Home Broker wprowadził do oferty nową usługę. Tym razem pośrednik w obrocie nieruchomościami nie tylko znajdzie nabywcę na Twoje stare mieszkanie, ale również pomoże sfinansować zakup nowego. Jeszcze przed sprzedażą Twojej nieruchomości dostaniesz gotówkę przydatną w procesie kupna innego lokum. Wszystko pod jednym warunkiem-jesteś właścicielem mieszkania lub domu nieobciążonego hipoteką. Na czym dokładnie polega ta usługa? Czy to jest opłacalne? Sprawdź razem z Comperią!
„Zamień stare mieszkanie na nowe”
Pod takim właśnie hasłem Home Broker promuje swój nowatorski produkt opracowany we współpracy z Getin Noble Bankiem (oba podmioty mają wspólnego właściciela – Leszka Czarneckiego). Pośrednik wychodzi z założenia, że na rynku znajdują się osoby, które posiadają wolną od hipoteki nieruchomość i chętnie zamieniliby ją na inną, lecz przed realizacją swojego zamiaru powstrzymuje je trudność w zsynchronizowaniu całego przedsięwzięcia czy też brak środków finansowych. Nowa usługa pozwala pokonać obie przeszkody.
Zasada działania jest prosta. Po pierwsze klient zleca brokerowi sprzedaż swojego mieszkania, pierwotny okres trwania umowy wynosi 6 miesięcy. Zdaniem specjalistów Home Brokera taki czas jest wystarczający, aby uzyskać za nieruchomość rozsądną cenę na rynku wtórnym – przybliżony czas poszukiwania nowego właściciela wynosi 100 dni, także w umownych 6 miesiącach znajduje się jeszcze spory bufor bezpieczeństwa. W przypadku, kiedy popyt na zgłoszone do sprzedaży mieszkanie będzie niewielki i żaden potencjalny kupiec nie zaproponuje zadowalającej ceny, klient może przedłużać umowę z brokerem każdorazowo o kolejne 3 miesiące.
Atrakcyjność tego produktu polega jednak na czymś innym. Otóż już w momencie rozpoczęcia współpracy z pośrednikiem, zanim jeszcze stare mieszkanie trafi w ręce kolejnego posiadacza, klient otrzyma do dyspozycji gotówkę w wysokości 25 proc. wartości jego nieruchomości. Dzięki temu natychmiast można rozpocząć proces zakupu nowego M wykorzystując otrzymaną sumę pieniędzy np. jako zaliczkę dla dewelopera czy część ceny za inne mieszkanie z rynku wtórnego. Kiedy pośrednikowi uda się sprzedać stary lokal, klient dostanie resztę zamrożonego w nim wcześniej kapitału.
Koszty zamiany
Dodatkowa gotówka trafiająca do kieszeni klienta ma formę pożyczki, której zabezpieczeniem jest hipoteka ustanawiana na nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży. Wszelkie koszty związane z obsługą pożyczki ponoszone są dopiero w momencie, kiedy klient pozbędzie się swojego dotychczasowego mieszkania. Wcześniej nie płaci nic, gdyż pożyczka nie jest oprocentowana i nie wymaga uiszczania regularnych rat. Co zatem składa się na koszty? Prowizja w wysokości 1,95 proc. i ubezpieczenie pomostowe, również 1,95 proc. Jest tutaj jednak mały haczyk, ponieważ prowizja wyrażona jest w skali kwartalnej.
Przykład:
Klient zleca brokerowi sprzedaż nieruchomości wartej 200 tys. zł, dostając w zamian 50 tys. zł gotówki. Mieszkanie znajduje nowego właściciela po 5 miesiącach. Wynika z tego, że łączny koszt pożyczki wyniesie 5,85 proc. (1,95 proc. prowizji za I kwartał + 1,95 proc. prowizji za II kwartał + 1,95 proc. ubezpieczenia pomostowego), czyli 2 925 zł.
Jeżeli zatem zakładamy, że mieszkanie sprzeda się w ciągu umownych 6 miesięcy, produkt proponowany przez Home Brokera jest cenowo dość konkurencyjny. Oprocentowanie najtańszych pożyczek hipotecznych przy obecnych warunkach rynkowych zaczyna się od poziomu 8-9 proc. rocznie.
Jak zaoszczędzić kilkadziesiąt tysięcy złotych?
Przy zamianie mieszkania na większe najprawdopodobniej pieniądze uzyskane ze sprzedaży starego nie wystarczą na pokrycie w całości ceny nowego lokum. W takim wypadku konieczne będzie zaciągnięcie dodatkowego kredytu. Czy gotówka pożyczona na 6 miesięcy może okazać się tutaj pomocna? Okazuje się, że tak, gdyż posiadane pieniądze można wykorzystać jako wkład własny do kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup nowego mieszkania. Jest jednak jeden problem – klient będzie musiał się wykazać dość dużą zdolnością kredytową, ponieważ przy jej wyliczaniu bank weźmie pod uwagę, że klient posiada już inne zobowiązanie. Ponadto nie wszyscy kredytodawcy podchodzą liberalnie do możliwości finansowania wkładu własnego za pomocą pożyczki. Na taki zabieg nie pozwolą choćby ING Bank Śląski i BNP Paribas Fortis. Teoretycznie istnieje jednak możliwość ominięcia tego zakazu, ponieważ bank nie będzie dochodził, w jaki sposób klient wszedł w posiadanie kapitału, a pieniądze przeznaczone na wkład własny będą znajdować się na jego rachunku osobistym jeszcze przed tym, jak zacznie się ubiegać o kredyt hipoteczny.
Czy to jest opłacalne? Załóżmy, że nie posiadamy gotówki na wkład własny do kredytu hipotecznego na zakup nowego mieszkania o wartości 400 tys. zł. Zaciągamy zatem kredyt przy wskaźniku LTV równym 100 proc. na okres 30 lat. Dla najtańszej obecnie oferty na rynku rata takiego kredytu złotowego wyniosłaby 2 385,36 zł, co oznacza, że po całym okresie kredytowania do banku zwrócimy pożyczony kapitał powiększony o niemal 459 tys. zł łącznych kosztów obsługi kredytu. Jeżeli zaś skorzystamy z nowego produktu Home Brokera i otrzymamy 50 tys. zł gotówki (z poprzedniego przykładu), będziemy mogli zadłużyć się w banku na 350 tys. zł. Przy takim samym okresie kredytowania łączne koszty kredytu hipotecznego spadną do ok. 401 tys. zł, co razem z kosztami związanymi z produktem pośrednika w sprzedaży nieruchomości daje w przybliżeniu 404 tys. zł. Innymi słowy, w skali 30 lat w naszej kieszeni zostanie dodatkowo 55 tys. zł, czyli ponad 1 800 zł rocznie! Wyliczenia te zakładają także, że nie będziemy nadpłacać kredytu ze środków uzyskanych ze sprzedaży starego mieszkania. Jeśli to zrobimy np. po 6 miesiącach od momentu zaciągnięcia, zaoszczędzona kwota będzie mniejsza, ale łączne koszty związane z kredytem hipotecznym również spadną do ok. 245 tys. zł.
Sylwester Góreczny
Comperia.pl