Znaczny spadek cen nieruchomości dotknąłby bezpośrednio kredytobiorców z uwagi na spadek wartości zabezpieczenia kredytów hipotecznych. Banki mogłyby wówczas zareagować przeszacowaniem wartości zabezpieczenia i koniecznością zwiększenia marż. W sytuacjach granicznych mogłoby to prowadzić do zawieszania obsługi kredytów i uruchamiania procedur windykacyjnych. Głęboka korekta jednak nam nie grozi – uspokajają eksperci Banku BGŻ: Dorota Czańka-Szymczak, dyrektor Departamentu Pośredników i Dariusz Winek, główny ekonomista.
Kiedy kredyty hipoteczne w złotych przestaną drożeć? Kiedy spodziewają się państwo spadku rynkowych stóp procentowych, w oparciu o które oprocentowane są kredyty?
Dariusz Winek: Rynkowe stopy procentowe mogą zacząć spadać już w czwartym kwartale 2008 roku, po oczekiwanej przez nas ostatniej podwyżce stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej, która będzie miała miejsce we wrześniu lub październiku. Stopniowe wygasanie oczekiwań na dalsze podwyżki będzie konsekwencją zmniejszającej się inflacji. Oczekujemy, że jej szczyt przypadnie na sierpień, a inflacja ukształtuje się wówczas na poziomie około 5,2 proc. Jednocześnie spodziewamy się publikacji coraz gorszych danych ze sfery realnej wskazujących na wyraźne spowolnienie gospodarcze w Polsce, zwłaszcza w sektorze przetwórstwa przemysłowego oraz w budownictwie mieszkaniowym. Ograniczone, na skutek pogorszenia sytuacji na rynku pracy, możliwości wzrostu inflacji w pierwszych miesiącach nowego roku powstrzymają RPP od kolejnych podwyżek stóp. W połowie przyszłego roku, gdy zgodnie z naszymi oczekiwaniami inflacja wróci poniżej górnej granicy celu, a średniookresowe jej perspektywy będą stosunkowo korzystne, RPP może rozpocząć cykl obniżek stóp procentowych.
Co obserwujemy dzisiaj na rynku nieruchomości - zastój czy dynamiczny rozwój?
Dorota Czańka-Szymczak: Relacja pomiędzy liczbą mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w kolejnych latach a sprzedażą w obecnym okresie w aglomeracjach miejskich jest dodatnia. Rekordowa liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w 2007 roku, pozwala wnioskować o dalszym wzroście podaży nowych lokali mieszkalnych, które średnioterminowe maksimum osiągną w 2009 roku.
Jak przebiega akcja kredytowa w Banku BGŻ?
Dorota Czańka-Szymczak: Po pewnym okresie obniżenia ilości wniosków o kredyty hipoteczne i budowlane składanych w naszym banku, obserwujemy wzrost akcji kredytowej. Ostatnio zauważalny jest wzrost zainteresowania kredytami na zakup nieruchomości niezabudowanych. Bank BGŻ, jako jeden z niewielu banków, kredytuje od września 2007 roku nabycie gruntów rolnych i przyjmuje jako zabezpieczenie hipotekę ustanowioną na tych nieruchomościach. W swoim portfelu mamy wiele takich kredytów, a ich liczba systematycznie wzrasta. Jedną z przyczyn wzrostu liczby nabywanych gruntów rolnych są wysokie ceny działek położonych w granicach administracyjnych dużych miast. Dlatego atrakcyjne stają się działki siedliskowe oraz grunty rolne położone w pobliżu aglomeracji miejskich. Chętnie nabywane są też działki położone na terenach rekreacyjnie atrakcyjnych. W okresie wiosennym i letnim obserwujemy również wzrost liczby kredytów na budowę nieruchomości.
W pierwszym półroczu banki bardzo aktywnie organizowały promocje kredytów hipotecznych, wabiąc klientów głównie niższymi marżami. Niższe marże rekompensują klientom wyższe stopy procentowe, ale czy bankom pozwalają utrzymać sprzedaż kredytów?
Dorota Czańka-Szymczak: Niższe marże rzeczywiście pozwalają na utrzymanie sprzedaży kredytów, ale banki podejmują też i inne działania prowadzące do realizacji tego celu.
Jaka dla banków jest granica opłacalności - promocyjne marże na poziomie 0,5 pkt. proc., w przypadku kredytów złotowych, nikogo dzisiaj nie dziwią. Czy banki mogą pozbawić się jeszcze większego zarobku?
Dariusz Winek: Na krajowym rynku kredytów hipotecznych trwa bardzo silna walka konkurencyjna o klienta. Nowo wchodzące na nasz rynek banki detaliczne, jak również te już istniejące, traktują kredyt hipoteczny jako kluczowy produkt, dzięki któremu nawiązują relację z klientem, a następnie starają się oferować mu różne inne produkty lub usługi. Dlatego też marże na kredytach hipotecznych są bardzo niskie, pomimo kłopotów z płynnością sektora bankowego. Niemniej jednak nie należy oczekiwać ich dalszego obniżania, ponieważ kredyty hipoteczne mają wysokie wolumeny i w ich przypadku nie można liczyć na zerowe marże banków. Sektor bankowy strategicznie traktuje przede wszystkim rozwój bazy depozytowej i dlatego na produktach z tego segmentu można obserwować zerowe bądź nawet ujemne marże. Przeszkodą do zmniejszania marż będą też szybko rosnące koszty, w szczególności osobowe. W szeroko rozumianym pośrednictwie finansowym płace rosną szybciej niż w sektorze przedsiębiorstw i gospodarce narodowej, przez co kurczą się możliwości utrzymania tak dobrych, jak w ostatnich kwartałach wyników finansowych.
A kredyty walutowe? Osoby, które spłacają już kilka lat kredyty we frankach szwajcarskich, nie mówiąc już o osobach zadłużonych w dolarach, dostają gwiazdkę z nieba - bo złoty się umacnia. Czy jest jeszcze przestrzeń do dalszej aprecjacji złotego. Czy warto dzisiaj zaciągać kredyty we frankach lub dolarach?
Dariusz Winek: Długo i średnioterminowo złoty pozostanie w trendzie aprecjacyjnym względem głównych walut. Wyjątkiem może okazać się dolar, który w naszej ocenie w ciągu najbliższych miesięcy lekko umocni się wobec złotego. Na koniec roku spodziewamy się spadku kursu złotego poniżej poziomu 3,2 zł za euro, a w perspektywie następnych 12 miesięcy poniżej 3 zł za euro. Właśnie ze względu na siłę złotego oraz niższe oprocentowanie kredyty hipoteczne denominowane we franku szwajcarskim pozostaną nadal bardziej atrakcyjne niż złotowe.
Czy osoby spłacające lub planujące zaciągnąć kredyt w walucie obcej nie powinny obawiać się ryzyka stopy procentowej?
Dariusz Winek: Oczekujemy, że bank centralny w Szwajcarii do końca roku pozostawi stopy procentowe bez zmian, pomimo inflacji przekraczającej cel. Mimo że sfera realna szwajcarskiej gospodarki prezentuje się relatywnie dobrze na tle innych krajów Europy Zachodniej, to jednak w najbliższych kwartałach można spodziewać się wyraźnego pogorszenia koniunktury. Utrzymanie obecnego stopnia restrykcyjności polityki pieniężnej przy narastających zagrożeniach inflacyjnych będzie - w naszej ocenie - wyrazem troski o utrzymanie umiarkowanego tempa wzrostu gospodarczego. Co więcej, stopniowe złagodzenie presji inflacyjnej na skutek spadku cen surowców rolnych oraz stabilizacja cen ropy naftowej może skłonić bank centralny do obniżek oprocentowania. Sądzimy, że szansa na takie kroki jest w drugiej połowie przyszłego roku.
A Euroland i Stany Zjednoczone?
Dariusz Winek: Jeżeli chodzi o strefę euro, w naszej ocenie po jednokrotnej podwyżce stóp w lipcu Europejski Bank Centralny zakończył już cykl zacieśniania polityki pieniężnej, pomimo że inflacja kształtuje się obecnie wyraźnie ponad celem inflacyjnym. Kolejne miesiące powinny przynieść stopniowy spadek inflacji, a dalszym podwyżkom stóp procentowych zapobiegnie też fakt, że kilka krajów strefy euro balansuje na krawędzi recesji. Jednak "jastrzębie" komunikaty przedstawicieli EBC sugerują, że nie można też liczyć na szybką redukcję oprocentowania. Oceniamy, że obniżki stóp nastąpią dopiero w drugiej połowie przyszłego roku.
W przypadku amerykańskiego Systemu Rezerwy Federalnej spodziewamy się stopniowego zwiększenia stopnia restrykcyjności polityki pieniężnej. Działanie takie ma na celu zakotwiczenie oczekiwań inflacyjnych, umocnienie dolara i przez to oddziaływanie na spadek cen ropy naftowej, które obecnie najsilniej wpływają na wzrost inflacji. Antycypujemy, że podwyżki nastąpią we wrześniu i październiku 2008 roku, a w przyszłym roku stopa funduszy federalnych może powędrować nawet do poziomu 3,5 proc.
Wielu potencjalnych nabywców nieruchomości - i potencjalnych kredytobiorców - wstrzymuje się z decyzją. Z czego to wynika? Czy większą rolę odgrywa prognozowany przez niektórych analityków spadek cen mieszkań, czy też obawa przed drożejącymi kredytami?
Dorota Czańka-Szymczak: Jedno i drugie w znaczny sposób wpływa na decyzje potencjalnych kredytobiorców. Rynek staje się coraz bardziej konkurencyjny, rośnie liczba gotowych, niesprzedanych mieszkań. Ceny nieruchomości przestają rosnąć, a w niektórych regionach nawet spadają. Oczekiwania co do przyszłego spadku cen nieruchomości determinują odsunięcie decyzji zakupowej klientów w czasie. Z drugiej jednak strony obawy przed drożejącymi kredytami też się pojawiają. Osoby, które planują uzyskać kredyt w złotych, obawiają się, że wzrosną stopy procentowe, co ze względu na prognozowany wzrost inflacji, jest wielce prawdopodobne. Dodatkowo część osób, zainteresowanych kredytem hipotecznym lub budowlanym we frankach szwajcarskich, obawia się wzrostu kursu franka, który obecnie jest bardzo niski. A wzrost kursu waluty kredytu skutkuje dla kredytobiorcy wzrostem płaconej raty kredytowej. To wszystko kreuje postawę wyczekiwania na unormowanie sytuacji.
Niektórzy analitycy prognozują nawet około 20-procentową korektę na rynku nieruchomości? Czy te przewidywania są realne?
Dariusz Winek: Szacujemy, że ewentualna korekta na rynku nieruchomości będzie oddziaływała z różną skalą na poszczególne segmenty rynku. Największe spadki cen mogą wystąpić w dużych aglomeracjach, gdzie w ostatnim okresie pojawiło się wiele nowych inwestycji i dotyczyć głównie segmentów lokali mało popularnych, cechujących się niższymi standardami wykończeniowymi, budowanych w tzw. wielkiej płycie oraz mieszkań położonych w dzielnicach, bądź na osiedlach cieszących się mało korzystną opinią. W tym segmencie lokali mieszkalnych korekta cen może osiągnąć poziom kilkunastu procent. Nie przewidujemy natomiast istotnego spadku przeciętnej krajowej ceny mieszkania. Nadal bowiem wysokie ceny będą utrzymywać w segmencie mieszkań korzystnie zlokalizowanych, cechujących się wysokim standardem wykończenia. Szacujemy, że spadki cen na rynku pierwotnym będą mniejsze. Obserwuje się bowiem niską skłonność deweloperów do obniżana cen lokali, którzy starają się zwiększyć sprzedaż oferując mieszkania pod klucz, a do tego w coraz wyższym standardzie.
Gdyby jednak takie prognozy się sprawdziły, jakie wywołałoby to skutki w gospodarce?
Dariusz Winek: Spadek cen nieruchomości o 20 proc. przyczyniłby się do obniżenia marż deweloperów oraz firm usługowych zajmujących się obrotem nieruchomościami. Skłoniłoby to przedsiębiorstwa do ograniczenia produkcji, a to wiązałoby się z redukcją zatrudnienia. Pogorszenie się sytuacji na rynku pracy w sektorze budowlanym wpłynęłoby negatywnie na wielkość wydatków konsumpcyjnych i zmniejszyłoby popyt w całej gospodarce. Tym samym, wskutek zwiększającego się niedoboru popytu, przedsiębiorstwa działające w innych sektorach gospodarki odnotowałby pogorszenie sytuacji finansowej, co sprzyjałoby wzrostowi bezrobocia i przyczyniłoby się do wyraźnego obniżenia się tempa wzrostu PKB.
A jaki wpływ duża korekta miałaby na kredytobiorców i banki?
Dariusz Winek: Znaczny spadek cen nieruchomości dotknąłby również bezpośrednio kredytobiorców z uwagi na spadek wartości zabezpieczenia kredytów hipotecznych. Banki mogłyby wówczas zareagować przeszacowaniem wartości zabezpieczenia kredytu hipotecznego i koniecznością zwiększenia marż. W sytuacjach granicznych mogłoby to prowadzić do zawieszania obsługi kredytów i uruchamiania procedur windykacyjnych. Zatem dla całości sektora bankowego oznaczałoby to pogorszenie jakości portfela i konieczność utworzenia stosownych rezerw, co oczywiście oznaczałoby słabsze wyniki finansowe.
Wydaje się, że dzisiaj banki rywalizują ze sobą głównie ceną. Czy tak będzie też w najbliższej przyszłości?
Dorota Czańka-Szymczak: Owszem, cena nadal odgrywać będzie istotną rolę w procesie wyboru kredytu. Banki wciąż modyfikować będą swoją ofertę, przede wszystkim poprzez ułatwianie i wprowadzanie promocji w udzielaniu kredytów poprzez zmniejszanie marż, obniżanie opłat i prowizji, np. za udzielenie kredytu czy za wcześniejszą spłatę. Jednocześnie, aby uatrakcyjnić ofertę i ułatwić klientom uzyskanie kredytu, banki zaczęły również odchodzić od oferowania tradycyjnych produktów bankowych, a więc kredytu hipotecznego, budowlanego, pożyczki, kredytu na spłatę zobowiązań. Coraz częściej oferowany jest jeden, długoterminowy kredyt zabezpieczony hipoteką, który zaspokoi potrzeby klienta, zarówno w zakresie nabycia czy budowy mieszkania, kupna samochodu, spłaty innych wyżej oprocentowanych kredytów, sfinansowania różnorodnych potrzeb konsumpcyjnych, np. wakacji, studiów za granicą, nabycia dóbr konsumpcyjnych.
Jak będą się sprzedawać kredyty hipoteczne w 2008 i 2009 roku?
Dorota Czańka-Szymczak: W pierwszym kwartale 2008 roku kilka razy z rzędu odnotowano spadek popytu na kredyty mieszkaniowe, na co wpłynęły prognozy rozwoju sytuacji na rynku mieszkaniowym. Jednak w warstwie prognostycznej oczekujemy, że nastąpi wzrost zainteresowania kredytami mieszkaniowymi. Zresztą już obserwowana jest poprawa koniunktury na rynku kredytów hipotecznych.
Rozmawiał Maciej Bednarek