Czy mieszkanie wzięte na kredyt jest własnością banku? Czy muszę uzyskać zgodę na sprzedaż takiej nieruchomości? Co powinienem zrobić, kiedy spadek płynności finansowej nie pozwala mi terminowo regulować rat kredytowych? Na te i kilka innych pytań odpowie Comperia.pl.
Czy bank może się nie zgodzić na sprzedaż kredytowanego przez niego mieszkania? Czy zakup nieruchomości nabytej wcześniej przez kogoś innego na kredyt można także sfinansować kredytem? Co zrobić, gdy bank nie podejmuje czynności zmierzających do usunięcia go z księgi wieczystej, mimo że kredyt już został spłacony? Za chwilę postaramy się rozwiać wątpliwości związane z powyższymi pytaniami.
Najłatwiej dobić targu, gdy sprzedający płaci gotówką
Jako najbardziej płynna forma akumulacji wartości materialnej, gotówka charakteryzuje się pełną wymienialnością na niemalże dowolne dobro materialne (o ile nie jest koniem lub owcą, czyli używaną do niedawna przez lud Kirgizi jednostką pieniężną). Dodatkowo, gotówka zapewnia minimum formalności przy transakcji, której przedmiotem jest mieszkanie zakupione na kredyt. Wystarczy umówić się na wizytę u notariusza, spisać umowę przenoszącą własność nieruchomości, spłacić kredyt zaciągnięty na zakup mieszkania, wykreślić z księgi wieczystej hipotekę je obciążającą i ze strony sprzedającego mamy transakcję zakończoną.
Sprzedaż kredytowanego mieszkania widziana oczyma banku
Jeżeli zaciągamy kredyt na kilkanaście lub kilkadziesiąt lat, bank uruchamiając środki finansowe spodziewa się określonych dochodów, między innymi z tytułu odsetek. Takie zyski płyną w jego stronę przez cały okres kredytowania. Kiedy postanawiamy sprzedać mieszkanie nabyte za pieniądze banku, pozbawiamy go sporej części spodziewanego zarobku.
Dlatego banki najczęściej umieszczają w umowach kredytów hipotecznych zapisy dotyczące opłat z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu. Zwykle wynoszą one od 0,5 do 3 proc. części kapitałowej pożyczonych środków, pozostałej do oddania na dzień dokonania wcześniejszej spłaty i obowiązują przez pierwsze kilka lat trwania umowy kredytowej. Najczęściej okres sankcji finansowych, nakładanych na kredytobiorcę z tytułu wcześniejszej spłaty, nie przekracza pierwszych 5 lat trwania umowy.
Czy bank może nie wyrazić zgody na sprzedaż kredytowanego przez niego mieszkania?
Próżno szukać w polskim porządku prawnym przepisu, który zabraniałby sprzedaży nieruchomości nabytej na kredyt. Stanowi ona naszą własność i możemy nią dysponować w granicach wyznaczanych przez zasady współżycia społecznego i społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa własności. Możemy zatem ją zbyć na skutek podjęcia autonomicznej decyzji.
Problem może się pojawić, kiedy potencjalny nabywca nie będzie chciał dokonać zakupu nieruchomości obciążonej hipoteką, czyli ograniczonym prawem na rzeczy cudzej, które przysługuje bankowi i zabezpiecza spłatę kredytu. Hipoteka jako zabezpieczenie, sprowadza się do tego, że wierzyciel (bank), może zaspokajać swoje roszczenia bezpośrednio z obciążonej nieruchomości, przed wierzycielami osobistymi każdoczesnego właściciela nieruchomości.
Oznacza to, że może być niezwykle trudno znaleźć nabywcę na nieruchomość, obciążoną wpisem hipotecznym w księdze wieczystej. Bank natomiast nie będzie skłonny wystawić nam zaświadczenia, umożliwiającego wykreślenie go z księgi wieczystej, o ile nie spłacimy kredytu do końca. Na szczęście nie jest tak, że mieszkania nabytego na kredyt nie da się sprzedać nabywcy, który zakup nieruchomości również będzie finansował pieniędzmi pożyczonymi od banku.
W następnym artykule opiszemy procedurę takiej transakcji.
Autor: Jakub Tomaszewski
Comperia.pl