Na całym świecie nieruchomości są aktywem finansowym często umieszczanym przez inwestorów w swoich portfelach inwestycyjnych. Na tle innych aktywów nieruchomości charakteryzują się mniejszym ryzykiem inwestycyjnym oraz bardziej stabilnymi stopami zwrotu. Wiele zamożnych osób zbiło fortuny właśnie na rynku nieruchomości.
Sposobów na uzyskiwanie zysków z nieruchomości jest wiele. Najczęstszym sposobem zarobkowego wykorzystania nieruchomości jest ich wynajem. Rentowność najmu często okazuje się zdecydowanie wyższa niż oprocentowanie lokat bankowych czy obligacji Skarbu Państwa. Trzeba jednak pamiętać o kosztach utrzymania nieruchomości oraz wahaniach wysokości czynszów, które mogą mieć kluczowy wpływ na opłacalność najmu.
Równie popularna na rynku nieruchomości jest tzw. strategia kup i trzymaj. Polega ona na kupnie nieruchomości z myślą o jej przyszłej sprzedaży po wyższej cenie. W ten sposób, oprócz przychodów z najmu, możemy liczyć na wzrost rynkowej wartości nieruchomości i cieszyć się z zysków z jej sprzedaży. Często lokalne rynki nieruchomości znajdują się w bardzo dynamicznych trendach wzrostowych, co pozwala na uzyskanie znaczących zysków w bardzo krótkim czasie. Przekonali się o tym np. mieszkańcy największych polskich miast. W samym tylko 2006 roku ceny mieszkań w największych polskich aglomeracjach poszybowały w górę średnio o około 50 proc.
Za pośrednictwem funduszu
Jeszcze większe, choć pośrednie, możliwości inwestycji w nieruchomości dają wyspecjalizowane fundusze inwestycyjne, które pozwalają na inwestowanie w nieruchomości zlokalizowane nawet na drugim końcu świata, bez konieczności wychodzenia z domu. Inwestycje w fundusze inwestycyjne pozwalają również na większą dywersyfikację geograficzną portfela inwestycyjnego, co w warunkach bezpośrednich inwestycji jest utrudnione.
Wszystkie opisane tu możliwości wykorzystania majątku nieruchomego dotyczą jedynie nieruchomości, nie będących naszym miejscem zamieszkania. Nie jest bowiem możliwe jednoczesne zamieszkiwanie w nieruchomości i jej wynajmowanie. Wzrost wartości naszego lokum również stanie się faktem dopiero po jego sprzedaży.
Mieszkamy i zarabiamy
Czy nieruchomość będąca naszym miejscem zamieszkania również może przynosić nam stałe dochody? Odpowiedź na tak postawione pytanie jest jak najbardziej twierdząca. Każdy właściciel nieruchomości może pod jej zastaw uzyskać pożyczkę hipoteczną i w dowolny sposób zadecydować o przeznaczeniu uwolnionych w ten sposób środków finansowych. Jeżeli chcemy, aby nasze lokum przynosiło nam zyski, pieniądze z pożyczki należy zainwestować, np. w fundusze inwestycyjne lub inne instrumenty finansowe. Minusem takiego rozwiązania jest konieczność ponoszenia dodatkowych kosztów odsetkowych oraz ryzyko poniesienia strat, czyli ryzyko inwestycyjne. Warunkiem opłacalności takiego rozwiązania jest wypracowanie stopy zwrotu z inwestycji większej niż wysokość oprocentowania pożyczki. W długim horyzoncie czasowym jest to jak najbardziej osiągalne. W krótkim okresie często zdarza się, że warunki rynkowe nie są na tyle sprzyjające i zamiast zysków na rachunkach inwestycyjnych pojawiają się straty. Poza tym możliwość zaciągnięcia pożyczki hipotecznej ograniczona jest do osób w określonym wieku. Osoby starsze w większości banków mają problem z uzyskaniem długoterminowej pożyczki hipotecznej. Dodatkowo w przypadku osób będących już na emeryturze pojawia się problem ze zdolnością kredytową. Niestety niskie świadczenia emerytalne nie są wystarczające do uzyskania pożyczki hipotecznej.
Zarabiać na emeryturze
Czy po przejściu na emeryturę można jeszcze efektywnie wykorzystać potencjał naszej nieruchomości? Odpowiedź również jest twierdząca. Przykładem wykorzystania aktywów, w postaci zamieszkiwanych nieruchomości, są popularne na Zachodzie, ale jeszcze niedostępne w Polsce, rozwiązania oparte na tzw. rencie hipotecznej. Podstawowym założeniem tego typu rozwiązań jest przeniesienie własności do nieruchomości na instytucję finansową w zamian za świadczenie finansowe wypłacane jednorazowo lub w postaci comiesięcznej renty. Pieniądze otrzymywane od instytucji finansowej pozwalają osobom, które przeszły na emeryturę, na utrzymanie poziomu życia na dotychczasowym poziomie, bez konieczności powrotu do pracy zawodowej. Jedynym warunkiem skorzystania z takiego produktu finansowego jest posiadanie aktywu w postaci nieruchomości, bez żadnych obciążeń hipotecznych. Za granicą stosuje się różne warianty produktów opartych na uzyskiwaniu renty z nieruchomości. Do najpopularniejszych należą dwa: odwrócona hipoteka i renta dożywotnia za nieruchomość.
Jak to działa
W przypadku odwróconej hipoteki bank, w zamian za dokonanie wpisu hipotecznego do księgi wieczystej nieruchomości, zobowiązuje się do wypłaty na rzecz klienta określonej kwoty pieniędzy. Wypłata świadczenia finansowego następuje jednorazowo lub w postaci wypłacanej co miesiąc renty. Spotykane są również warianty mieszane, gdzie część środków wypłacana jest jednorazowo, a reszta jako comiesięczna renta. Wysokość świadczenia finansowego wypłacanego przez bank uzależniona jest od wyceny nieruchomości. Najczęściej kwota, na którą możemy liczyć, to od 30 do 70 proc. wartości nieruchomości. Przez cały czas trwania umowy właścicielem nieruchomości pozostaje klient. Umowa wygasa w momencie śmierci klienta i dopiero wtedy, bank może stać się właścicielem nieruchomości.
Renta dożywotnia za nieruchomość również gwarantuje klientowi comiesięczne świadczenia pieniężne w zamian za przeniesienie praw do nieruchomości. Główna różnica polega na tym, że w przypadku renty dożywotniej instytucja finansowa staje się właścicielem nieruchomości już w momencie podpisania umowy. W związku z tym jest to rozwiązanie szczególnie popularne wśród osób, które nie posiadają żadnych spadkobierców lub osób, których relacje ze spadkobiercami uległy rozluźnieniu. Pomimo pozbycia się prawa własności do nieruchomości, najważniejsze prawa klienta wynikające z umowy, zarówno prawo dożywotniego zamieszkiwania w nieruchomości, jak i prawo do otrzymywania dożywotniej renty zostają zapisane w księdze wieczystej nieruchomości. Zaletą renty dożywotniej jest sposób kalkulacji jej wysokości. W odróżnieniu od odwróconej hipoteki, przy wyliczaniu wysokości renty dożywotniej uwzględnia się pełną wartość nieruchomości, a nie jedynie część jej wartości.
Obydwa rozwiązania cieszą się dużą popularnością, w szczególności w krajach anglosaskich. Również w krajach Europy Centralnej coraz głośniej mówi się o możliwości wprowadzenia tego typu produktów. Podobne rozwiązania finansowe z powodzeniem funkcjonują m.in. na Węgrzech. W Polsce liczbę potencjalnych klientów szacuje się na kilkadziesiąt tysięcy osób. Co prawda nie ma żadnych przeszkód prawnych przed wprowadzeniem tego typu produktów w Polsce, jednak na razie żadna instytucja finansowa nie zdecydowała się na dodanie tego typu rozwiązań do swojej oferty.
Bartłomiej Samsonowicz
Comperia.pl