Początek każdego roku na ogół kojarzy się z różnymi postanowieniami i niepewnym wypatrywaniem nowych wydarzeń. Segmentem, na którym takowe występują nad wyraz często jest chociażby rynek kredytowy ze szczególnym uwzględnieniem zobowiązań mieszkaniowych. Co nas czeka w tym segmencie? Czy produkty hipoteczne nadal będą tanie? Porównywarka finansowa Comperia.pl pokusiła się o kilka prognoz na ten temat.
Tego, że kredyty mieszkaniowe to jeden z najlepszych sposobów na sfinansowanie transakcji na rynku nieruchomości nie trzeba nikomu tłumaczyć. Ich największymi zaletami jest przede wszystkim wysoka kwota na jaką można je zaciągnąć oraz stosunkowo długi okres spłaty wynoszący kilkadziesiąt lat.
Warto jeszcze zaznaczyć, że mijający właśnie rok był dla tych produktów dość burzliwy: obniżki stóp procentowych, zmieniające się limity w programie MdM czy pomysły przewalutowania kredytów frankowych (dokładny opis tych wszystkich zagadnień jest dostępny TUTAJ). Co nas czeka w 2016 roku? Czy będziemy obserwować kontynuację zapoczątkowanych już trendów, czy może pojawią się nowe wyzwania? Zapraszam do krótkiej prognozy nadchodzących 12 miesięcy.
W kredytach będzie tanio
Najbliższe dwanaście miesięcy zapowiada się niezwykle obiecująco jeśli chodzi o oprocentowanie kredytów hipotecznych. Niewiele wskazuje bowiem na to, aby w 2016 roku Narodowy Bank Polski zdecydował się na zaostrzenie stosowanej przez siebie polityki pieniężnej. Innymi słowy stopy procentowe przynajmniej przez pierwsze półrocze powinny utrzymać się na obecnym poziomie. Operacja taka wpłynie pozytywnie na oprocentowanie kredytów hipotecznych, które od marca 2015 utrzymywało się na rekordowo niskim poziomie. Dokładny wykres tego parametru dla 30-letniego kredytu hipotecznego na 300 tys. złotych z 20 proc. wkładem własnym wygląda tak: (ostatnie 5 lat)
Jak widać ostatnie odczyty średniej RRSO kredytów hipotecznych od blisko 10 miesięcy oscylują w granicach 4 procent. To bardzo niska wartość, która ewidentnie świadczy o tym, że odchodzący właśnie rok był bardzo łaskawy dla kredytobiorców złotowych.
Najważniejsze jednak, że taka sytuacja będzie nadal kontynuowana. Brak presji inflacyjnej oraz niezbyt okazały wzrost gospodarczy są wystarczającymi argumentami przemawiającymi za utrzymaniem przez NBP stóp procentowych na dotychczasowym poziomie. Co więcej, w przypadku nagłego pogorszenia koniunktury możliwe są dalsze cięcia stóp.
Niepewnie na złotym
Nadchodzący rok może okazać się ciężki dla wszystkich posiadaczy walutowych kredytów hipotecznych. Wiele wskazuje na to, że notowanie polskiego złotego względem euro, franka szwajcarskiego czy dolara amerykańskiego mogą podlegać znaczącym fluktuacjom. Elementem przemawiającym za tym faktem jest chociażby grudniowa decyzja Europejskiego Banku Centralnego o przedłużeniu programu zapewniającego płynność systemu finansowego do marca 2017 roku oraz obniżenie stopy depozytowej obowiązującej w Strefie Euro.
Nie bez znaczenia będą także operacje dokonywane przez FED (amerykański bank centralny), który może kontynuować zapoczątkowaną pod koniec 2015 roku operację zacieśniania prowadzonej przez siebie polityki pieniężnej. W ramach przypomnienia dodam, że w grudniu instytucja ta podniosła swoje stopy procentowe o 25 pkt. bazowych.
Jeśli chodzi o notowania franka szwajcarskiego względem PLN, to prędzej będą one uzależnione od aktualnych nastrojów panujących na całym rynku finansowym i ogólnym sentymencie inwestorów do polskiego złotego niż od decyzji tamtejszego banku centralnego (SNB). Na chwilę obecną nie zanosi się bowiem, aby podmiot ten nosił się z zamiarem przeprowadzenia jakichkolwiek zmian w swojej polityce pieniężnej.
(Nie) wzrasta wkład własny do 15 procent
Zgodnie z zapisami widniejącymi w Rekomendacji S od 1 stycznia 2016 roku pojawia się wymóg wnoszenia 15-procentowego wkładu własnego przez osoby zainteresowane kredytem hipotecznym. Przepisy zostawiają kredytobiorcom jednak pewną furtkę. Chodzi o możliwość wniesienia 10 proc. wkładu własnego na obecnych zasadach oraz o „doubezpieczenie” brakujących 5 procent. Co więcej, zamiast odpowiedniej polisy kredytobiorca może przedstawić inne zabezpieczenie np. blokadę środków na rachunku lub zastaw na dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP.
Tym samym wkład własny wzrasta, a nie wzrasta - ot, taki paradoks.
W praktyce zaciągnięcie kredytu na przykład na 200 tys. złotych będzie wyglądało tak, że 20 tys. złotych będzie wymaganym wkładem własnym wniesionym ze środków własnych klienta lub z dopłaty pochodzącej z programu Mieszkanie dla Młodych. A na brakujące 10 tys. złotych zostanie wykupione odpowiednie ubezpieczenie.
Młodzi nadal uprzywilejowani
W nadchodzącym roku nadal będzie obowiązywał program wspierający młode osoby podczas zakupu mieszkania. Rozwiązanie, o którym mowa to oczywiście dobrze wszystkim znane "Mieszkanie dla Młodych", które zgodnie z zapisami ustawy będzie obowiązywało do 30 września 2018 roku. To do tej daty można zatem składać wnioski o dofinansowanie. Oczywiście mogą to robić wyłącznie osoby, które spełniają kryteria obowiązujące w programie.
Pytanie jednak, czy w 2016 r. wystarczy pieniędzy na dopłaty z MdM. Już na koniec listopada br. wnioski o dofinansowania w przyszłym roku opiewały na ponad 225 mln zł z 730 mln zarezerwowanych w Funduszu Dopłat. Składanych wniosków przybywa w bardzo szybkim tempie, np. w listopadzie 2015 r. Polacy zawnioskowali o 125 mln zł dopłaty. Jeśli trend ten zostanie utrzymany - środków w programie MdM może zabraknąć już po kilku miesiącach 2016 roku.
Na odsiecz frankowcom
Ostatnie dwanaście miesięcy było bardzo burzliwe dla posiadaczy kredytów denominowanych we franku szwajcarskim. Największe autorytety ekonomii i polityki coraz to się wyprzedzali z pomysłami na "uratowanie" tej najbardziej pokrzywdzonej przez los grupy społecznej. Głównymi pomysłami jakie przewijały się przez media to: przewalutowanie po kursie z dnia uruchomienia, tworzenie specjalnych funduszy ratunkowych, różne dopłaty państwowe i wiele, wiele innych ciekawych rozwiązań. Większość z nich została dokładnie opisana już w tym artykule, więc nie będę się powtarzał.
Nadchodzący 2016 rok zapewne przyniesie wreszcie rozwiązanie tego problemu. Choć ostatecznej wizji na pomoc tzw. frankowiczom jeszcze nie ma, to można domniemywać, że będzie to częściowe połączenie wszystkich pomysłów jakie pojawiły się do tej pory.
W związku z tym, że w przypadku kredytów hipotecznych wyrażonych we franku największym problemem kredytobiorców nie jest wysokość raty kredytowej a całkowity poziom zadłużenia - moim zdaniem wprowadzone rozwiązanie powinno skupiać się właśnie na nim. Jednym z nich mogłoby być na przykład powołanie specjalnego funduszu nazwijmy go "toksycznego", do którego trafiałaby różnica wynikła pomiędzy wartością nieruchomości a wysokością zadłużenia.
Sposób działania tego rozwiązania wyglądałby tak (przykład):
1. Klient w 2008 roku kupił mieszkanie za 300 tys. złotych zaciągając 150 tys. franków długu (kurs uruchomienia kredytu 2 złote).
2. W dniu dzisiejszym mieszkanie nadal jest warte 300 tys. zł, ale aktualne zadłużenie kredytobiorcy wynosi 520 tys. złotych (130 tys. CHF x 4 złote = 520 tys. zł - zakładam, że przez ostatnie lata spłacił już 20 tys. CHF).
3. Klient przewalutowuje kredyt na złote po dzisiejszym kursie i dalej spłaca raty w PLN liczone od 300 tys. złotych, 220 tys. złotych wpada do funduszu "toksycznego" na nieoprocentowany rachunek.
4. Ceną za takie rozwiązanie jest całkowite zrzeczenie się praw do nieruchomości na bank udzielający kredytu hipotecznego. Klient płaci raty, przy czym są one traktowane podobnie do "czynszu" za wynajem mieszkania.
5. Na koniec - jeśli będzie chciał nabyć prawa do nieruchomości będzie musiał spłacić dług w funduszu toksycznym. Gdy tego nie zrobi bank stanie się właścicielem nieruchomości i umarzy dług widniejący we wspomnianym funduszu.
6. Jednocześnie po dokonaniu spłaty nowego zadłużenia 300 tys. złotych, klient staje się "wolny" - traci co prawda prawo do kupionej za franki nieruchomości, ale jednocześnie pozbywa się długu 220 tys. złotych wynikłego z różnicy pomiędzy aktualnym saldem zadłużenia a wartością nieruchomości.
Podatek od aktywów
Rok 2016 zapewne nie będzie łaskawy dla instytucji finansowych. Obecna ekipa rządząca przygotowała bowiem propozycję opodatkowania banków oraz towarzystw ubezpieczeń podatkiem od zgromadzonych aktywów. Wysokość nowej daniny ma wynosić 0,44 proc. w skali roku.
Czy wprowadzenie nowego obciążenia wpłynie negatywnie na sytuację polskiego sektora finansowego? I tak, i nie. Po pierwsze, szacowana wysokość podatku to około 4-5 mld złotych, czyli mniej więcej jedna trzecia zysku netto osiąganego przez banki w ostatnich latach. Po drugie, sprawi ona, że słabe banki (generujące zbyt małą rentowność z posiadanych aktywów) zostaną przejęte przez te mocniejsze. I po trzecie, podatek bankowy z powodzeniem funkcjonuje już w wielu krajach europejskich (Węgry, Wielka Brytania, Francja, Niemcy), więc nie ma przeszkód aby nie przyjął się w naszym kraju.
Do złych stron nowego obciążenia z pewnością należy natomiast to, że zostanie ono pośrednio przetransferowane na klienta. Tym samym w najbliższych dwunastu miesiącach należy oczekiwać niewielkiego ograniczenia akcji kredytowej oraz podwyżek opłat za podstawowe produkty i usługi bankowe.
Koniec
I to chyba już wszystkie niespodzianki, jakie w 2016 roku mogą spotkać osoby zainteresowane kredytem mieszkaniowym lub już spłacające takie zobowiązanie. Oczywiście trzeba mieć na uwadze, że rynek finansowy jest na tyle dynamiczny, że w ciągu tak długiego okresu jak 12 miesięcy mogą się wydarzyć jakieś nieprzewidziane sytuacje i powyższe prognozy trzeba będzie zrewidować. Niemniej na chwilę obecną te przedstawione powyżej wydają się najbardziej możliwe do zrealizowania.
Autor: Jacek Kasperczyk
Comperia.pl