sposobu wypłaty kredytu przeznaczonego na budowę domu. Banki nigdy nie dają do dyspozycji kredytobiorcy pełnej kwoty kredytu. Kredyt budowlano-hipoteczny zawsze uruchamiany jest stopniowo, w transzach tak, by wraz z postępami prac budowlanych wzrastała wartość zabezpieczenia kredytu. Przed uruchomieniem kolejnej puli środków finansowych, bank będzie wymagał udokumentowania postępu prac budowlanych. Zazwyczaj wiąże się to z inspekcją nieruchomości przez pracownika banku. Koszty takiej inspekcji, rzędu kilkudziesięciu złotych, zazwyczaj pokrywane są przez klienta.
Ranking kredytów na budowę domu
Kwota kredytu 250 tys. zł, wartość nieruchomości 300 tys. zł, okres kredytowania 30 lat
Kredyt złotowy
Bank | Rata | RRSO* |
Bank BGŻ | 1 430 zł | 5,92 proc. |
DnB Nord | 1 478 zł | 6,06 proc. |
Bank Pocztowy | 1 470 zł | 6,29 proc. |
1 505 zł | 6,39 proc. | |
Lukas Bank | 1 518 zł | 6,51 proc. |
Kredyt we frankach szwajcarskich
Bank | Rata | RRSO* |
Deutsche Bank PBC | 1 232 zł | 4,16 proc. |
MultiBank | 1 309 zł | 4,67 proc. |
mBank | 1 309 zł | 4,77 proc. |
Polbank EFG | 1 421 zł | 5,04 proc. |
Różnice w cenie kredytu mogą się pojawić również w przypadku innych opłat okołokredytowych. Jedną z takich dodatkowych opłat są koszty związane ze sporządzeniem wyceny nieruchomości. Większość osób starających się o kredyt na budowę domu jest zdziwiona koniecznością wyceny nieruchomości, która jest jeszcze niezabudowana. Banki jednak wymagają sporządzenia wyceny tzw. wartości przyszłej. Rzeczoznawca majątkowy, szacując wartość naszego lokum, uwzględnia więc bieżącą wartość działki budowlanej, na której prowadzona będzie inwestycja, oraz przyszłą wartość budynku wybudowanego zgodnie ze sporządzonym projektem budowlanym, a także kosztorysem prac budowlanych. Przy zakupie mieszkania banki często zadowalają się jedynie bezpłatną inspekcją nieruchomości dokonywaną przez upoważnionego do tego pracownika banku. Koszt pełnej wyceny wartości przyszłej budowanego domu to kilkaset, a nie rzadko nawet ponad tysiąc złotych.
Bartłomiej Samsonowicz
Comperia.pl