Odwrócony kredyt hipoteczny nadchodzi. Tylko nikt na niego nie czeka

Już dziś wejdzie w życie Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym. W końcu stworzono ramy prawne dla produktu, dzięki któremu emeryci będą mogli czerpać korzyści finansowe z posiadanej nieruchomości, jednocześnie zamieszkując ją i nie tracąc doń prawa własności. Banki nie śpieszą się jednak z wdrażaniem odwróconego kredytu do oferty, a konserwatyzm Polaków każe wątpić w popularność tegoż rozwiązania.

Odwrócony kredyt hipoteczny w pigułce

Odwrócony kredyt hipoteczny to produkt, który będą mogły już od 15 grudnia oferować banki. Że na razie nie będą - o tym później. Na czym polega kredyt odwrócony? [Uwaga - w artykule będzie padał także termin „odwrócona hipoteka”. Bywa, że fundusze hipoteczne określają tym terminem wypłacane przez siebie dożywotnie renty hipoteczne. W odniesieniu do odwróconego kredytu hipotecznego używane będzie określenie „kredyt odwrócony” czy „odwrócony kredyt hipoteczny”]

Najprościej rzecz ujmując - osoby posiadające nieruchomości na własność (a także te, którym przysługuje prawo użytkowania wieczystego lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) mogą wnioskować o kredyt, którego zabezpieczeniem będzie właśnie wspomniany lokal mieszkalny. Świadczenie może zostać wypłacone jednorazowo, albo w ratach przez określony w umowie okres. Kredytobiorca nie musi się jednak martwić ani o prawo własności do mieszkania (pozostaje jego właścicielem do śmierci) ani o spłatę kredytu. Sprawa jest prosta - po śmierci kredytobiorcy spadkobiercy mają 12 miesięcy na całkowitą spłatę kredytu. Jeśli tego nie zrobią, bank ma prawo do zbycia nieruchomości i zaspokojenia w ten sposób swojej wierzytelności.

Choć odwrócony kredyt hipoteczny to produkt zaprojektowany przede wszystkim z myślą o starszych osobach, ustawa nie reguluje wprost dolnej (ani górnej) granicy wiekowej kredytobiorcy.

Odwrócony kredyt hipoteczny będą mogły zaciągnąć zarówno osoby samotne, jak i kilku kredytobiorców (głównie chodzi o małżeństwa). W przypadku śmierci jednego z kredytobiorców wypłata świadczenia jest kontynuowana.

Co ciekawe, ustawodawca zastrzegł, iż banki nie mogą uzależniać zawarcia umowy odwróconego kredytu od zawarcia innych umów, z wyjątkiem ubezpieczenia od zdarzeń losowych nieruchomości. To powinno zamknąć drzwi do bardzo popularnego w przypadku standardowych kredytów cross-sellingu, czyli wymuszania na kredytobiorcach zakupu ubezpieczeń, planów inwestycyjnych czy kart kredytowych.

Martwe prawo?

Odwrócony kredyt hipoteczny będą mogły oferować banki. Ale czy będą to robić? Cóż, kiedyś na pewno, ale absolutnie nie ma co oczekiwać, że 15 grudnia ruszą ogólnopolskie kampanie „przyjdź do nas po odwrócony kredyt”. Zdecydowana większość banków zapytana przez Comperia.pl przyznała, że nie planuje (przynajmniej na razie) wprowadzać tegoż produktu do swojej oferty. Pewne nadzieje pozostawiają np. Bank Zachodni WBK czy ING Bank Śląski, które przyznają się do analizowania możliwości zaoferowania klientom odwróconego kredytu hipotecznego. Zainteresowanie produktem jasno wyraził także eurobank, a Bank BPS pokusił się nawet o sformułowanie bardzo orientacyjnego startu prac wdrożeniowych - najwcześniej IV kwartał 2015 r. Najbardziej tajemnicze są Alior Bank oraz Getin Noble Bank, które odmówiły zdradzenia planów dotyczących odwróconego kredytu.

Banki badają się więc nawzajem, nie wiadomo kto i kiedy zrobi pierwszy krok i wyjdzie przed szereg. Z pewnością jednak nie tylko kredytobiorcy mają wątpliwości co do opłacalności kredytu odwróconego (o czym dalej) - dla banków w Polsce to także spora niewiadoma i ryzyko. Chociażby - bank udzielając odwróconego kredytu hipotecznego nie ma żadnej pewności kiedy wypłacone środki odzyska.

Czy skorzystać z odwróconego kredytu?

Polacy należą do osób, które z dużym sentymentem podchodzą do własnych czterech kątów, dbają o nie z myślą o dobrze swoich dzieci czy wnuków, mieszkania przechodzą z pokolenia na pokolenie. Stąd sytuacja, w której bank (i to w zgodzie z prawem) mówi „daj mi swoje mieszkanie, ja Ci dam pieniądze, o spłatę się nie martw, a mieszkanie do śmierci i tak będzie Twoje” kojarzy się wielu Polaków z paktem z diabłem, skandalem i grabieżą.

To nie do końca prawda. Po pierwsze, są niestety emeryci, którzy ledwie wiążą koniec z końcem, a rodzina się od nich odwróciła. W takiej sytuacji możliwość otrzymywania comiesięcznego świadczenia w wysokości choćby kilkuset złotych jest kusząca. Tym bardziej, jeśli ci ludzie nie widzą potrzeby przekazywania mieszkania swoim spadkobiercom. Po wtóre, nikt nie broni spadkobiercom zachowania mieszkania - będą mieli rok na jego „wykupienie” poprzez spłacenie kredytu.

Jest jednak i druga strona medalu, a mianowicie podnoszona przez wiele osób niewspółmierność kwoty wypłaconej przez bank wobec wartości nieruchomości. Choć żaden bank jeszcze nie zaprezentował choćby zarysów pomysłu na odwrócony kredyt hipoteczny, to można przypuszczać, że jej beneficjent, o ile nie umrze w trakcie trwania umowy, otrzyma łącznie nie więcej niż 40 proc. wartości mieszkania.

Przepisy są tu jednak jednoznaczne - banki nie mają szans na wejście w posiadanie nieruchomości za grosze. Po pierwsze, spadkobiercy chcąc „odzyskać” mieszkanie nie zapłacą bankowi całej wartości nieruchomości, ale tylko kwotę wypłaconą przez bank powiększoną o należne odsetki i inne koszty. Podobnie, jeśli spadkobiercy nie zdecydują się na zatrzymanie mieszkania, to bank po przeniesieniu na siebie praw własności do nieruchomości zwraca spadkobiercom różnicę między wartością rynkową (wycenioną przez rzeczoznawcę) a całkowitą kwotą do zapłaty. Zatem zawsze zarobkiem banku będą tylko i wyłącznie odsetki czy inne opłaty kredytowe, nie zaś cała wartość nieruchomości.

Wszystko wskazuje jednak na to, że odwrócony kredyt hipoteczny będzie w Polsce wyłącznie ciekawostką, z której skorzystają raczej promile emerytów. Nawet w Stanach Zjednoczonych Ameryki czy w Wlk. Brytanii odwrócony kredyt nie jest rozwiązaniem popularnym i powszechnie stosowanym.

A może renta hipoteczna?

Przepisy dotyczące odwróconego kredytu hipotecznego dopiero wchodzą w życie, ale o odwróconej hipotece sporo mówi się (i robi) już od dawna. Na rynku funkcjonują bowiem fundusze hipoteczne oferujące tzw. rentę hipoteczną (dożywotnią), nazywaną także odwróconą hipoteką w modelu sprzedażowym (w odróżnieniu od modelu kredytowego, czyli produktu opartego na zasadach implikowanych opisywaną ustawą).

Kluczową kwestią jest moment przejścia praw własności do nieruchomości na rzecz instytucji udostępniającej usługę. W przypadku odwróconego kredytu hipotecznego bank ma prawo dokonać sprzedaży mieszkania po upływie roku od śmierci kredytobiorcy (gdy spadkobiercy nie zdecydują się spłacić kredytu). W przypadku renty dożywotniej mieszkanie staje się własnością funduszu w momencie podpisania umowy. Beneficjent ma prawo jednak w niej mieszkać na podstawie tzw. umowy o dożywocie, a po stronie funduszu pozostaje konieczność uiszczania m.in. składek ubezpieczeniowych czy opłat eksploatacyjnych. Od zapisów konkretnej umowy renty dożywotniej zależy, czy spadkobiercy będą mieli możliwość wykupienia nieruchomości, albo otrzymają w spadku chociaż część jej wartości.

Renta dożywotnia, jak łatwo można wywnioskować, wypłacana jest do końca życia beneficjenta (choć oczywiście mogą być stosowane także rozwiązania polegające na jednorazowej czy rzadszej niż miesięczna częstotliwości wypłaty renty). W przypadku odwróconego kredytu hipotecznego jest po prostu ustalony okres kredytu. Nawet jeśli czas kredytu minie, bank będzie mógł zaspokoić swoją wierzytelność (poprzez spłatę kredytu przez spadkobierców lub zbycie nieruchomości) dopiero po śmierci kredytobiorcy.

Dokumentem, na którym bazuje odwrócony kredyt hipoteczny, to ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym (a pośrednio oczywiście m.in. ustawa prawo bankowe). Umowy o rentę dożywotnią i dożywocie reguluje kodeks cywilny, choć trwają prace nad ustawą o dożywotnim świadczeniu pieniężnym.

Ile można dostawać miesięcznie?

Określenie wysokości świadczenia z tytułu odwróconego kredytu hipotecznego jest obecnie niemożliwe. Żaden bank nie zaproponował jeszcze choćby szkicu oferty, dlatego można jedynie gdybać co do szczegółów liczbowych - np. kosztów zaciągnięcia odwróconego kredytu hipotecznego, wysokości oprocentowania, sposobu wyliczania rat itp. Z pewnością wysokość świadczenia będzie zależała m.in. od wartości nieruchomości czy wieku kredytobiorcy, do wyliczeń zaprzężone zostaną skomplikowane metody aktuarialne.

Wyliczenie choćby przybliżonej wysokości comiesięcznych rat, które otrzymywałby klient korzystający z odwróconego kredytu hipotecznego, przypomina wróżenie z fusów. Co nieco mogą sugerować kwoty rent podawane przez fundusze hipoteczne. Jednak i one są bardzo szacunkowe, poza tym należy pamiętać, iż fundusze muszą uwzględniać wypłacanie rent przez nieokreślony czas, tymczasem w przypadku odwróconego kredytu hipotecznego umowa zawierana jest na ustalony okres. Przykładowo, Fundusz Hipoteczny Dom 65-letniemu mężczyźnie posiadającemu mieszkanie warte 300 tys. zł zaoferuje ok. 480 zł miesięcznie. Fundusz Hipoteczny Familia podaje informacyjnie kwotę 800 zł, aczkolwiek drastyczna rozbieżność może sugerować, aby do takich wyliczeń podchodzić z dużą dozą rezerwy.

Z bardzo prowizorycznych wyliczeń Comperia.pl wynika, że zaciągając odwrócony kredyt hipoteczny na 15 lat zabezpieczony nieruchomością o wartości 300 tys. zł, będzie się co miesiąc otrzymywało ok. 590 zł. Kosztem kredytu byłyby odsetki w kwocie ok. 44 tys. zł.

Mikołaj Fidziński
Comperia.pl