Jeżeli jesteś najemcą mieszkania komunalnego, przysługuje Ci prawo wykupienia tego mieszkania w drodze pierwokupu bez uczestnictwa w przetargu. Chociaż rzeczoznawca wyznaczy cenę równą wartości tegoż lokalu, to masz szansę uzyskać bardzo wysoką bonifikatę. Oto garść informacji na ten temat.
W momencie, kiedy gmina decyduje się na sprzedaż lokali komunalnych, jej przedstawiciel (wójt, burmistrz, prezydent miasta) jest zobligowany do stworzenia wykazu takich nieruchomości. Wykaz ten powinien być podany do publicznej wiadomości i przez wisieć w danym urzędzie (także na jego stronie internetowej), a ponadto w lokalnej prasie muszą pojawić się stosowne ogłoszenia. Jeśli w danej miejscowości istnieją inne, popularne metody rozpowszechniania informacji, to samorządowiec powinien skorzystać także z nich.
Najemcy przysługuje pierwokup
Gmina powinna zawiadomić na drodze pisemnej najemcę mieszkania (z którym umowa jest zawarta na czas nieoznaczony) o zamiarze sprzedaży lokalu, który zajmuje i o prawie pierwokupu. Prawo to oznacza, iż najemca ma pierwszeństwo przy kupnie takiego mieszkania komunalnego przy założeniu, że złoży wnioski o jego nabycie w odpowiednim terminie (data ta musi być ujęta w zawiadomieniu). Nie może on wynosić mniej niż 21 dni od dnia otrzymania tegoż zawiadomienia.
Cena takiego lokalu (równa wartości mieszkania) musi być z góry ustalona przez rzeczoznawcę. Jeśli najemca decyduje się na zakup lokalu musi zapłacić wskazaną kwotę, a także ponieść dodatkowe koszty wynikające z podejmowania działań zmierzających do sprzedania mieszkania, formalności notarialnych, wpisaniem do księgi wieczystej.
Możliwość rozłożenia na raty
Co ważne opłaty za mieszkanie można rozłożyć na raty. Ich spłata nie może jednak trwać dłużej niż przez 10 lat. Pierwszą ratę trzeba spłacić najpóźniej do dnia zawarcia umowy o sprzedaży lokalu. Płatność kolejnych rat zostaje ustalona w umowie. Dotychczasowy najemca musi też uiścić odsetki od ceny mieszkania. Stopa procentowa jest wówczas równa stopie redyskonta weksli stosowanej przez NBP (od stycznia 2011 to 4 proc.). Samorząd terytorialny ma przewidziane zabezpieczenie na wypadek niespłacenia kwoty poprzez ustanowienie hipoteki.
Mieszkanie za grosze, czyli bonifikata
Nabywca ma prawo uzyskania bonifikaty przy zakupie takiego mieszkania. Taka bonifikata powinna obejmować nie tylko cenę lokalu, ale też „cenę udziału w prawie własności gruntu. Jeżeli udział obejmuje prawo użytkowania wieczystego, zniżka musi obejmować pierwszą opłatę z tego tytułu. Bonifikata udzielana od ceny lokalu obejmuje wszystkie jej składniki w jednakowej wysokości”. Coraz więcej gmin daje możliwość uzyskania wysokich bonifikat (zdarza się nawet, że obejmujących 99 proc. ceny nieruchomości).
Jednak trzeba mieć na względzie, że taki nowy nabywca jest zobligowany, by przez okres 5 lat od podpisania umowy zakupu (akt notarialny), nie odsprzedawać lokalu pod groźbą konieczności zwrotu całej bonifikaty. Można takie mieszkanie zbyć na rzecz osób bliskich (przy czym ich również obowiązuje podobny zakaz – nie mogą odsprzedać mieszkania do czasu upłynięcia 5 lat od podpisania aktu, o ile nie chcą, by bonifikata przepadła). Wyjątek stanowi możliwość sprzedaży lokalu przez nabywcę w okresie wcześniejszym połączona z przeznaczeniem uzyskanych z nieruchomości środków na zakup innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości na cele mieszkaniowe.
Jeżeli najemca pozostaje w związku małżeńskim składa i podpisuje zgłoszenie razem ze swym współmałżonkiem. Jeśli lokal był wynajmowany przez kilka osób (tzw. współnajem), wówczas takie zgłoszenie podpisuje każda z tych osób.
Zanim podejmiesz decyzję
Ważne, by nabywca uważnie zapoznał się z warunkami zakupu, zanim złoży wniosek o wykup. Należy przeanalizować sposób określenia ceny lokalu, możliwość uzyskania bonifikaty i jej wysokość, możliwość rozłożenia spłaty na raty. Trzeba też dowiedzieć się, czy grunt nabywca otrzyma na własność, czy tez w wieczyste użytkowanie.
Istnieją jednak przypadki, kiedy najemca nie będzie mógł zakupić zajmowanego lokalu, ponieważ w pierwszej kolejności inne osoby są do tego uprawnione m.in. są to byli właściciele, którzy stracili prawo do lokalu przed 5 grudnia 1990 roku lub też spadkobiercy takich osób. Inny przypadek to lokal, który jest przeznaczony do rozbiórki. Podobnie sprawa ma się z niesamodzielnymi lokalami, np. gdy najemca dysponuje jednym pokojem w mieszkaniu, w którym korzysta z innych pomieszczeń wspólnie z innymi lokatorami (kuchnia, korytarz, łazienka itd.)
Paweł Puchalski
Comperia.pl