Decydując się na zaciągnięcie kredytu w banku, w szczególności długoletniego zobowiązania hipotecznego, należy bardzo dokładnie zapoznać się z umową kredytową. Konsekwencje naszej decyzji finansowej będziemy zazwyczaj odczuwać przez wiele lat, dlatego wzór stosowanej przez bank umowy kredytowej warto wnikliwie przestudiować jeszcze przed podjęciem decyzji o wyborze banku.
Niestety większość kredytobiorców decyzję o wyborze oferty kredytowej podejmuje tylko na podstawie oceny warunków cenowych proponowanych przez poszczególne banki. Często decydującym czynnikiem jest okresowa promocja. Tylko nieliczni klienci podejmują starania skrupulatnej analizy zapisów umowy kredytowej. Grono osób, które zadają sobie trud zapoznania się z regulaminem kredytu, niestety ogranicza się praktycznie do osób z wykształceniem prawniczym. Takie podejście naraża nas na nieprzyjemne niespodzianki w trakcie spłaty kredytu. Nierzadko atrakcyjna cenowo oferta, poprzez niekorzystne zapisy umowne okazuje się być powodem, bolesnych dla naszego portfela, nieplanowanych wydatków. Na co więc warto zwrócić szczególną uwagę analizując treść przyszłej umowy kredytowej?
Oprocentowanie kredytu
Przede wszystkim należy zapoznać się z rozdziałem dotyczącym konstrukcji oprocentowania kredytu. Większość obecnie stosowanych przez banki rozwiązań składa się ze zmiennej oraz stałej części oprocentowania. Zmienną część oprocentowania stanowi rynkowa stopa procentowa (WIBOR, LIBOR lub EURIBOR). Pozostałym składnikiem oprocentowania kredytu jest marża kredytowa, która jest niezmienna przez cały okres spłaty kredytu hipotecznego. Analizując tę cześć umowy warto sprawdzić jak często bank będzie dostosowywał zmienną część oprocentowania do warunków rynkowych (co miesiąc, raz na trzy czy raz na sześć miesięcy). Ma to szczególne znaczenie w trakcie spadkowego trendu na rynku stóp procentowych. Jeśli nasz bank dokonuje aktualizacji zmiennych stóp bazowych np. tylko dwa razy w roku, to obniżkę oprocentowania odczujemy dopiero za sześć miesięcy. Oczywiście w okresie rosnących stóp procentowych taki mechanizm zadziała na naszą korzyść i podwyżkę oprocentowania odczujemy z opóźnieniem.
Ważna jest również „długość” stopy procentowej, będącej rynkową stopą bazową przyjętą przez bank. Bank może zastosować jedno-, trzy-, sześcio-, a nawet dwunastomiesięczną stopę procentową. Która z nich jest korzystniejsza dla klienta? Zazwyczaj krótkoterminowe stopy procentowe są niższe od stóp średnio- i długoterminowych. Na przykład 1-miesięczna stopa WIBOR wynosi obecnie 3,96 proc., 3-miesięczna 4,64 proc., 6-miesięczna 4,76 proc., a roczna 5,01 proc. Od zastosowanego przez bank wariantu zależeć będzie wysokość płaconych przez kredytobiorcę odsetek. Większość banków stosuje 3-miesięczne stopy bazowe.
Wcześniejsza spłata kredytu
Kolejnym elementem godnym naszej uwagi podczas analizy umowy są zapisy dotyczące wcześniejszej spłaty kredytu. Większość banków zapisuje wysokość prowizji za wcześniejszą spłatę bezpośrednio w umowie kredytowej. Zapis w umowie daje nam gwarancję niezmienności tej opłaty przez cały okres kredytowania. Są jednak banki, które wysokość prowizji za wcześniejszą spłatę umieszczają w tabeli opłat i prowizji, będącej częścią regulaminu kredytu. Regulamin kredytu może jednak ulec zmianie nawet bez zgody klienta. Bank ma jedynie obowiązek poinformowania klienta o zaistniałych zmianach.
Przewalutowanie kredytu
Podobne rozwiązania banki stosują w przypadku prowizji pobieranej za zmianę waluty kredytu. Te zapisy mają szczególne znaczenie dla osób zadłużających się w obcej walucie. Zaciągając kredyt walutowy należy więc sprawdzić, czy opłata za przewalutowanie będzie zagwarantowana w umowie, czy umieszczona będzie jedynie w tabeli opłat i prowizji.
Zabezpieczenie kredytu
Często bagatelizowaną częścią umowy jest również rozdział poświęcony zabezpieczeniu kredytu. Oprócz zapisów dotyczących ustanowienia hipoteki, znajdować się tam może klauzula umożliwiająca bankowi żądanie dodatkowego zabezpieczenia w przypadku spadku wartości naszego mieszkania lub domu. Jeśli podpiszemy takie zobowiązanie, w momencie bessy na rynku nieruchomości, bank może domagać się zwiększenia wartości zabezpieczenia kredytu. Klient zmuszony jest wtedy do ustanowienia hipoteki na kolejnej nieruchomości. Jeśli nie posiadamy dodatkowej nieruchomości, a umowa daje bankowi taką możliwość, bank może nawet zażądać natychmiastowej spłaty części kredytu. Regulacje dotyczące wysokości zabezpieczenia kredytu są często przemycane przez banki w regulaminach kredytów. Regulamin kredytu nie określa już tylko definicji podstawowych pojęć takich jak kredyt, kredytobiorca, czy umowa kredytu. Ten rzadko czytany z pełnym zaangażowaniem załącznik umowy jest częstym miejscem na klauzule pisane drobnym drukiem.
Negocjacje z bankiem
Niestety przeciętny klient nie może liczyć na zakończone sukcesem negocjacje dotyczące zmiany standardowych zapisów umowy kredytowej. Jedynym sposobem na uniknięcie niechcianych zapisów w umowach kredytowych jest ich wcześniejsze porównanie i analiza. Porównując wzory umów stosowanych w różnych bankach, jesteśmy w stanie podjąć bardziej przemyślaną decyzję i uniknąć niemiłych niespodzianek w trakcie wieloletniej współpracy z bankiem.
Bartłomiej Samsonowicz
Comperia.pl