W rok 2015 r. osoby planujące zaciągnięcie kredytu hipotecznego muszą wejść z pękatym portfelem, bo banki będą od nich wymagały dwukrotnie wyższego niż dotychczas wkładu własnego. Na zmianach w programie Mieszkanie dla Młodych skorzystają głównie rodziny wielodzietne, na Rekomendacji U KNF - podobno wszyscy. Ceny kredytów powinny utrzymywać się na stabilnym, stosunkowo niskim poziomie.
Ostatnio Comperia.pl podsumowała rok 2014 na rynku kredytów hipotecznych .Po spojrzeniu wstecz przyszedł czas na wejrzenie w przyszłość. Co czeka banki i kredytobiorców w 2015 r.?
Najważniejsze liczby kredytów hipotecznych (i nie tylko) w 2015 r. | |
10% | przynajmniej tyle wkładu własnego do kredytu hipotecznego trzeba będzie wnosić w 2015 r. |
260% | o tyle wyższe dofinansowanie niż dziś, przy zastosowaniu aktualnych limitów cenowych MdM, dostanie po nowelizacji ustawy o MdM rodzina z trójką dzieci nabywająca mieszkanie o powierzchni 65 m2. W Warszawie taka rodzina otrzymałaby aż 116 700 zł! |
3 | tyle miesięcy banki mogą jeszcze wymuszać na kredytobiorcach wykupienie odpowiedniej polisy ubezpieczeniowej. Od kwietnia 2015 r. kredytobiorca będzie mógł samemu poszukać ubezpieczenia. |
1 000 zł | tego poziomu prawdopodobnie nie przebije w 2015 r. rata średniej oferty kredytu hipotecznego na 30 lat na 200 tys. zł. Jeszcze w połowie 2012 r. dochodziła ona do 1 350 zł. |
ponad 20 000 | przynajmniej tyle mieszkań ma nabyć lub wybudować Bank Gospodarstwa Krajowego w ramach Funduszu Mieszkań na Wynajem, który ma zaoferować Polakom preferencyjne warunki cenowe. |
Jeszcze więcej wkładu własnego!
5 proc. wkładu własnego, czyli minimum obowiązujące w całym 2014 r., odchodzi do lamusa. Od początku 2015 r. kredytobiorca będzie musiał zaangażować przynajmniej dwukrotnie więcej własnych oszczędności, gdyż banki będą mogły udzielać kredytów hipotecznych najwyżej na 90 proc. wartości nieruchomości. Tak wynika z rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego.
Przyszły rok i tak można jeszcze uznać za dosyć ulgowy, gdyż od 2017 r. kredytobiorcom zostanie postawione ultimatum - albo wniosą 20 proc. wkładu własnego (15 proc. w 2016 r.), albo obowiązkowo będą musieli wykupić dodatkowe ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Już dziś niektóre banki takowe stosują, ale nie wszystkie.
Jak poradzić sobie w 2015 r. z wymogiem przynajmniej 10-procentowego wkładu własnego? Kilka sposobów Comperia.pl podrzuca tutaj.
BGK sypnie dofinansowaniem rodzinom wielodzietnym
W 2015 r. w życie wejdzie nowelizacja ustawy, na której bazuje rządowy program dofinansowań do wkładu własnego Mieszkanie dla Młodych. Choć funkcjonuje dopiero od roku, już wymaga poprawek. Kiedy dokładnie zaczną funkcjonować nowe reguły - tego na razie nie wiadomo, choć Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju sugeruje okolice połowy roku. Nie ma na razie także pewności co do kształtu zmian, gdyż na razie zakończyły się wyłącznie konsultacje społeczne i uzgodnienia międzyresortowe, projekt może ulec zmianom w parlamencie.
Bazując na obecnym kształcie projektu nowelizacji ustawy, na pewno można powiedzieć, że wyciąga ona rękę do rodzin wielodzietnych. Wobec osób wychowujących przynajmniej troje dzieci nie będzie już znajdował zastosowania bowiem przepis o tym, iż nabywane mieszkanie musi być pierwszym w życiu na własność. Dodatkowo, dofinansowanie dla takich rodzin będzie wyliczane nie maksymalnie do 50 m2, ale aż do 65 m2. Zmianie ulegnie także wysokość dopłat. Obecnie jest on prosty - osoby bezdzietnie dostają 10 proc. wartości nieruchomości, osoby wychowujące przynajmniej jedno dziecko - o połowę więcej. Po zmianach większe znaczenie będzie miała liczba dzieci - rodziny z dwójką pociech otrzymają 20-procentowe dofinansowanie, a z trójką lub jeszcze liczniejszym gronem pociech - aż 30 proc.
Jak wynika z wyliczeń Comperia.pl, dofinansowanie dla rodziny z trójką dzieci nabywającej mieszkanie o powierzchni użytkowej 65 m2 wzrośnie ponad 2,5-krotnie! Dzisiaj tacy beneficjenci otrzymaliby w Warszawie dopłatę w kwocie 44 885 zł. Po zmianach byłaby to kwota aż 116 700 zł!
Z drugiej strony, z tak wysokiego dofinansowania skorzystają tylko nieliczni. Jak podaje Bank Gospodarstwa Krajowego, tylko 36 spośród 14 829 wniosków o dofinansowanie złożonych od początku roku do 10 grudnia br. zostało wystosowanych przez rodziny z co najmniej trójką dzieci.
Wśród innych zmian w ustawie należy wymienić m.in.
• uściślenie przepisów dotyczących mieszkań spółdzielczych, mieszkań budowanych przez deweloperów na kredyt, czy budynków adaptowanych na mieszkalne,
• rezygnację ze ścisłego katalogu osób, które mogą zostać kredytobiorcami (na razie to tylko niektórzy członkowie rodziny).
Rekomendacja U zwiąże ręce bankom?
Nie tylko wspomniana wcześniej rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego będzie wpływała na rynek kredytów hipotecznych w 2015 r. Swoje zrobi także rekomendacja U, której zapisy wejdą w życie z końcem marca przyszłego roku. Co tym razem przyszykował bankowy nadzorca?
Rekomendacja U reguluje kwestię bancassurance, czyli pośrednictwa banków w sprzedaży ubezpieczeń i powiązywania produktów ubezpieczeniowych z bankowymi. Daje ona kredytobiorcom uprawnienia do samodzielnego nabywania ubezpieczeń stanowiących zabezpieczenie kredytu (m.in. na życie, od poważnych zachorowań, utarty pracy).
Dotychczas popularną praktyką było „przymusowe” dołączenie kredytobiorcy do grupowego ubezpieczenia. Co więcej, bank występował zarówno jako ubezpieczający (to on wykupywał w imieniu klientów polisy), jak i pośrednik, gdyż firma ubezpieczeniowa dzieliła się z nim składką. To rodziło konflikt interesów, a pokrzywdzeni byli kredytobiorcy, gdyż firmy ubezpieczeniowe na spółkę z bankami nie były skore do wypłaty odszkodowań, a opłacane składki okazywały się po prostu kolejnym kosztem kredytowym. Rekomendacja U nakazuje bankom jednoznaczne wskazywanie klientowi, czy występują one w roli pośrednika ubezpieczeniowego, czy ubezpieczającego.
Na kredytodawców nałożone zostaną także dodatkowe obowiązki informacyjne wobec klientów. Chodzi przede wszystkim o tzw. kartę produktu, która ma zawierać najważniejsze informacje o ubezpieczeniu - choćby zakres ochrony, sposób wyliczania składki czy wyłączenia i ograniczenia odpowiedzialności firmy ubezpieczeniowej. Niestety, nie sformułowano wzoru takiej karty, co daje bankom i ubezpieczycielom pewną dowolność w jej konstrukcji.
Rekomendacja U ma poprawić standardy ochrony ubezpieczeniowej kredytobiorców. Z drugiej strony, nie da się wykluczyć, że banki pozbawione jednego łatwego źródła przychodów, znajdą inne, i np. podwyższą marże kredytowe czy prowizje za udzielenie kredytu. Tym bardziej, że przychody odsetkowe obecnie, przy rekordowo niskich stopach procentowych, nie są tak pokaźne jak choćby dwa lata temu.
Przy okazji - nieco zbliżonych kwestii co rekomendacja U dotyka projekt tzw. dyrektywy IMD2, nad którym prawdopodobnie w 2015 r. pochyli się Parlament Europejski. On również dotyczy kwestii pośrednictwa ubezpieczeniowego i może zakazać tzw. sprzedaży wiązanej produktów ubezpieczeniowych (dodawanych obligatoryjnie m.in. do kredytów hipotecznych).
Jest tanio, i tak pozostanie
Średnia rata ofert kredytów hipotecznych na 200 tys. zł na 30 lat wyniosła w grudniu br. ledwie 976 zł. Jeszcze 2,5 roku temu było to 1 334 zł. Wszystko, oczywiście, za sprawą rekordowo niskich stóp procentowych w kraju - od października stawka referencyjna NBP wynosi 2 proc., rynkowa stopa WIBOR 3M to obecnie 2,06 proc. To właśnie ta druga wartość jest, obok marży banku, składnikiem oprocentowania nominalnego kredytów.
W 2015 r. nie należy oczekiwać istotnych wzrostów stóp procentowych w kraju - zarówno tych ustalanych przez Radę Polityki Pieniężnej, jak i międzybankowych (WIBOR). Bardziej prawdopodobne są jeszcze dalsze spadki, choćby dlatego, iż od lipca br. notuje się w Polsce deflację.
Oczywiście, istnieje prawdopodobieństwo, że, wskutek niskich stóp procentowych, banki będą szukały przychodów gdzie indziej. Tym bardziej, jeżeli będą chciały nadrabiać to, co utracą na skutek implementacji zapisów rekomendacji U. Może to sugerować wzrosty marż kredytowych czy prowizji za udzielenie kredytu. Tyle, że marże nie rosły wcale znacząco, bo średnio raptem o ok. 0,3 p. proc., nawet w trakcie cyklu obniżek stóp w 2012 i 2013 r. (łączne cięcie przez 9 miesięcy to 2,25 p. proc.). Już bardziej prowizje - w opisywanym czasie poszły w górę z ok. 1,5 proc. do 2 proc. Ale od półtora roku (czyli od czasu gdy RPP już nie „majstruje” przy stopach, nie licząc obniżki w październiku br.) w marżach i prowizjach jest ewidentna stabilność, i trudno przypuszczać, żeby banki w 2015 r. bez wyraźnych potrzeb naruszyły ten status quo.
Nie stać Cię na kredyt? Wynajmij mieszkanie od państwa
W 2015 r. ruszy Fundusz Mieszkań na Wynajem. Choć powstał z inicjatywy państwowego Banku Gospodarstwa Krajowego, to inicjatywa komercyjna. BGK planuje kupić ponad 20 tys. mieszkań w największych miastach (pierwsze bloki nabył już w listopadzie na osiedlu w Poznaniu) i zaoferować je do wynajmu po preferencyjnych cenach.
Fundusz ma kusić niskim czynszem i opłatami eksploatacyjnymi (dzięki preferencyjnym warunkom wynikających ze skali), pokryciem kosztów remontów czy stabilnością najmu (do 10 lat). Mieszkania zaoferowane na wynajem mają być w standardzie „do zamieszkania”. Więcej szczegółów powinniśmy się dowiedzieć 7 stycznia 2015 r., kiedy Fundusz Mieszkań na Wynajem zaprezentuje swoją ofertę.
Autor: Mikołaj Fidziński
Comperia.pl