Podsumowanie 2011 roku na rynku produktów finansowych. Część 1 - kredyty hipoteczne.

Koniec 2011 roku to doskonały moment na podsumowanie ważniejszych wydarzeń w sektorze bankowym. A jest co podsumowywać… Wiele się działo na rynku produktów finansowych. Gwałtowne osłabienie złotego wpłynęło na wysokość rat kredytów hipotecznych zaciąganych w walutach, konkurencja między bankami doprowadziła do wprowadzenia konta oszczędnościowego oprocentowanego na 10% w skali roku, na arenie pojawił się nowy bank oferujący bardzo korzystne depozyty… Przykłady można mnożyć. Eksperci porównywarki finansowej przygotowali kompendium wiedzy - przez co rok 2011 na rynku bankowym powinien zapaść w pamięć. Na początek - kredyty hipoteczne.

Mijający rok nie był łaskawy dla osób posiadających kredyty hipoteczne. W ostatnich 12 miesiącach wzrosły bowiem wysokości rat zobowiązań wyrażonych zarówno w polskim złotym, jak i w walutach obcych. Przyczyną tego pierwszego były oczywiście podwyżki stóp procentowych w naszym kraju, które w 2011 roku miały miejsce w styczniu, kwietniu, maju i czerwcu. Sumaryczna wielkość zmiany tego parametru wyniosła 1 p.p. i tym samym doprowadziła podstawową stopę procentową w Polsce do poziomu 4,5 proc. W niewiele lepszej sytuacji byli posiadacze kredytów walutowych. Pomimo dużo łagodniejszej polityki pieniężnej prowadzonej przez banki centralne w Stanach Zjednoczonych, w Szwajcarii oraz po części w Unii Europejskiej (EBC najpierw podnosił stopy procentowe- kwiecień i lipiec, a na ostatnich dwóch posiedzeniach obniżył je do poziomu z początku roku), wysokość rat płaconych przez nich zobowiązań wzrosła jeszcze bardziej niż w PLN. Przyczyn takiego stanu rzeczy należy upatrywać w mocnym osłabieniu polskiego złotego względem walut obowiązujących w w/w krajach.

Zobaczmy, jak kształtowała się w 2011 roku wysokość rat kredytu hipotecznego w kwocie 300 tys. zł, z 30-sto letnim okresem spłaty, uruchomionego w styczniu 2009 roku w zależności od waluty, w jakiej został on zaciągnięty.

Widać doskonale, że wysokości rat modelowego kredytu kształtują się obecnie na poziomie wyższym niż jeszcze na początku roku. W zależności od waluty danego zobowiązania różnica ta przyjmuje wartość od prawie 200 zł w PLN, do ponad 300 zł we franku i dolarze amerykańskim. Analizując zmiany w ofercie kredytów hipotecznych w 2011 roku widać, że, pomimo panującej niepewności na rynkach finansowych, z miesiąca na miesiąc ulegała ona poprawie. Dobrym tego dowodem będzie pokazanie, jak w ciągu minionego roku zmieniała się wysokość marży dla kredytu mieszkaniowego wyrażonego w czterech najważniejszych walutach tj.: PLN, CHF, EUR i USD.

Założenia: kredyt na 300 tys. zł, okres kredytowania 30 lat, LTV=80 proc., oferty promocyjne i pakietowe.

Ostatnie odczyty średnich marż dla czterech najważniejszych walut, w których zaciągane są kredyty hipoteczne są niższe od poziomów, jaki ten parametr przyjmował jeszcze na początku tego roku. Świadczy to, oczywiście, że wraz z upływem kolejnych miesięcy br. banki poprawiały swoją ofertę kredytową. Trzeba jednak pamiętać, że odczyt tej zmiennej dotyczący kredytów we franku szwajcarskim nie jest do końca miarodajny. Dzieje się tak dlatego, że praktycznie od sierpnia 2011r. banki zaczęły wycofywać z oferty kredyty hipoteczne wyrażone w tej walucie, co spowodowało, że w chwili obecnej na rynku próżno szukać takich zobowiązań.

Kolejna sprawa to słaby złoty. Praktycznie przez cały mijający rok polska waluta traciła na wartości wobec euro, dolara i franka szwajcarskiego. Jeszcze w styczniu za jednostkę, którejkolwiek z tych walut trzeba było płacić odpowiednio: poniżej 4 zł za euro i mniej niż 3 zł za dolara i franka. Ostatnie odczyty tych zmiennych wyniosły zaś 4,50 zł za EUR, 3,50 zł za USD i 3,67 zł za CHF (rynek forex). Przyczyn takiego zachowania należy szukać w narastających obawach o stabilność Strefy Euro i wzroście awersji do ryzyka globalnych inwestorów. Polska nadal jest postrzegana jako kraj rozwijający się i dlatego, gdy na świecie panuje niepewność, kapitał globalny szuka dla siebie bezpieczniejszych inwestycji.

Słabnący złoty spowodował, że całkowite saldo zadłużenia osób posiadających kredyty wyrażone w walutach obcych mocno wzrosło. Zobaczmy, ile dziś wynosi aktualna kwota zadłużenia w przypadku modelowego kredytu zaciągniętego w styczniu 2009 roku w zależności od wybranej waluty.

Aktualne saldo zadłużenia w przypadku modelowego kredytu denominowanego w walutach obcych jest wyższe niż kwota faktycznie zaciągniętego zobowiązania. W zależności od waluty kredytu mowa tutaj o sumach rzędu od 20 do ponad 93 tys. złotych. Nie jest to dobra informacja zważywszy na fakt, że dane zobowiązanie jest już spłacane prawie od trzech lat. Podsumowując, rok 2011 nie był dobrym okresem dla osób posiadających kredyty hipoteczne. Rosnące stopy procentowe w naszym kraju oraz niekorzystne wahania kursów walutowych spowodowały, że posiadacze takich zobowiązań zmuszeni są płacić wyższe raty.

Dobrym akcentem z kolei była postępująca w całym roku poprawa oferty kredytowej w polskich bankach- obniżka marż oraz bardzo często odstępowanie od pobierania prowizji za udzielenie danego zobowiązania powodowały, że osoba poszukująca kredytu hipotecznego mogła liczyć na naprawdę atrakcyjne warunki.

Druga połowa mijającego roku przyniosła stopniowe wygaszanie, a w efekcie całkowite wycofanie się banków z udzielania zobowiązań hipotecznych wyrażonych we franku szwajcarskim. Spowodowane to jest oczywiście mocnym osłabieniem polskiego złotego wobec CHF oraz niepewną sytuacją występującą na rynkach finansowych.

Przed nami rok 2012. Co on przyniesie i jak go ocenią posiadacze kredytów hipotecznych trudno w tej chwili przewidzieć. Jedno jest pewne - jeśli na rynki finansowe powróci spokój, a kryzys finansowy, o którym teraz się mówi, nie nastąpi, to na pewno oferta kredytów mieszkaniowych w przyszłym roku powinna być jeszcze atrakcyjniejsza niż obecnie.

Jacek Kasperczyk
Comperia.pl