Kredytobiorco! W 2015 r. płać albo płacz. Wkład własny dwa razy wyższy

W 2015 r. każdy nowo udzielony kredyt hipoteczny będzie mógł opiewać na kwotę stanowiącą tylko 90 proc. wartości nabywanej nieruchomości. Co dziesiątą złotówkę kredytobiorcy będą musieli wnieść sami. Dziś w większości banków można jeszcze pożyczać z 5-procentowym wkładem własnym. Jak zdobyć kredyt hipoteczny w 2015 r.? A może lepiej pośpieszyć się, i postarać się o kredyt jeszcze w 2014 r.?

Co się zmieni od początku 2015 r.?

Jeszcze w 2013 r. banki udzielały kredytów hipotecznych na 100 proc. wartości nieruchomości, a kredytobiorcy nie musieli z własnej kieszeni wykładać ani jednej złotówki na nabycie własnego M (oczywiście pomijając solidną grupę kosztów kredytowych i „okołokredytowych”, jak np. prowizje, ubezpieczenia, koszty notarialne czy prowizja za pośrednika nieruchomości). Ba, bywały instytucje, które były w stanie pożyczać nawet więcej niż wartość zabezpieczenia.

Wszystko to runęło wraz z wejściem w życie z początkiem 2014 r. znowelizowanej Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego. Jedną z wytycznych zawartych w tymże dokumencie było stopniowe obniżanie maksymalnego akceptowalnego poziomu wskaźnika LTV dla nowo udzielanych kredytów hipotecznych (LTV to stosunek wysokości kredytu do wartości nieruchomości). Oznacza to wzrost poziomu wkładu własnego, którego banki powinny domagać się od kredytobiorców. Dla jasności, wyrażenie „rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego” należy traktować w kategoriach eufemizmu - KNF dysponuje takimi narzędziami, że banki wolą z nią nie zadzierać i dzielnie implementują wszystkie regulacje nadzorcze.

W 2014 r. jeszcze nie jest tak źle - kredytobiorcy są zmuszeni wnosić jedynie 5-procentowy wkład własny. Przykładowo, przy nabyciu nieruchomości wartej 200 tys. zł, z własnych oszczędności należy na ten cel przeznaczyć 10 tys. zł. Banki pożyczą bowiem najwyżej 190 tys. zł. Jednak od początku 2015 r. wysokość wkładu własnego dla nowo udzielanych kredytów hipotecznych będzie musiała być dwukrotnie wyższa - i wynieść przynajmniej 10 proc. (czyli już 20 tys. zł przy nabywaniu nieruchomości wycenionej na 200 tys. zł). Co więcej, w 2016 r. wymagany wkład własny podskoczy do 15 proc., a w 2017 r. do 20 proc., choć jednocześnie nadal możliwe będzie wnoszenie jedynie 10-procentowego wkładu własnego, jeśli kredytobiorca zgodzi się na obciążenie dodatkowym ubezpieczeniem (ewentualnie zabezpieczeniem w formie blokady środków na rachunku).

Przed nami zatem ostatnie 3 miesiące życia kredytów hipotecznych z jedynie 5-procentowym wkładem własnym. Od początku 2015 r. każdy kredytobiorca będzie musiał z własnej kieszeni wyłożyć przynajmniej co dziesiątą złotówkę na zakup nieruchomości.

Jak poradzić sobie z wyższym wymogiem?

Konieczność wniesienia 10-procentowego wkładu własnego będzie dla wielu osób zainteresowanych zaciągnięciem kredytu hipotecznego nie lada przeszkodą w realizacji swego zamierzenia. Tym bardziej, że w perspektywie jeszcze surowsze wymogi nadzorcze. Jak poradzić sobie z niewygodną kwestią wkładu własnego, i nie tracić szans na wymarzone „własne M”?

Rozwiązań jest kilka. Najprostsze to oczywiście pośpieszyć się, i podpisać umowę kredytową jeszcze w 2014 r., wnosząc przy tym jedynie 5 proc. wkładu własnego. Można spróbować także skorzystania z programu Mieszkanie dla Młodych, w ramach którego wymagany wkład własny zostanie sfinansowany dopłatą od Skarbu Państwa. Naturalnie można potrzebne środki pożyczyć - lepiej zrobić to jednak od rodziny niż od banku. Dysponując inną nieruchomością, można zabezpieczyć się także na niej. Trudno zapomnieć także o możliwości regularnego odkładania pieniędzy, tak, by po prostu w końcu na wkład własny uzbierać.

Jeszcze 3 miesiące z niższym wkładem własnym

Jeśli ktoś nie dysponuje na razie kwotą odpowiadającą 10 proc. wartości wymarzonego mieszkania, ale byłby w stanie wysupłać kwotę o połowę niższą, powinien przemyśleć zaciągnięcie kredytu hipotecznego jeszcze w 2014 r. W ponad połowie banków w Polsce nadal akceptowalny jest jedynie 5-procentowy poziom wkładu własnego.

Zatem - do wniosków kredytowych, i do dzieła! Czasu jest jeszcze sporo, ważne aby przed końcem roku podpisać umowę kredytową. Jak wynika z danych Comperia.pl, najlepsze kredyty hipoteczne na 30 lat na 285 tys. zł na zakup mieszkania wartego 300 tys. zł (czyli z 5-procentowym wkładem własnym) mają obecnie m.in. Deutsche Bank i PKO Bank Polski.

Mieszkanie dla Młodych służy pomocą

Zarówno jeszcze w tym roku, jak i w kolejnych, można skorzystać z rządowego programu Mieszkanie dla Młodych. W jego ramach kredytobiorcy otrzymują dofinansowanie wkładu własnego w wysokości ok. 10 proc. wartości nabywanej nieruchomości. Co więcej, beneficjenci wychowujące choćby jedno dziecko mogą liczyć na dopłatę o połowę wyższą (czyli ok. 15 proc. wartości mieszkania), a jeśli w przeciągu 5 lat od dnia nabycia mieszkania doczekają się trzeciego lub kolejnego dziecka - otrzymają jeszcze dodatkowe ok. 5 proc. Ba, w przyszłym roku ma być jeszcze hojniej - dwójka dzieci ma oznaczać 20-procentowe dofinansowanie, a trójka i więcej – aż 25-procentowe. To na razie tylko zamysły Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju.

Dofinansowanie w ramach programu MdM powinno zatem wystarczyć na pokrycie całego lub prawie całego wymaganego wkładu własnego. „Prawie całego” dlatego, że kwoty dopłat wyliczane są nie na podstawie wartości danej nieruchomości, ale wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych podawanego przez wojewodę każdego województwa (stąd i „około” w poprzednim akapicie w odniesieniu do wysokości dofinansowania). Dlatego w praktyce jeśli cena transakcyjna 1m2 jest na poziomie maksymalnego limitu obowiązującego w danej lokalizacji, to standardowa dopłata wyniesie nie 10 proc., a 9,1 proc. wartości nabywanej nieruchomości. A to wszystko przy założeniu, że mieszkanie jest nie większe niż 50 m2, bo do metrów kwadratowych ponad tę wartość dopłata nie przysługuje (tyle samo dofinansowania w tej samej lokalizacji otrzyma zarówno nabywca mieszkania 50-metrowego, co np. 70-metrowego). Dlatego nabywając mieszkanie o powierzchni użytkowej 70 m2, standardowe dofinansowanie z MdM wyniesie tylko ok. 7 proc. wartości nieruchomości (założenie ceny transakcyjnej na poziomie maksymalnego limitu).

Skorzystać z Mieszkania dla Młodych nie jest jednak łatwo. Szans na finansowe wsparcie ze strony państwa nie mają m.in. ci zainteresowani, którzy są lub kiedykolwiek w przeszłości były właścicielami jakiegoś lokalu mieszkalnego. Z programu wykluczono także osoby w wieku 35+. Gamę dostępnych nieruchomości zawężono do tych z rynku pierwotnego, spełniających przy tym wyśrubowane nierzadko limity cenowe. Między innymi dlatego z niemal 87,5 tys. nowych umów o kredyt hipoteczny podpisanych w I połowie br. tylko niespełna 6,5 tys. dotyczyło zobowiązań z dofinansowaniem rządowym.

Uzbierać na wkład własny?

Dość oczywistym konceptem na sfinansowanie wkładu własnego jest po prostu uzbieranie nań. Jest to jednak o tyle trudne, że wymaga naprawdę sporego poświęcenia. Matematyka jest nieubłagana - aby zaoszczędzić w rok 20 tys. zł (wkład własny na zakup mieszkania wartego 200 tys. zł), co miesiąc trzeba by odkładać niemal 1,7 tys. zł.

Sprzymierzeńcem oszczędzających nie są ponadto stopy procentowe. Gdyby co miesiąc 1,7 tys. zł przelewać na konto oszczędnościowe o oprocentowaniu 3 proc. w skali roku (to naprawdę dobrze obecnie!), po roku wyjęłoby się raptem o 270 zł więcej, niż gdyby środki wrzucać do świnki-skarbonki.

Ciułanie można oczywiście rozłożyć na dłuższy okres – zasada minimum 10-procentowego wkładu własnego będzie obowiązywała także w 2016 r. i kolejnych, o ile kredytobiorca dokupi obowiązkowe ubezpieczenie (zresztą niektóre banki już dziś takowego ubezpieczenia niskiego wkładu własnego wymagają). Uzbieranie 20 tys. zł w 2 lata wymagałoby regularnego wydzielania z miesięcznego budżetu domowego kwoty ok. 820 zł, zaś rozkładając przykrą konieczność oszczędzania na okres 3 lat należałoby co miesiąc odmawiać sobie bieżących wydatków na kwotę ok. 540 zł. Oczywiście nie trzeba oszczędzać na lokatach czy kontach, można spróbować efektywniejszych finansowo rozwiązań (np. fundusze inwestycyjne). Ale to po pierwsze bardziej ryzykowne (a bynajmniej nie o podejmowanie ryzyka osobie zbierającej na wkład własny chodzi), a po drugie - pozwoli obniżyć kwotę, którą co miesiąc trzeba by odkładać, raptem o kilkadziesiąt złotych.

W oszczędzaniu na wkład własny nie o samo jednak zbieranie musi chodzić. Można je traktować także w kategoriach… edukacyjnych - jako przedsmak spłaty kredytu, wprawkę w wygospodarowywaniu z budżetu domowego środków na raty.

Sięgnąć po oszczędności?

Rzadko kiedy oszczędzanie zaczyna się od zera. Podejmując starania o kredyt hipoteczny, zwykle posiada się już jakiś kapitał uzbierany w przeszłości. Oczywiście środki te można przeznaczyć na wkład własny, warto jednak zrobić to z głową, to znaczy jednocześnie pozostawić sobie pewną sumę jako swoistą „poduszkę finansową”. Wszystko po to, aby móc dzięki niej miękko wylądować już w trakcie spłaty kredytu, gdyby przydarzyły się nieoczekiwane sytuacje skutkujące kłopotami finansowymi, np. strata pracy czy choroba.

Czy pieniądze na wkład własny podebrać z kupki odłożonej na wykończenie albo remont nabywanego mieszkania? To oczywiście zależy od tego, czy kupno nieruchomości jest sprawą pilną, czy można poświęcić jeszcze kilka miesięcy na „dozbieranie” środków (np. po zakupie mieszkania na rynku pierwotnym jest jeszcze zwykle czas do zakończenia prac budowlanych i możliwości rozpoczęcia prac wykończeniowych). Warto natomiast pamiętać, że banki do kredytu dodają nieraz dodatkowe kilka procent, które można przeznaczyć na dowolny cel, w tym wyposażenie nowego lokum.

A może pożyczyć?

Zaciągnąć kredyt na wkład własny? Innymi słowy - zaciągnąć kredyt żeby dostać inny kredyt? Brzmi niedorzeczne, i w istocie nie jest to rozwiązanie atrakcyjne. Po pierwsze, pożyczając 20 tys. zł, przez rok trzeba by oddać przynajmniej ok. 2 tys. zł więcej. Po wtóre, posiadany kredyt może negatywnie wpłynąć na zdolność kredytową, a tym samym decyzję banku, w którym wnioskuje się o kredyt hipoteczny.

Jeśli ktoś ma takie możliwości, może o wsparcie finansowe poprosić rodzinę czy znajomych. Z pewnością będzie to rozwiązanie tańsze, choć być może i kłopotliwe.

Podwójne zabezpieczenie

Pewnym rozwiązaniem jest także zabezpieczenie kredytu nie tylko na nabywanym mieszkaniu, ale także na innej nieruchomości. Dzięki takiemu rozwiązaniu znacząco wzrośnie wartość łącznego zabezpieczenia w stosunku do wartości wierzytelności banku. Zdecydowana większość banków zgadza się na dwie hipoteki dla jednego kredytu.

Zasadniczym problemem jest jednak oczywiście znalezienie nieobciążonej hipotecznie nieruchomości, której właściciel zgodziłby się na pomoc w zabezpieczeniu kredytu. Tym bardziej, że nieraz i on musi dołączyć do grona współkredytobiorców.

Rozwiewamy wątpliwości

Często kredytobiorcy upatrują swoich szans w korzystnej wycenie nabywanej nieruchomości. Chodzi o to, że jeśli bank szacuje wartość mieszkania na wyższą kwotę niż ta, po której zbywca chce je sprzedać, to mogłoby się wydawać, że różnicę bank zakwalifikuje jako wkład własny. Przykładowo, bank wycenia zabezpieczenie na 250 tys. zł, cena transakcyjna mieszkania to 230 tys. zł, wskaźnik LTV = 92 proc., kredytobiorca musi tylko dołożyć z własnej kieszeni 5 tys. zł, i gotowe - bank pożycza 225 tys. zł, i wskaźnik LTV jest na akceptowalnym poziomie 90 proc.

Niestety, coś takiego w bankach nie przejdzie. Wszystkie zapytane przez Comperia.pl, jak jeden mąż, donoszą, iż jeśli cena transakcyjna różni się od wartości oszacowanej w procesie wyceny, to do wyliczania poziomu LTV biorą pod uwagę niższą z tych dwóch kwot. Wkład własny musi być faktycznym udziałem środków kredytobiorcy w transakcji. Zresztą trudno się dziwić takiej argumentacji - jedną z motywacji KNF przy tworzeniu Rekomendacji S było właśnie rzeczywiste zaangażowanie finansowe kredytobiorców w nabycie mieszkania. Tak, aby klient niespłacający kredytu hipotecznego ryzykował nie tylko utratą mieszkania, ale i zainwestowanych środków.

Autor: Mikołaj Fidziński
Comperia.pl