Zadłużenie wyższe niż wartość nieruchomości, pomimo kilku lat solennej spłaty rat. Pomysły polityków dotyczące pomocy „pokrzywdzonym” osobom. Laik zapyta - o co chodzi w problemie kredytów hipotecznych we frankach? Comperia.pl tłumaczy.
Kilka lat temu kredyty denominowane do franka szwajcarskiego cieszyły się w Polsce olbrzymią popularnością. Dość przytoczyć kilka liczb - w 2008 roku 2 na 3 udzielone kredyty hipoteczne denominowane były w szwajcarskim pieniądzu. W samym III kwartale tegoż roku udzielono ich prawie 65 tys. (aż 78 proc. wszystkich udzielonych wówczas kredytów hipotecznych). Frank był wówczas rekordowo tani (banki sprzedawały go nawet taniej niż po 2 zł), a oprocentowanie bardzo niskie. W porównaniu z kredytem w złotych, rata zobowiązania we frankach była o ponad 600 zł niższa (kredyt na 30 lat na 300 tys. zł).
Bardzo stabilny kurs franka w 2006 i 2007 roku (kurs spłaty w bankach w przedziale 2,45-2,63 zł w 2006 r. 2,23-2,47 zł w kolejnym) zachęcał do zaangażowania się w kredyt w tej walucie. Gdy w sierpniu 2008 r. cena franka w bankach spadła nawet poniżej 2 zł, po kredyty ruszyła największa rzesza rozochoconych Polaków.
Krajobraz po burzy
Szybko okazało się, że frank zamiast przyjacielem, staje się wrogiem kredytobiorców. Już pod koniec 2008 r. cena sprzedaży franka sprzedaży w bankach w Polsce podskoczyła do poziomu 2,80 zł, nienotowanego od 2004 r. Od ponad trzech lat cena franka w bankach nie spadła poniżej 3 zł, od dwóch - najniżej oscylowała w granicach 3,50 zł. Wszystko, a jakże, spowodowane globalnym kryzysem finansowym, a dokładnie tym, że frank szwajcarski jest uważany za „oazę bezpieczeństwa” dla inwestorów. Wyprzedawanie walut regionu i skupywanie franków zrobiło swoje.
W górę poszły raty kredytów we frankach, choć akurat ten wzrost nadal jest hamowany bardzo niskimi stopami procentowymi w Szwajcarii. Od ponad 3 lat LIBOR 3M CHF (a więc składowa, obok marży kredytowej, oprocentowania kredytu we frankach) nie przekroczył poziomu 0,20 proc., od początku 2013 r. - 0,02 proc. Innymi słowy - w zasadzie oprocentowanie kredytów we frankach szwajcarskich to dziś tylko marża banku. Raty poszły oczywiście istotnie w górę - przykładowo dla kredytu na 300 tys. zł ze stycznia 2008 r. rata z początkowej w kwocie ok. 1 500 zł do ok. 1 750 zł obecnie (w międzyczasie w okresie zdecydowanej aprecjacji franka rata sięgała nawet 1 850 zł). Ale gdyby przy obecnym kursie LIBOR 3M CHF wynosił 2 proc., a nie 0,02 proc., rata wyniosłaby ok. 2 150 zł. To niepokojąca liczba szczególnie gdy weźmie się pod uwagę, że przecież na właściwie zerowym poziomie LIBOR CHF nie będzie zawsze.
Wysoka rata istotnie jest problemem, niemniej wydaje się, że większą zgryzotą jest bardzo wysokie saldo zadłużenia, w przeliczeniu na złote, osób z kredytami we frankach. Przykładowo, kredyt we frankach zaciągany w styczniu 2008 r. wypłacany był po kursie 2,12 zł. To oznacza, że te 300 tys. zł 30-letniego kredytu było równe 141 500 zł kredytu we frankach. Do dziś spłaconych zostało ok. 21 tys. franków. Obecnie do oddania jest więc ok. 120 tys. franków. Niestety, po przeliczeniu tej kwoty na złote po obecnym kursie (3,56 zł za franka), otrzymujemy zadłużenie na poziomie ponad 428 tys. zł. To kwota o ponad 40 proc. wyższa niż pożyczona ponad 5,5 roku temu, i to pomimo solidnej spłaty rat przez cały ten czas. W wielu przypadkach ta kwota bardzo znacząco przewyższa także wartość nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu. Ba, mówimy o wartościach dla kredytu zaciągniętego w styczniu 2008 r., ale dla zobowiązania z sierpnia tego samego roku (czyli właśnie gdy na kredyty frankowe był największy boom), zadłużenie przeliczone na złote to niemal 480 tys. zł!
Taki dług w złotych to bardzo niekorzystna sytuacja. Kredytodawca może zażądać m.in. dodatkowego zabezpieczenia kredytu. Zwykle jednak, jeśli raty są spłacane regularnie, banki nie drążą tematu „ile w stosunku do wartości kredytu warta jest nieruchomość zabezpieczająca go”. Ale tak wysokie zadłużenie to także niemożność przewalutowania kredytu (chyba, że z dodatkowym zabezpieczeniem) czy po prostu brak sensu takiej operacji (choć akurat obecnie, dzięki istotnym spadkom stóp procentowych w Polsce, osoby z kredytami w rodzimej walucie płacą niższe raty niż frankowcy). To także wielki problem przy sprzedaży mieszkania, bo pieniędzy nie starczy na spłatę długu w banku.
Autor: Mikołaj Fidziński
Comperia.pl