"Pojawiasz się i znikasz, i znikasz"-słowa z hitu sprzed lat doskonale pasują do tematu odwróconej hipoteki w Polsce. Już przeszło 2 lata temu przez media przeszła pierwsza fala zachwytu nad rozwiązaniem od lat stosowanym i dosyć prężnie rozwijającym się choćby w Stanach Zjednoczonych lub Wielkiej Brytanii. A jak jest w końcu z odwróconą hipoteką w Polsce?
(Prawie) wszystko o odwróconej hipotece
Na początek wprowadzenie, czyli czym w ogóle jest odwrócona hipoteka, a właściwie odwrócony kredyt hipoteczny. Ile podmiotów, tyle podejść do tematu, ale generalnie jest to zrzeczenie się prawa do nieruchomości (koniecznie nieobciążonej hipoteką!) po śmierci na rzecz instytucji, w zamian za „rentę” wypłaconą przezeń jednokrotnie, otrzymywaną w miesięcznych ratach lub co miesiąc powiększającą linię kredytową. Zatem - kredytobiorca pozostaje właścicielem nieruchomości, bank jest jedynie wierzycielem.
Po co jest w ogóle ten produkt? To proste – jest to niejako uwolnienie zamrożonego w nieruchomości kapitału. Odwrócona hipoteka to doskonałe narzędzie do zdobycia kapitału niezbędnego do pokrycia innych długów, ale przede wszystkim – bardzo dobry pomysł na powiększenie swego comiesięcznego emerytalnego świadczenia. A narzekającym na niedobór funduszy najstarszym Polakom kolejnych co najmniej kilkaset złotych z pewnością przyniosłoby sporą ulgę.
Ale wróćmy do zagranicy. O szczególny rodzaj kredytu, jakim jest odwrócona hipoteka, ubiegać mogą się zazwyczaj osoby przynajmniej po 60 roku życia (np. w Stanach Zjednoczonych dolna granica to 62 lata). Nie jest potrzebne udokumentowanie zdolności kredytowej – wszakże to instytucja finansowa wypłaca nam pieniądze. Kredytobiorca jest zobowiązany do utrzymywania nieruchomości – zabezpieczenia w należytym stanie. Może natomiast zerwać umowę, podobnie jak sprzedać nieruchomość, ale równoznaczne będzie to z koniecznością zwrócenia wypłaconych dotychczas z tytułu umowy o odwrócony kredyt hipoteczny pieniędzy.
Co dzieje się po śmierci kredytobiorcy? Instytucja daje czas spadkobiercom na zwrócenie wypłaconych nieboszczykowi funduszy (najczęściej jest to pół roku), a w razie odmownej odpowiedzi z ich strony, sprzedaje nieruchomość będącą zabezpieczeniem kredytu, odbierając sumę wypłaconą seniorowi wraz z odsetkami. Reszta przechodzi do masy spadkowej seniora.
I najważniejsze – ile można na odwróconej hipotece zarobić? Cóż, oczywiście wszystko zależy od kilku czynników, między innymi od wieku kredytobiorcy czy wartości nieruchomości, ale generalnie w USA 65-latek stawiający pod hipotekę mieszkanie warte 150 tys. dolarów powinien otrzymać w postaci jednej wypłaty ok. 80 tys. dolarów w przypadku wybrania opcji HECM Standard i ok. 70 tys. zł przy opcji HECM Saver lub kolejno 497 dolarów i 415 dolarów, gdy zdecyduje się na pobieranie „renty” z tytułu reverse mortgage w comiesięcznych ratach. Dlaczego jedna z opcji jest lepsza, jaki jest sens korzystania z HECM (Home Equity Conversion Mortgage) Saver? Różnica leży głównie w wysokości jednorazowego ubezpieczenia hipoteki, tzw. UFMIP. W przypadku wybrania HECM Saver wyniesie ono jedynie 0,01 proc., w odróżnieniu od standardowego ok. 2 proc. Wniosek: dla kogoś, kto jest zainteresowany szybkim dostępem do całości pieniędzy ze swojej umowy o odwrócony kredyt hipoteczny lepsza jest opcja Standard, zaś osoby stawiające na linię kredytową w koncie czy comiesięczny stosunkowo niewielki wpływ raczej decydują się na HECM Saver, bo z pewnym prawdopodobieństwem strata z otrzymywania niższych miesięcznych świadczeń zostanie z nawiązką pokryta przez zaoszczędzone z tytułu niższego ubezpieczenia pieniądze.
A w Polsce?
Pomimo tego, że jest już kilka instytucji w naszym kraju (Fundusz Hipoteczny Dom, Centralny Fundusz Hipoteczny), które proponują usługi podobne do odwróconej hipoteki, a nawet nazywają ją tym mianem, to ich oferty różnią się trochę od reverse mortgage w klasycznej postaci, takiej, która znana jest z innych krajów. Główną różnicą jest moment, w którym nieruchomość przechodzi w posiadanie kredytodawcy. Jak już wspomniano, kluczową cechą odwróconej hipoteki jest prawo instytucji to dysponowania nieruchomością dopiero po śmierci kredytobiorcy. Stosowane w Polsce rozwiązanie natomiast to przeniesienie prawa własności na kredytodawcę już w momencie podpisania umowy, oraz notarialne zagwarantowanie emerytowi możliwości dożywotniego użytkowania mieszkania – zabezpieczenia odwróconego kredytu. Rozwiązanie to nie wymaga zatem zabezpieczenia hipotecznego.
Polskie prawo nie posiada jeszcze odpowiednich zapisów dotyczących odwróconej hipoteki, choć prace nad ustawą regulującą tę usługę trwają. Jej projekt przewiduje między innymi, że o ten specyficzny kredyt ubiegać będą mogły się osoby, które ukończyły 60 lat. Możliwość spłaty kredytu seniora po jego śmierci w pierwszej kolejności przysługiwać będzie spadkobiercom kredytobiorcy – będą mieli na to ponad pół roku. Sytuacja jest podobna jak na całym świecie – w razie niezdecydowania się spadkobierców na pokrycie „długu”, nieruchomość zostaje przez instytucję sprzedana, a ewentualna różnica między ceną sprzedaży mieszkania a sumą wypłaconych kredytobiorcy pieniędzy wraz z odsetkami trafia do spadkobierców lub, w przypadku ich braku, do Skarbu Państwa.
Co banki na to?
Jak już wspomniano, na razie temat odwróconej hipoteki (a właściwie produktu doń podobnego) podjęły i w życie wprowadziły nieliczne polskie instytucje. To bardzo dobra , pionierska decyzja, wypada jej przyklasnąć i trzymać za jej powodzenie kciuki, aczkolwiek... Cóż, są to tylko firmy, za których przyszłość nie ręczy nikt. Na pewno milowym krokiem byłoby wprowadzenie reverse mortgage do oferty „bezpieczniejszych” instytucji. Mowa tutaj między innymi o towarzystwach ubezpieczeniowych (choć tu spore zainteresowanie rozwiązaniem wykazuje TU Europa), a przede wszystkim o bankach. Niestety, nie są one specjalnie hurraoptymistycznie nastawione do projektu. BPH – nie ma planów wprowadzenia odwróconej hipoteki, podobnie BZ WBK, DnB Nord czy Volkswagen Bank, Polbank nie widzi zainteresowania wśród klientów, podobnie jak Millennium Bank, który obiecuje jednak głęboką analizę w miarę „rozwoju sytuacji”, ING Bank Śląski czeka na regulacje prawne. Jak widać, można przypuszczać, że nawet gdy polskie prawo wzbogaci się o zapisy normujące odwróconą hipotekę, banki nie ruszą do zmasowanej ofensywy produktem. Dlaczego?
Bez popytu nie będzie podaży
Dlaczego bujny rozkwit odwróconych kredytów hipotecznych w Polsce można włożyć między surrealistyczne wizje, a przynajmniej określić jako melodię raczej dalekiej przyszłości? Przecież za oceanem, albo w Wielkiej Brytanii, a nawet na Węgrzech podpisywanie z instytucjami finansowymi umów o odwróconą hipotekę jest dosyć częste.
Jak już napomknięto, same banki nie kwapią się do jej wprowadzenia, i nie chodzi tu tylko i wyłącznie o brak znaczącego popytu na usługę. Reverse mortgage to produkt dający kredytodawcy korzyści finansowe w dużym dystansie czasowym, co często nie jest mu na rękę. Banki naprawdę niechętnie angażują się w obrót nieruchomości, co wszak w przypadku odwróconej hipoteki będzie raczej konieczne. Ale najważniejsze - „odwrotny kredyt hipoteczny” nie jest jeszcze na tyle znanym w Polsce produktem finansowym, aby instytucje bankowe odczuwały dużą presję ze strony społeczeństwa na wprowadzanie go do oferty. Może się to jednak stosunkowo szybko zmienić, kiedy grupa emerytów bardziej ufna wobec produktów bankowych, niewyobrażająca sobie życia chociażby bez bankowego konta, będzie zdecydowanie liczniejsza.
Prawdopodobnie też dość niechętne nastawienie Polaków do reverse mortgage, w porównaniu choćby z entuzjastycznie z niej korzystających Amerykanów, wynika z kolosalnej różnicy mentalnościowej. Za oceanem to jedynie niezbędne miejsce do mieszkania – w Polsce często to zaś „gniazdo rodzinne”, „dobytek całego życia”. Coś, co przechodzić ma z pokolenia na pokolenie. Oddanie jakiejś instytucji prawa do zarządzania nim po śmierci właściciela jest nadal w Polsce postrzegane jako akt desperacji.
Będzie lepiej, bo musi być
Odpowiadając na tytułowe pytanie – odwrócona hipoteka to nie jest umarły temat. Ta sprawa żyje, co więcej – będziemy o niej słyszeć coraz częściej. Comperia jest pewna, że rozwiązanie to przyjmie się w Polsce w miarę postępu „europeizacji” podejścia naszych rodaków do otaczającego świata. Dostrzeżenie przez naszych rodaków możliwości, jakie na ciekawą jesień życia daje uwolnienie kapitału „uwięzionego” w mieszkaniu, będzie momentem zwrotnym w sytuacji odwróconego kredytu hipotecznego w Polsce. Popyt na ten produkt, na razie niewielki, z pewnością będzie z każdym rokiem wzrastał, a jak powszechnie wiadomo, gospodarka rynkowa ma to do siebie, że na zapotrzebowanie bardzo szybko reaguje podaż. Reasumując: Panie i Panowie! Wschodząca gwiazda finansów osobistych – odwrócona hipoteka! Jeszcze nieraz o niej usłyszycie!
Mikołaj Fidziński
Comperia.pl