Kredyt hipoteczny to zobowiązanie na wiele lat, dlatego decyzja o jego zaciągnięciu powinna być poprzedzona namysłem. Czy na pewno moja sytuacja finansowa pozwala na wzięcie takiego obciążenia? Odpowiedź twierdząca na to pytanie to dopiero początek drogi, która czeka przyszłego kredytobiorcę. Porównywarka finansowa Comperia.pl podpowiada, jak przejść ją krok po kroku…
Krok pierwszy - wybór oferty
Który najlepszy?
Kredyty hipoteczne dostępne są w wielu bankach, ale nie każdy produkt jest taki sam. Zanim wybierzemy konkretną ofertę, warto poświęcić chwilę na porównanie jej z kredytami konkurencji. Niestety, nie jest to łatwe zadanie. Oprócz marży i prowizji trzeba również wziąć pod uwagę inne koszty, np. wycenę nieruchomości, ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu, koszty obsługi produktów dodatkowych (konta osobistego, karty kredytowej czy ubezpieczenia zakupionego w zamian za niższą marżę).
Parametrem, który najlepiej oddaje realny koszt kredytu jest RRSO, czyli roczna rzeczywista stopa procentowa. RRSO sprowadza wszystkie oferty banków do wspólnego mianownika, klient nie musi się zastanawiać, czy w ogólnej kalkulacji ważniejsze jest, żeby niższa była marża, czy prowizja - porównuje ze sobą RRSO poszczególnych banków i wie, która oferta jest lepsza. Im niższe oprocentowanie rzeczywiste, tym niższe całkowite koszty związane z obsługą zobowiązania.
Z ubezpieczeniem, czy bez?
Nieodłączną częścią kredytów hipotecznych są ubezpieczenia. Część z nich jest obowiązkowa i nie da się ich uniknąć, inne są ukrytym kosztem obniżenia marży. Podstawowym ubezpieczeniem, którego w żaden sposób nie da się obejść, jest ubezpieczenie pomostowe. Składka za ten produkt jest opłacana do czasu ustanowienia hipoteki na rzecz banku w księdze wieczystej nabywanej nieruchomości. To, jak długo opłata ta będzie pobierana, zależy od szybkości działania sądu odpowiedniego dla obszaru, w którym leży kredytowana nieruchomość. Banki stosują różne metody pobierania ubezpieczenia pomostowego, np. na ten okres podnoszą marżę kredytową udzielanego zobowiązania.
Innym rodzajem ubezpieczenia występującego przy kredytach mieszkaniowych jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Pojawia się ono wtedy, kiedy kredytobiorca zaciąga zobowiązanie na całą wartość kupowanej nieruchomości. Banki dużo chętniej udzielają zobowiązań osobom, które posiadają chociaż minimalny wkład własny. Nie oznacza to jednak, że osoby nie posiadające oszczędności nie mają szans na zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego. Muszą się jednak liczyć z dodatkowymi kosztami.
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego jest doliczane do wysokości płaconych rat kredytowych. Najczęściej banki wymagają wkładu własnego w wysokości 20 proc. wartości kupowanej nieruchomości Jeżeli klient nie dysponuje taką gotówką, zostanie naliczone w/w ubezpieczenie. Koszt ubezpieczenia niskiego wkładu własnego wacha się w przedziale od 3 do 4 proc. w skali trzech lub nawet pięciu lat. Szczegółowe warunki są w głównej mierze uzależnione od instytucji udzielającej danego kredytu.
Kolejnym rodzajem ubezpieczeń, jaki można spotkać przy kredytach hipotecznych to ubezpieczenie kredytowanej nieruchomości. Z reguły kupowana nieruchomość stanowi główne zabezpieczenie zaciąganego zobowiązania i, dla swojego bezpieczeństwa, banki wymagają obowiązkowego ubezpieczenia.
Najczęściej nieruchomość zostaje objęta ubezpieczeniem od ognia i innych zdarzeń losowych, które w znaczący sposób mogą się przyczynić do spadku jej wartości. Wiele towarzystw ubezpieczeniowych stale współpracuje z bankami i w związku z tym klient biorący kredyt hipoteczny może liczyć na korzystniejsze warunki kupowanej polisy.
Część banków idzie jeszcze krok dalej, zmuszając klientów zainteresowanych kredytem hipotecznym do wykupienia ubezpieczenia na życie, od utraty pracy czy następstw nieszczęśliwych wypadków. Z tych trzech wymienionych najczęściej spotykany jest pierwszy rodzaj, czyli ubezpieczenie na życie. Pozostałe dwa zazwyczaj są oferowane jako nieobowiązkowe.
Czasami jednak warto rozważyć propozycję takich ubezpieczeń, ponieważ dzięki nim klient może uzyskać atrakcyjniejsze warunki cenowe danego zobowiązania, jak chociażby obniżka marży kredytowej.
Oferta promocyjna, czy standardowa?
Cross-selling to w skrócie sprzedaż wiązana lub sprzedaż pakietowa. Banki przekonały się, że jest to doskonały sposób na przyciągnięcie klienta i utrzymanie go na dłużej. Załóżmy, że klient przychodzi do banku po kredyt hipoteczny. Bank oferuje mu marżę w wysokości 2 pkt. proc., ale proponuje też obniżenie marży o 0,2 pkt. proc. za otwarcie konta w banku. Dodatkową obniżkę marży o 0,1 pkt. proc. za zakup karty kredytowej i 0,3 pkt. proc. za zakup ubezpieczenia na życie. I to właśnie jest cross-selling…
Do niewątpliwych zalet sprzedaży wiązanej można zaliczyć spadek kosztów po stronie klienta, oczywiście jeśli zakup dodatkowych produktów był rozsądny, ale o tym poniżej. Obniżenie raty kredytu o 10 zł (na skutek obniżenia marży) to ogromna oszczędność zważywszy na fakt, że klient spłaca kredyt np.: przez 30 lat. Zaoszczędzi 10 zł na każdej z 360 rat, a więc 3600 zł.
Niestety, cross-selling stwarza też pewne zagrożenia dla przeciętnego klienta. Po pierwsze, zmniejsza przejrzystość całego zakupu. Kiedyś klient szedł do banku, brał kredyt i wychodził. Dziś w trakcie rozmowy z doradcą zaczynają się komplikację. Obniżenie marży za konto, obniżenie marży za kartę kredytową, obniżenie marży za ubezpieczenie, obniżenie marży za produkt oszczędnościowo-inwestycyjny. Ale czy to wszystko się opłaca?
Niewątpliwym zagrożeniem dla klienta jest wzrost kosztów, zamiast ich spadku. Klient przychodzi do banku i zaciąga kredyt hipoteczny. Bank kusi obniżką marży o 0,1 pkt. proc., co przełoży się na spadek wysokości miesięcznej raty o 10 zł. Niestety konto bankowe kosztuje 20 zł miesięcznie. W ten sposób, kredytobiorca zamiast oszczędzić miesięcznie 10 zł, dopłaca do transakcji 10 zł miesięcznie. I to zupełnie niepotrzebnie!
Krok drugi - kompletowanie dokumentów
Kiedy została podjęta decyzja, w którym banku zaciągniemy kredyt, trzeba przejść do drugiego, trudniejszego kroku. Zebranie wszystkich niezbędnych dokumentów często stanowi nie lada wyzwanie. Ich lista uzależniona jest od sytuacji zawodowej kredytobiorcy - inna będzie dla osoby fizycznej, inna dla przedsiębiorcy.
I tak, osoba fizyczna musi złożyć wypełniony wniosek kredytowy i dwa dokumenty tożsamości: dowód osobisty i np. paszport lub prawo jazdy. Wymagane będzie również zaświadczenie o zatrudnieniu i uzyskiwanych dochodach wypełnione przez pracodawcę na formularzu bankowym (można go otrzymać w oddziale banku lub wydrukować ze strony internetowej). Należy pamiętać, że dokument ten ważny jest jedynie 30 dni.
Należy również dostarczyć pełen wyciąg z rachunku bankowego, na który wpływa wynagrodzenie, z ostatnich trzech miesięcy. Klient musi również przedłożyć PIT 37 za poprzedni rok (niektóre banki wymagają PIT-ów za dwa lata) z pieczęcią Urzędu Skarbowego potwierdzającą przyjęcie dokumentu lub z potwierdzeniem nadania listu poleconego.
Może się jednak okazać, że to nie koniec. Zdarza się, że bank wymaga jeszcze świadectwa pracy, zaświadczenia z ZUS o wysokości podstawy, od której odprowadzane są składki za ostatnie 3, 6 lub 12 miesięcy, oświadczenia od pracodawcy o braku przeciwwskazań do przedłużenia umowy o pracę na czas określony lub aneksu do umowy o pracę potwierdzający podwyżkę.
W gorszej sytuacji są przedsiębiorcy ubiegający się o kredyt - lista dokumentów, które muszą dostarczyć do banku jest naprawdę bardzo długa. Oprócz zaświadczeń o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej, nadaniu numerów NIP i REGON, niezaleganiu ze składkami w ZUS i Urzędzie Skarbowym, znajdziemy tam również PIT 36 lub PIT 36L za poprzedni rok obrachunkowy (w niektórych bankach dwa lata obrachunkowe) z pieczęcią Urzędu Skarbowego lub potwierdzeniem nadania, PIT B (czyli załącznik PIT-u 36), wyciąg z rachunku firmowego za ostatni rok, wyciągi z księgi przychodów i rozchodów lub bilans, rachunek zysków i strat za ubiegły rok obrachunkowy, oświadczenie o nieposiadaniu konta firmowego, jeśli konto prywatne jest równocześnie kontem firmowym, a nawet zestawienie wystawionych przez firmę faktur. I to wcale nie musi zamykać tematu - liczba i rodzaj wymaganych dokumentów zależą od prowadzonej działalności i od polityki banku.
Jeśli wydawało się, że kredyt jest już w zasięgu ręki, to mamy złą informację - są jeszcze dokumenty dotyczące nieruchomości. Klienci kupujący dom lub mieszkanie na rynku pierwotnym muszą przynieść do banku umowę przedwstępną z deweloperem, dokumenty potwierdzające wniesienie wkładu własnego, odpis z księgi wieczystej nieruchomości, z której nieruchomość będzie wyodrębniona, wypis oraz wyrys z ewidencji gruntów, decyzję o pozwoleniu na budowę z klauzulą ostateczności, pozwolenie na użytkowanie lub potwierdzenie przyjęcia budynku do użytkowania, wypis z Krajowego Rejestru Sądowego dewelopera. Na szczęście nie musimy sami kompletować wszystkich dokumentów, niezbędny pakiet dostaniemy bezpośrednio od dewelopera po podpisaniu umowy.
Inny zestaw dokumentów trzeba przedłożyć w banku, jeśli nieruchomość kupujemy na rynku wtórnym. Kredytobiorcy muszą dostarczyć umowę przedwstępną ze zbywcą, odpis z księgi wieczystej nieruchomości, dokument potwierdzające prawo własności zbywcy, zaświadczenie ze spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej o niezaleganiu z opłatami. Niezbędne również będzie potwierdzenie wniesienia wkładu własnego oraz operat szacunkowy, czyli bankowa wycena kupowanej nieruchomości.
Krok trzeci - dostanę kredyt, czy nie?
Dość trudnym momentem jest oczekiwanie na decyzję kredytową oraz na szczegółowe warunki kredytu. Dostarczyliśmy już wszystkie dokumenty, zrobiliśmy, co w naszej mocy, by kredyt uzyskać i pozostaje jedynie czekać. Niestety, trzeba uzbroić się w cierpliwość, na decyzję banku można czekać kilka dni, a można i dłużej niż miesiąc. W tym czasie bank analizuje zdolność kredytową klienta, sprawdza jego historię kredytową w Biurze Informacji Kredytowej, weryfikuje prawdziwość podanych przez niego danych i wycenia nieruchomość.
To, czy decyzja kredytowa będzie pozytywna, w dużej mierze zależy od zdolności kredytowej wnioskodawcy. Na parametr ten wpływa szereg zmiennych, przede wszystkim wysokość osiąganych dochodów oraz comiesięczne wydatki, w tym bieżące zobowiązania kredytowe. Ale to nie wszystko, co bank bierze pod uwagę. Ważna jest również dobra historia kredytowa i parametry zaciąganego zobowiązania, czyli między innymi okres spłaty i rodzaj rat.
Więcej na temat zdolności kredytowej.
Zdarza się czasem, że bank, który znalazł się na pierwszym miejscu w naszym rankingu kredytów hipotecznych, wcale nie chce nam takiego zobowiązania udzielić, ponieważ z przeprowadzonej przez jego pracowników analizy wynika, że nie będziemy w stanie pożyczki spłacić. W tej sytuacji warto udać się do innej instytucji, gdyż każdy kredytodawca ma inny sposób wyliczania zdolności kredytowej i to, że jeden uznał, że jesteśmy niewiarygodni nie znaczy, że drugi będzie uważał tak samo.
Ogłoszenie decyzji to ostatni moment, w którym można jeszcze negocjować z bankiem warunki kredytu. Na tym etapie banki często oczekują jeszcze uzupełnienia dokumentacji i, po dopełnieniu tych formalności, przystępują do sporządzania umowy kredytowej.
Krok czwarty - podpis tu, proszę
Choć teoretycznie od grudnia 2011 r., czyli od nowelizacji ustawy o kredycie konsumenckim, klient jest lepiej chroniony, nic nie zastąpi dokładnego czytania treści umów kredytowych. Oczywiście, ustawa reguluje to, jakie informacje powinny zostać tam zawarte i banki się do tego stosują. Tym bardziej, że jeśli kredytobiorca udowodni, że jego umowa została skonstruowana niezgodnie z ustawą, ma prawo wnioskować o darmowy kredyt przez 4 lata - przez ten czas nie będzie spłacał odsetek, tylko kapitał.
Dla wszystkich podpisujących umowy mamy jedną, uniwersalną radę - należy zadbać, aby dokument zawierał konkretne liczby i jak najmniej odwołań do decyzji Zarządu, albo do tabeli opłat i prowizji i regulaminów. Dzięki temu bank będzie miał ograniczone możliwości zmian parametrów naszego zobowiązania, ponieważ każda korekta będzie wymagała dodatkowego aneksu, który klient musi zaakceptować i podpisać.
W umowie powinna się również znaleźć precyzyjna informacja o możliwości i koszcie nadpłaty lub wcześniejszej spłaty kredytu, a także o konsekwencjach spóźnienia się z zapłatą raty. Istotną częścią umowy kredytowej jest ta dotycząca zabezpieczenia kredytu. Należy dokładnie sprawdzić, czy i jak bank będzie sprawdzał aktualną wartość nieruchomości i czy ma prawo żądać dodatkowych zabezpieczeń zobowiązania w trakcie okresu spłaty.
… i piąty - wypłata środków
W przypadku zakupu nieruchomości z rynku wtórnego jest nim m.in. dostarczenie kredytodawcy aktu notarialnego oraz wniosku z sądu wieczystoksięgowego o wpis nowego właściciela i hipoteki oraz opłacenie prowizji. Po zrealizowaniu tych warunków bank w ciągu kilku dni uruchomi kredyt.
Ostatnim etapem drogi po kredyt hipoteczny jest wypłata środków. Procedura jest zależna od tego, czy nieruchomość nabywamy na rynku pierwotnym, czy na wtórnym. Jeśli zdecydowaliśmy się na mieszkanie używane, czas oczekiwania na wypłatę pieniędzy w dużej mierze zależy od nas. Musimy dostarczyć do banku akt notarialny dokumentujący nabycie nieruchomości oraz wniosek z sądu wieczystoksięgowego o wpis nowego właściciela i hipoteki na rzecz banku. Po dopełnieniu tych warunków, kredyt zostanie uruchomiony w ciągu kilku dni.
W przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego schemat postępowania jest podobny, z tymże zamiast aktu notarialnego należy dostarczyć podpisaną przez dewelopera umowę przelewu wierzytelności z podpisanej umowy przedwstępnej.
W późniejszym terminie należy jeszcze dostarczyć prawomocny odpis księgi wieczystej z wpisaną na rzecz banku hipoteką. W ten sposób uwolnimy się od opłacania ubezpieczenia pomostowego.
Autor: Marta Ośko
Comperia.pl