Umowy odwróconego kredytu są często postrzegane jako niebezpieczne dla kredytobiorcy i bardzo korzystne dla instytucji kredytujących. Tymczasem projekt ustawy regulującej tę kwestią przewiduje solidną ochronę osób korzystających z takich usług. W tym artykule przyjrzymy się, kiedy bank, a kiedy świadczeniobiorca mogą rozwiązać podpisaną już umowę odwróconego kredytu hipotecznego.
Przede wszystkim, należy podkreślić, że nawet już po podpisaniu umowy odwróconego kredytu osoba, która zdecydowała się na taki krok może, w terminie 30 dni od złożenia podpisu, rozwiązać ją bez podania przyczyny. Nie poniesie wówczas żadnych konsekwencji. Nie będzie obciążona kosztami przyznania kredytu, jego obsługi, itp. Jeśli zostaną w tym czasie wypłacone jakieś świadczenia, będzie musiała oczywiście je zwrócić wraz z odsetkami za okres od dnia udostępnienia środków do dnia ich spłaty. Warto zaznaczyć, że termin bezwarunkowego odstąpienia od umowy jest w tym przypadku dłuższy niż np. w kredycie konsumpcyjnym (po ostatnich zmianach 14 dni). Kredytobiorca ma również prawo w każdym czasie do spłaty całości lub części kredytu z tytułu odwróconej hipoteki. Kredytodawca nie może tu zastrzec sobie żadnej prowizji.
W trakcie trwania umowy odwróconego kredytu świadczeniobiorca może wypowiedzieć ją w każdym momencie, z zachowaniem trzymiesięcznego terminu. W tym przypadku zasady są podobne jak w przypadku standardowych umów kredytów hipotecznych. Wynika to z postanowień art. 75a ust. 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe.
A jak wygląda sytuacja, jeśli chodzi o rozwiązanie umowy przez instytucję kredytującą? Okazuje się, że bank może wypowiedzieć umowę odwróconej hipoteki tylko w ściśle określonych przypadkach. Zasadniczo są one trzy, kiedy:
1) kredytobiorca nie realizuje obowiązków przewidzianych dla niego w umowie.
Chodzi tu głównie o utrzymywanie nieruchomości we należytym stanie technicznym tak, by nie doszło do utraty wartości mieszkania czy domu, terminowe uiszczanie podatków i opłat związanych z utrzymaniem nieruchomości oraz zawarcie i posiadanie umowy ubezpieczenia nieruchomości od zdarzeń losowych.
W punkcie tym jest dodatkowe zastrzeżenie, że wyczerpane zostały możliwości ugody. Bank musi najpierw podjąć działania zmierzające do zawarcia porozumienia z kredytobiorcą, w tym złożyć propozycję realizacji tych obowiązków na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez kredytobiorcę. Dopiero jeśli nie przyniosą one skutku umowa rozwiązana zostanie z winy kredytobiorcy.
2) kredytobiorca przeniósł na osoby trzecie prawo do nieruchomości objętej umową hipoteczną, pomimo zobowiązania do ograniczonego rozporządzania prawem do niej.
3) została wszczęta egzekucja z nieruchomości przez innego wierzyciela.
Wszczęcie egzekucji z nieruchomości powoduje, że w razie jej sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym, ustanowiona na rzecz instytucji kredytującej hipoteka wygasa. Wygasa również roszczenie o przeniesienie prawa do nieruchomości. Jednocześnie, aby uczestniczyć w podziale sumy uzyskanej z egzekucji instytucja kredytująca musiałaby dysponować tytułem wykonawczym. W przeciwnym wypadku kwota przyznana kredytodawcy w planie podziału zostanie złożona do depozytu sądowego. To naraża ją na niebezpieczeństwo związane ze spadkiem wartości zdeponowanej kwoty. Aby móc uzyskać tytuł wykonawczy, roszczenie o zwrot kredytu musi być wymagalne, co jest możliwe dopiero wtedy, gdy dojdzie do wypowiedzenia umowy o odwrócony kredyt hipoteczny.
W powyższych przypadkach kredytobiorca jest zobowiązany do spłaty kredytu po upływie 30 dni od dnia wypowiedzenia umowy, a jeżeli nie dokona spłaty, instytucja kredytująca zrealizuje roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości.
Jak widać to klienci mają zdecydowanie większe możliwości rozwiązania umowy odwróconej hipoteki. Ustawodawca zapewnia kredytobiorcy szeroką ochronę w tym zakresie. Jest to kolejny, po znaczącym zabezpieczeniu praw spadkobierców, zapis służący przeciwdziałaniu nadużyciom w ramach umów odwróconego kredytu oraz ochronie konsumentów.
Damian Rosiński
Comperia.pl