Czy dysponując pewną kwotą wolnych środków, warto przeznaczyć ją na wkład własny do kredytu hipotecznego? Co wziąć pod uwagę przy podejmowaniu decyzji? Comperia.pl rozważa różne za i przeciw wkładu własnego w kredycie hipotecznym.
Czasem wkład własny to konieczność
Po pierwsze, osoby nie posiadające żadnych oszczędności, które mogłyby posłużyć za wkład własny, mają ograniczone możliwości wyboru – nie wszystkie banki posiadają oferty kredytów hipotecznych na 100 proc. wartości nieruchomości. A nawet jeśli je mają, to i tak wolą, gdy klient jednak wniesie jakiś wkład własny, tak by zakup nieruchomości nie był w pełni sfinansowany środkami z banku.
Ale z brakiem wkładu własnego wiążą się również wymierne koszty, m.in. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, wyższe raty, zapewne wyższe oprocentowanie.
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego
Konsekwencją wniesienia niskiego wkładu własnego, a za taki przeważnie banki uznają 20 proc. wartości nieruchomości, jest konieczność uiszczania przez kredytobiorcę tzw. ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Więcej o nim TUTAJ
Zwróć uwagę na marżę
Banki często różnicują wysokość marż kredytowych w zależności od wysokości wkładu własnego kredytobiorców. Im wyższy współczynnik LTV (stosunek wysokości kredytu do wartości zabezpieczenia), tym wyższa marża kredytowa, a tym samym całe oprocentowanie i odsetki.
Przykładowo - niech marża wynosi 1,80 proc. gdy wskaźnik LTV jest niższy niż 90 proc., oraz 2 proc., gdy wynosi 90 proc. i więcej. Odsetki od kredytu na 300 tys. zł na 25 lat bez wkładu własnego (przy przyjęciu stawki WIBOR 3M na poziomie 4,80 proc. i jej niezmienności przez cały okres spłaty) wyniosą w sumie ponad 324 tys. zł. Taki sam kredyt, ale na zakup nieruchomość w cenie 350 tys. zł (a więc gdy kredytobiorca wykłada z własnej kieszeni 50 tys. zł), „wygeneruje” w całym okresie spłaty odsetki o ponad 11 tys. zł niższe.
Niski wkład własny to wysokie odsetki
Warto też zwrócić uwagę na bardzo oczywistą zależność, mającą jednak poważne konsekwencje. Mianowicie - im niższy wkład własny, tym wyższy kredyt, a tym samym wyższa prowizja za jego udzielenie oraz więcej odsetek do spłaty.
Przykładowo - rozważmy 2 kredyty na zakup nieruchomości o wartości 300 tys. zł. Oba na 25 lat, oba o takiej samej marży, ale pierwszy bez wkładu własnego, a drugi na 270 tys. zł (czyli 30 tys. zł kredytobiorca wykłada z własnej kieszeni). Przyjmując 2-procentową prowizji za udzielenie kredytu, w przypadku drugiego kredytu oszczędzi się 600 zł.
To jednak jeszcze nic - przyjmując oprocentowanie nominalne kredytu na poziomie 6,50 proc., kredyt na 300 tys. zł wygeneruje w skali całej spłaty ponad 30 tys. zł odsetek więcej w stosunku do kredytu na 270 tys. zł. Przy założonych warunkach - każdy dodatkowy 1 tys. zł kredytu to ok. 1 tys. zł odsetek.
Czy brak wkładu własnego ma same wady?
Czy przedstawione zalety wkładu własnego są przekonujące? Z pewnością nie powinno się angażować we wkład własny wszystkich swoich oszczędności. Należy zachować pewną kwotę na czarną godzinę, utworzyć sobie tzw. „poduszkę finansową” na wypadek nieprzewidzianych kłopotów. Daje ona bardzo ważną elastyczność w zarządzaniu budżetem domowym.
Swoich oszczędności nie warto przeznaczać na wkład własny, jeśli planuje się jakieś większe wydatki. Z pewnością lepiej sfinansować je ze swoich pieniędzy, a nie z drogiego kredytu gotówkowego (o ile będzie się miało na to jeszcze zdolność kredytową).
Czy swoje oszczędności lepiej przeznaczyć na wkład własny i tym samym obniżyć koszty kredytu, czy lepiej je bezpiecznie ulokować i patrzeć jak procentują? Niestety odpowiedź na to pytanie nie jest jednoznaczna i zależy od konkretnego przypadku (długości kredytu, oprocentowania kredytu i produktu oszczędnościowego itp.). Niemniej warto bardzo uważnie policzyć to, czy bardziej opłaca się wnieść wkład własny, a różnicę między faktyczną, niższą ratą a hipotetyczną, przy kredycie bez wkładu własnego, oszczędzać, czy zaciągnąć kredyt z niższym wkładem własnym, a nadwyżkę, której się nie przeznaczyło na wkład własny, zainwestować. Autor: Mikołaj Fidziński
Comperia.pl