Jeśli osoba spłacająca kredyt hipoteczny wejdzie w posiadanie większej kwoty pieniędzy, z pewnością pomyśli o nadpłaceniu swojego zobowiązania. Niestety nie ma jednoznacznej recepty czy i kiedy nadpłacać kredyt - opłacalność takiej decyzji zależy od konkretnej sytuacji oraz preferencji kredytobiorcy.
Nadpłacenie kredytu hipotecznego niesie za sobą niewątpliwą korzyść w postaci obniżenia wysokości swoich rat. Po prostu - niższe saldo zadłużenia oznacza mniej odsetek spłacanych w każdej racie. Sprawa jest jednak zdecydowanie bardziej złożona.
Zdaniem analityków Comperia.pl, nadpłatę kredytu, szczególnie przy niskich stopach jak obecnie, trzeba bardzo uważnie przemyśleć. Po pierwsze, niskie stopy procentowe oznaczają niski koszt kredytu, który nadpłata jeszcze bardziej obniży. Logiczniej wydaje się nadpłacać kredyt przy wyższych stopach procentowych - spłaca się wszak kapitał, dzięki czemu wysokie oprocentowanie kredytu nie boli tak bardzo, bo odsetki będą naliczane od niższej kwoty.
Po wtóre, rozsądnym wydaje się także przemyślenie, czy kwoty, którą chciało się nadpłacić kredyt, lepiej nie ulokować bezpiecznie w produkcie oszczędnościowym czy inwestycyjnym. Oczywiście, prognozowanie zarówno rat kredytowych jak i rentowności rozwiązań oszczędnościowych na kilkanaście czy kilkadziesiąt lat w przód to więcej niż wróżenie z fusów. Niemniej, jak wynika z analiz porównywarki finansowej Comperia.pl, nadpłacając teraz kredyt zaciągnięty w styczniu 2008 roku na 30 lat na 300 tys. zł kwotą 50 tys. zł (zmniejszenie aktualnego salda zadłużenia z ok. 275,5 tys. zł do 225,5 tys. zł), łącznie na wszystkich ratach do końca okresu spłaty (jeszcze 24,5 roku) zaoszczędzi się ok. 80-90 tys. zł.
Te 50 tys. zł ulokowane na produkcie oszczędnościowym o mizernym oprocentowaniu 2,5 proc. w skali roku i kapitalizacji miesięcznej, w momencie zakończenia spłaty kredytu urośnie do ok. 82 tys. zł (przy oprocentowaniu 3 proc. będzie to już ponad 90 tys. zł). Jak zatem widać, oszczędności na nadpłacie w porównaniu z zyskami np. z konta oszczędnościowego są w takim przypadku znikome lub wręcz ich nie ma. Tymczasem pewna kwota wolnych środków może w przyszłości bardzo się przydać jako swoista poduszka finansowa dla spłacającego kredyt, w razie jakichś problemów w domowym budżecie.
Przykładowe wyliczenia można znaleźć TUTAJ .
Warto także zwrócić uwagę, że banki zazwyczaj pobierają opłatę za nadpłatę kredytu hipotecznego w okresie 3-5 lat od jego zaciągnięcia. W przypadku analizowanym przez Comperia.pl nadpłata następuje w okresie późniejszym, więc prowizja nie została naliczona. Niemniej gdyby nadpłaty dokonano np. 3 lata po zaciągnięciu kredytu, to bank pobrałby opłatę w wysokości ok. 2 proc. nadpłacanej kwoty, czyli w naszym przypadku 1 tys. zł.
Niekiedy należy także wziąć pod uwagę ewentualne oszczędności wynikające z braku konieczności uiszczania ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Jest ono pobierane wówczas, gdy saldo zadłużenia kredytobiorcy jest wyższe niż 80 proc. wartości zabezpieczenia. Banki naliczają tę opłatę na 2 sposoby - poprzez podwyższenie marży do momentu zejścia poziomu zadłużenia poniżej poziomu 80 proc., albo jako jednorazową opłatę raz na 3-5 lat w wysokości zwykle ok. 2 proc. kwoty zadłużenia powyżej poziomu 80 proc. wartości zabezpieczenia (więcej o tym TUTAJ).
Gdyby zatem w analizowanym wcześniej przypadku uznać, że kredyt na 300 tys. zł został zaciągnięty w styczniu 2008 r. bez żadnego wkładu własnego, to nadpłata kredytu w wysokości 50 tys. zł oznaczałaby obniżenie kosztów ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Nie będzie to jednak bardzo znacząca kwota - ok. 800 zł zarówno w przypadku szybszego obniżenia marży o 0,1 p. proc. jak i uniknięcia 2 składek ubezpieczenia wkładu własnego w wysokości 2 proc. pobieranego co 3 lata.
Autor: Mikołaj Fidziński
Comperia.pl