Mieszkanie dla Młodych i bezdzietnych. Raport Comperia.pl

Program Mieszkanie dla Młodych ruszył w styczniu 2014 roku. Debaty nad tym, jak ostatecznie będzie wyglądał zastępca popularnej Rodziny na Swoim trwały dość długo. Ostatecznie ustalono szereg warunków, które musi spełnić zarówno kredytobiorca, jak i kupowane przez niego mieszkanie, aby w ogóle mieć szansę na dopłatę.

W ramach programu Mieszkanie dla Młodych Skarb Państwa wypłaca młodym ludziom dofinansowanie do wkładu własnego kredytu mieszkaniowego. Kwota wsparcia może wynieść od 10 do 20 proc. iloczynu powierzchni użytkowej nabywanego lokalu i średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych obowiązującego w gminie, w której położony jest lokal. Dofinansowanie na poziomie 10 proc. dotyczy kredytobiorców, którzy nie posiadają dzieci. Jeśli mają oni choć jednego potomka, dofinansowanie wzrasta o 5 pkt. proc. Co więcej, jeżeli w przeciągu pierwszych 5 lat od momentu od wejścia w posiadanie kredytowanego mieszkania nabywcy doczekają się trzeciego lub kolejnego potomka, otrzymają dodatkowe finansowe wsparcie w postaci spłaty 5 proc. kapitału kredytu (wyliczonego wg podobnych zasad, jak wcześniejsze dofinansowanie). Trzeba jednak pamiętać, że maksymalna powierzchnia przyjmowana do wyliczenia kwoty dofinansowania to 50 m2.

Warunki kredytobiorcy

Najważniejszym warunkiem otrzymania dofinansowania jest posiadanie zdolności kredytowej. Nie mają szans na dopłatę osoby bez pracy, o niskich zarobkach, ze złą historią kredytową.

Niemniej istotny jest wiek kredytobiorcy. Dopłata do wkładu własnego przysługuje jedynie tym osobom, które złożą wniosek kredytowy i wniosek o dofinansowanie do końca roku kalendarzowego, w którym kończą 35 lat. Jeśli nieruchomość nabywa małżeństwo, limit wiekowy obowiązuje młodsze z nich. Kryterium wieku nie dotyczy bliskich, którzy dołączają do kredytu, gdy nabywca nieruchomości nie ma wystarczającej zdolności kredytowej.

O dopłatę ze Skarbu Państwa starać się mogą jedynie te osoby, które nigdywcześniej nie były właścicielami żadnego lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego, ani nie posiadały własnościowego prawa do takiego lokalu. Beneficjent programu Mieszkanie dla Młodych nie może być również współwłaścicielem żadnego lokum, o ile po zniesieniu współwłasności jego udział obejmowałby co najmniej jeden lokal mieszkalny.

Dofinansowanie w ramach programu Mieszkanie dla Młodych może otrzymać zarówno małżeństwo, osoba samotnie wychowująca dzieci , jak i singiel. Co więcej, zawiłości programu nie wykluczają sytuacji, gdy małżeństwa „fikcyjnie” rozwodzą się w celu uzyskania dwóch dopłat na dwa mieszkania (a nawet „fikcyjnego” podzielenia się dziećmi w celu zdobycia wyższego dofinansowania).

Warunki nieruchomości

Programem Mieszkanie dla Młodych objęte są tylko nieruchomości z rynku pierwotnego. Powierzchnia mieszkania nie może przekraczać 75 m2 , przy czym dopłatą objęte jest jedynie 50 m2. Dla osób wychowujących przynajmniej troje dzieci, limit ten jest o 10 m2 wyższy.

Największe zastrzeżenia wśród potencjalnych beneficjentów budzi maksymalna cena zakupu nieruchomości, zdaniem wielu zdecydowanie za niska. Nie może ona przekraczać średniej arytmetycznej dwóch ostatnich odczytów wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych (obowiązującego w gminie, na terenie której położone jest mieszkanie), powiększonej o 10 proc. Wysokość limitów w każdym województwie jest zróżnicowana - najwyższa dla miast wojewódzkich, nieco niższa dla gmin sąsiadujących z nimi, najniższa dla pozostałych lokalizacji.

Zainteresowanie programem Mieszkanie dla Młodych

Do końca czerwca banki zaakceptowały łącznie 8 237 wniosków w ramach programu Mieszkanie dla Młodych. Łączna kwota przewidzianego w nich dofinansowania wkładu własnego przekracza 187 mln zł. 6 319 umów kredytowych już zostało podpisanych.

Najwięcej wniosków banki zaakceptowały w lutym i marcu br. Od kwietnia zainteresowanie dofinansowaniem maleje, w czerwcu banki zaaprobowały o blisko 40 proc. mniej wniosków niż w lutym.

Najwięcej zaakceptowanych dotychczas wniosków, bo aż 4 na każde 5, dotyczyło wypłaty dofinansowania jeszcze w 2014 r. To oczywiście nie dziwi, interesujący jest natomiast stale rosnący odsetek wniosków o dofinansowanie zrealizowane w 2015 czy nawet 2016 r. Jeszcze w I kwartale aż 88 proc. wniosków dotyczyło wypłat w bieżącym roku, w drugim kwartale odsetek ten spadł już do 72 proc. Podwoiła się z kolei liczba zaakceptowanych wniosków o dofinansowanie w 2015 r. (a odsetek w całości wzrósł z 12 do 26 proc.). Liczba wniosków dotyczących wypłaty w 2016 r. zwielokrotniła się (z 8 w pierwszym kwartale do 71 w drugim). W samym czerwcu takich wniosków było tyle, ile w pięciu poprzednich miesiącach razem wziętych.

Oczywiście, rzeczą absolutnie normalną jest, że im późniejszy miesiąc, tym mniej wniosków dotyczących wypłaty jeszcze w danym roku. Z drugiej strony, mając ma uwadze, iż dofinansowanie z BGK wypłacane jest jako ostatnia część świadczeń wobec dewelopera (ostatnia transza), znaczący wzrost liczby wniosków o uruchomienie dofinansowania w 2016 r. wskazuje na coraz większe problemy ze znalezieniem gotowych lub prawie gotowych mieszkań na rynku pierwotnym, i konieczność poszukiwania wśród inwestycji w początkowym stadium.

W kontekście rozdzielonego już dofinansowania warto zwrócić uwagę na stopień wykorzystania środków przeznaczonych na ten cel w Funduszu Dopłat w BGK. Na 2014 r. zarezerwowano w nim 600 mln zł, ale przez pierwsze półrocze rozdysponowano z tej sumy jedynie 25 proc. Jako, że z puli co miesiąc ubywa jedynie 25-35 mln zł, prawdopodobnie do końca roku Fundusz Dopłat zostanie wykorzystany w 50-60 proc. Należy pamiętać, że to, co pozostanie na koniec roku w sezamie Funduszu Dopłat, nie powiększa limitu dostępnych środków na kolejne lata, ale wraca do skarbu państwa.

Podział dofinansowań z przyjętych już wniosków na województwa zdecydowanie trudno nazwać zbilansowanym. Aż połowa wniosków (i niemal 54 proc. wynikających z nich dofinansowań) popłynie tylko do trzech województw - pomorskiego, mazowieckiego i wielkopolskiego. Na przeciwnym biegunie są m.in. województwa świętokrzyskie i opolskie - w każdym z nich do końca czerwca banki przyjęły mniej niż 100 wniosków o dofinansowanie.

MdM - sukces czy nie?

Czy program Mieszkanie dla Młodych należy uznać po pół roku za sukces, czy raczej należy mu się poważna krytyka? Oczywiście punkt widzenia zależy od punktu siedzenia, przede wszystkim na Sali Posiedzeń w Sejmie. Można zauważyć, iż liczba przyjętych wniosków przez pół roku Mieszkania dla Młodych jest dwukrotnie wyższa niż w ramach programu Rodzina na Swoim w całym 2007 r., a jeszcze 2 miesiące, i zainteresowanie MdM przebije liczbę kredytów udzielonych w RnS przez pierwsze 2 lata funkcjonowania tegoż programu. Tylko, że w latach 2007-2008 Polacy znacznie więcej uwagi przywiązywali do kredytów walutowych niż preferencyjnych złotowych, a dodatkowo Rodzinę na Swoim hamowały bardzo niskie limity cenowe akceptowanych nieruchomości. Dopiero gdy w 2009 r. program zaczął funkcjonować na znowelizowanych warunkach, rozkwitł, i w tymże roku udzielono już aż 31 tys. kredytów z dopłatami. W rekordowym 2011 r. liczba przyznanych kredytów w programie przekroczyła 51 tys. 1-1,5 tys. wniosków o dofinansowanie w MdM na miesiąc, czyli zapewne nie więcej niż 20 tys. rocznie, to przy liczbach RnS lichy wynik.

Statystyki Mieszkania dla Młodych potwierdzają to, że realizacja programu trochę rozbiega się z oczekiwaniami wobec niego. Dość zauważyć, że 600 mln zł zarezerwowane w Funduszu Dopłat na 2014 r. wystarczyłoby na wcale niewygórowaną liczbę 27-28 tys. dofinansowań, a na półmetku bieżącego roku jest ich jedynie 6 626 do wypłacenia w tym roku.

Za dowód prawdziwej klęski programu Mieszkanie dla Młodych uznaje się jednak przede wszystkim statystyki dotyczące „prorodzinności” i dzietności wnioskodawców. Aż 55 proc. już podpisanych umów kredytowych w programie zostało zawartych z osobami samotnymi, z małżeństwami tylko 45 proc. Wśród małżeństw tylko 7,4 proc. miało dwoje lub więcej dzieci, w grupie osób samotnych - aż 94 proc. stanowili wnioskodawcy bezdzietni. Jak widać, Mieszkanie dla Młodych jest prorodzinne tylko z zamysłu. Z podwyższenia limitu powierzchni nieruchomości (beneficjenci z trójką dzieci mogą kupić mieszkanie większe o 10 m2 wobec standardowej wartości przyjętej w programie) skorzystało dotychczas raptem… 12 małżeństw. Z wyższego dofinansowania, przeznaczonego dla wnioskodawców posiadających dzieci, mniej niż co czwarty z beneficjentów.

Będą zmiany w MdM. Czy wszystkie które są potrzebne?

Jeszcze dobrze nie wysechł atrament na ustawie o programie Mieszkanie dla Młodych, a już Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju planuje w niej zmiany. Ma być jeszcze bardziej prorodzinnie, gdyż małżeństwa lub osoby samotne z dwójką dzieci mogłyby liczyć na 20 proc. dofinansowania, a przy trójce pociech dopłata sięgnęłaby aż 25 proc. Dziś, niezależnie od liczby dzieci, dofinansowanie wynosi 15 proc. Należy liczyć na to, że ustawodawca wie co robi. Wydaje się jednak, że większą pomocą byłoby np. podniesienie akceptowanych limitów cenowych nieruchomości, wątpliwe, aby wizja kilku czy kilkunastu dodatkowych tysięcy dofinansowania miała być zachętą Polaków do prokreacji, i znacząco zmieni statystyki programu (dotychczas tylko 7 proc. małżeństw wnioskujących o dofinansowanie miało dwójkę lub więcej dzieci). Niestety, Ministerstwo wyklucza ewentualność takiej zmiany, przewidując, że wyższe limitów mogłyby wpłynąć na wzrost cen nieruchomości deweloperskich. Warto jednak byłoby jeszcze raz przemyśleć sposób wyznaczania limitów cenowych, gdyż dostępności odpowiednich nieruchomości w zależności od lokalizacji diametralnie różnią się między sobą.

Ale wracając do tematu już zapowiedzianych zmian w MdM - ma być łatwiej o kredyt z dofinansowaniem, gdyż planowane jest zniesienie bezwzględnego wykazu członków rodziny nabywcy, którzy mogą dołączyć do kredytu aby pomóc zdobyć zdolność kredytową. Dziś lista jest zamknięta i są na niej wyłącznie: zstępni, wstępni, rodzeństwo, małżonkowie rodzeństwa, ojczym, macocha lub teściowie nabywcy. W nowej wersji ustawy dodatkowym kredytobiorcą mogłaby być nawet osoba niespokrewniona z nabywcą.

Nowelizacja ustawy powinna rozwiązać także problemy spółdzielni mieszkaniowych. Dziś aby złożyć wniosek o dofinansowanie konieczne jest podanie dokładnej ceny nabycia mieszkania, tymczasem spółdzielnie na rozliczenie kosztów budowy mają 6 miesięcy czasu od dnia oddania budynku do użytkowania. Dlatego obecnie tylko już gotowe i rozliczone nieruchomości wybudowane przez spółdzielnie mogą być objęte dofinansowaniem.

Nowa wersja ustawy powinna także rozwiać wątpliwości banków dotyczące budynków przebudowywanych czy adaptowanych - tego, czy należy się na zakup takich lokali rządowe dofinansowanie wkładu własnego. Obecne przepisy w tej kwestii są nieprecyzyjne, różnie interpretowane mogą być sytuacje, kiedy budynek który wcześniej nie służył celom mieszkalnych, jest adaptowany do tych celów.

Na razie wiadomo o takich planowanych zmianach, jednak z rynku już płyną kolejne propozycje modyfikacji w ustawie, które można by od razu wprowadzić. Między innymi sugerowane jest rozwiązanie problemu z mieszkaniami od deweloperów korzystających z finansowania bankowego. Dziś jest tak, że dofinansowanie jest wypłacane jako ostatnia transza płatności nabywcy, już po przeniesieniu nań własności lokalu. Tymczasem jeśli deweloper posiłkuje się kredytem zabezpieczonym na danym budynku, to może dokonać bezciężarowego wydzielenia lokalu (czyli wydzielić lokal nabywcy nieobciążony hipotecznie) dopiero po zapłaceniu przez nabywcę całości kwoty. Takie błędne koło jest przeszkodą w zakupie mieszkania z wsparciem finansowym państwa.

Zastanawiające i nielogiczne wydają się też niektóre aktualne zapisy ustawy dotyczące wyższego dofinansowania dla nabywcy wychowującego dziecko. A także kwestie w ustawie niezapisane. Jakie dofinansowanie, standardowe 10-procentowe czy podwyższone, należy się małżeństwu, które wspólnie nabywa mieszkanie, a z którym mieszka dziecko tylko jednego małżonka - np. matki, jej mąż jest dla dziecka ojczymem, i nie ma z tym dzieckiem nic wspólnego pod względem biologicznym i prawnym (gdyż ojciec dziecka żyje i nie jest pozbawiony praw rodzicielskich)? Co ciekawe, ta kwestia została uregulowana w przypadku dziecka przysposobionego, w art. 7 ust. 3 - „w przypadku gdy nabywcą są małżonkowie, warunek dotyczący przysposobienia uznaje się za spełniony, jeżeli przysposobienia dokona przynajmniej jeden z małżonków”. Jak komentuje Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju, powołując się na analogię do przytoczonego zdania z ustawy, „wydaje się, że wobec braku innego zastrzeżenia ustawowego, można uznać, że w przypadku kiedy o kredyt ubiega się małżeństwo i tylko jeden z małżonków formalnie wychowuje dziecko, małżeństwu takiemu przysługuje zwiększone dofinansowanie wkładu własnego”. Warto jednak tak zmienić ustawę, aby nic nie musiało się Ministerstwu „wydawać”, ale wynikało bezpośrednio z przepisów prawa. Tym bardziej, że to nie Ministerstwo, a banki są odpowiedzialne za zgodność wniosku o dofinansowanie z zasadami określonymi w ustawie. Tymczasem literalnie podchodząc do aktualnych jej zapisów, uprawnionym byłoby wypłacenie niższego, standardowego dofinansowania małżeństwu wychowującemu dziecko tylko jednego małżonka. Dlaczego? W świetle art. 7 ust. 2 wyższe dofinansowanie należy się wówczas, gdy "nabywca w dniu złożenia wniosku o dofinansowanie wkładu własnego wychowuje przynajmniej jedno własne lub przysposobione (…) dziecko". Tymczasem jako nabywcę art. 2 pkt 2 uznaje „obojga małżonków, osobę samotnie wychowującą dziecko lub osobę niepozostającą w związku małżeńskim, uzyskującą finansowe wsparcie na zasadach określonych w ustawie”. W przypadku gdy nabywcą jest małżeństwo, czyli oboje małżonków, logicznym wydaje się interpretowanie wyżej przytoczonego art. 7 ust. 2 tak, iż podwyższone dofinansowanie wypłaca się, gdy „oboje małżonków w dniu złożenia wniosku o dofinansowanie wkładu własnego wychowują przynajmniej jedno własne lub przysposobione (…) dziecko". A tak w analizowanej sytuacji nie jest. Brutalnie rzecz ujmując - sama matka dziecka jest tylko połową nabywcy, ale nie jest nabywca. Nabywca, jako oboje małżonków, nie ma własnego dziecka.

Warto także uściślić kwestię „wychowania dziecka” po rozwodzie. Zamysłem ustawodawcy jest wspieranie wyższym dofinansowaniem osób faktycznie ponoszących koszty i trudy wynikające z wychowania potomstwa, a więc tego rodzica, u którego dziecko mieszka i który wychowuje je na co dzień, a nie tylko płaci alimenty i widuje się z nim raz w tygodniu. Wydaje się, że nie zaszkodzi dokładnie opisać to w ustawie.

A gdzie po kredyt w ramach programu MDM?

Kredytów mieszkaniowych w ramach programu MdM udziela obecnie 11 banków. W związku z tym, że jedna z tych instytucji nie udzieliła odpowiedzi na nasze zapytanie, w poniższym zestawieniu ujęto 10 podmiotów. Parametry, jakie wzięto pod uwagę podczas tworzenia raportu, to między innymi prowizja pobierana za przyznanie kredytu, marża banku, stosowana stopa rynkowa, maksymalny okres kredytowania oraz maksymalny wiek kredytobiorcy w chwili spłaty ostatniej raty kredytowej.

Aby jak najlepiej przedstawić informacje na temat programu MdM, porównywarka finansowa Comperia.pl pokusiła się o stworzenie dwóch odrębnych profili klientów ubiegających się o powyższe dofinansowanie.

Zebrane przez Comperia.pl informacje dotyczą kredytów zaciąganych w pierwszej opcji przez osobę samotną, a w drugiej przez rodzinę wychowującą jedno dziecko. Analizowane osoby nie posiadają obecnie żadnego kredytu, limitu w koncie, ani karty kredytowej. Obydwie grupy klientów nie dysponują także środkami, które mogłyby przeznaczyć na wkład własny. Przedmiotem kredytu jest nowe mieszkanie o powierzchni 50 m2, położone w Warszawie, o wartości rynkowej równej 300 tys. złotych.

Kredyt dla singla

Sytuacja finansowa osoby samotnej przedstawia się następująco: dochód netto 4 tys. zł, koszty utrzymania 2 tys. zł, wramach kredytu zaciąganego w programie MdM, singiel otrzyma dofinansowanie w wysokości 10 proc. wartości stanowiącej iloczyn powierzchni użytkowej mieszkania wyrażonej w m2 i ogłaszanego przez wojewodę odpowiedniego wskaźnika przeliczeniowego. Dla naszego przykładu (mieszkanie 50m2 położone w Warszawie) będzie to kwota 27 849,55 zł. Tym samym kwota zobowiązania wyniesie dokładnie 272 150,45 złotych.

Najlepsze zobowiązania dla singli w ramach programu MdM można obecnie znaleźć w Deutsche Banku, Banku Pekao SA oraz Banku PKO BP. W pierwszej z wymienionych instytucji marża kredytowa wynosi 1,59 proc., w drugiej 1,89 proc., a w trzeciej 2,10 proc. Warto jeszcze nadmienić, że Deutsche Bank i PKO BP (ten drugi po zakupie ubezpieczenia) nie pobierają prowizji za udzielenie takiego zobowiązania.

Pełne zestawienie MdM-u dla singla dostępne tutaj

Kredyt dla rodziny wychowującej jedno dziecko

Sytuacja finansowa rodziny wychowującej jedno dziecko - dochód netto 6 tys. zł, koszty utrzymania 3 tys. zł. W ramach programu MdM rodzina (2+1) może liczyć na wsparcie państwa na poziomie 15 proc. wartości stanowiącej iloczyn powierzchni użytkowej mieszkania wyrażonej w m2 i ogłaszanego przez wojewodę odpowiedniego wskaźnika przeliczeniowego. Oznacza to nic innego, jak to że kwota zaciąganego kredytu wyniesie dokładnie 258 225,68 złotych. Aktualnie maksymalne dofinansowanie dla Warszawy jest równe bowiem 41 774,32 złotych.

Pierwsza trójka najlepszych kredytów mieszkaniowych oferowanych w ramach programu MdM przeznaczonych dla rodziny wychowującej jedno dziecko wygląda następująco. Na pierwszym miejscu naszego zestawienia znalazła się oferta Deutsche Banku, w którym to marża kredytowa wynosi 1,59 proc. Druga lokata padła łupem Eurobanku, który oferuje takie zobowiązania z marżą 1,76 proc. Trzecie miejsce na podium zajęła propozycja Banku Pekao SA z marżą na poziomie 1,89 proc. Warto jeszcze dodać, że w przypadku dwóch ostatnich instytucji konieczne jest jeszcze uiszczenie prowizji za przyznanie takiego kredytu.

Pełne zestawienie MdM-u dla rodziny dostępne tutaj

Autorzy: Mikołaj Fidziński
Jacek Kasperczyk
Marta Ośko