Czy warto dzisiaj przewalutować kredyt hipoteczny

Wybierając dwa lata temu kredyt we frankach o wartości 300 tys. zł kredytobiorca zarobił ponad 11 tys. zł. Dzisiaj przewalutowanie takiego kredytu na złotowy skutkowałoby wzrostem miesięcznej raty o ponad 500 zł. Kurs franka musiałby wzrosnąć do 3,11 zł, by rata kredytu frankowego zrównała się z ratą kredytu złotowego. Dzisiaj kurs wynosi 2,4 zł.

Kilka tygodni temu osoby, które spłacają kredyty hipoteczne denominowane w walutach obcych, miały okazję przekonać się, co to znaczy ryzyko kursowe. Na skutek świtowego kryzysu finansowego i ucieczki zagranicznych inwestorów z regionu Europy Środkowo-Wschodniej doszło do gwałtownego osłabienia się walut z krajów naszego regionu, w tym złotego.

Pamiętaj! Jeżeli spłacasz, albo planujesz wziąć kredyt (nie tylko hipoteczny) denominowany w walucie obcej, musisz wiedzieć, że wzrost kursu waluty, w której spłacany jest kredyt, wobec złotego automatycznie powoduje wzrost miesięcznej raty kredytowej. Na spłatę tej samej kwoty np. we frankach szwajcarskich musisz bowiem przeznaczyć więcej złotówek.
Załóżmy, że miesięczna rata równa kredytu wynosi 400 franków szwajcarskich. Jeżeli kurs spłaty w danym miesiącu wynosi 2,2 zł, na spłatę raty musisz przeznaczyć 880 zł. Jeżeli frank umocni się gwałtownie, np. do 2,7 zł, co niedawno obserwowaliśmy, na ratę będziemy musieli przeznaczyć już 1 080 zł, a więc o 200 zł więcej. Ryzyko kursowe może być wrogiem, ale również sprzymierzeńcem kredytobiorców, bo działa w dwie strony. Jeżeli frank będzie tracił na wartości wobec złotego, a taki trend obserwowaliśmy w ostatnich latach, rata kredytowa będzie topnieć.

Dlaczego frankowy, a nie złotowy
Wśród polskich klientów największą popularnością niezmiennie cieszą się kredyty we frankach szwajcarskich, mimo coraz większych trudności z ich uzyskaniem. Oprocentowanie kredytów frankowych jest bowiem znacznie niższe od kredytów złotowych. Wynika to z tego, że w Szwajcarii obowiązują niższe stopy procentowe ustalane przez tamtejszy bank centralny. Stopy banku centralnego przekładają się z kolei na niższe oprocentowanie kredytów na rynku międzybankowym (stopa LIBOR dla franka), od którego już bezpośrednio zależy oprocentowanie kredytu hipotecznego we tej walucie. W ten sposób zyskujemy na niższej miesięcznej racie, ale ryzykujemy, że kurs franka wzrośnie (drugim ryzykiem jest stopa procentowa - jeżeli stopa rynkowa LIBOR będzie rosła, automatycznie wzrośnie oprocentowanie kredytu).

Czy przewalutować kredyt
O ile stopy procentowe w Szwajcarii wydają się być stabilne, o tyle kurs franka podlega częstszym wahaniom i trudniej go przewidzieć. W ostatnich latach kurs franka szwajcarskiego systematycznie spadał, działał więc na korzyść kredytobiorców. W styczniu 2005 roku średni kurs spłaty kredytu frankowego wynosił 2,68 zł, w sierpniu 2008 roku już tylko 2,01 zł. Zawirowania na rynkach finansowych sprawiły jednak, że w październiku, zaledwie w ciągu kilku dni kurs franka wystrzelił do prawie 2,7 zł.
Takie informacje zmroziły krew w żyłach nie jednemu kredytobiorcy. Co prawda kurs franka szybko wrócił do fundamentalnego poziomu, ale wiele osób zapewne zaczęło rozważać przewalutowanie kredytu na złotowy, który nie jest narażony na ryzyko kursowe. Czy z finansowego punktu widzenia zamiana waluty kredytu byłaby teraz dobrym rozwiązaniem? Przyjrzyjmy się temu bliżej.
 

METODOLOGIA
Comperia sprawdziła, ile kredytobiorcy zaoszczędzili zaciągając kredyt hipoteczny we frankach szwajcarskich w porównaniu z sytuacją, gdyby ten sam kredyt zaciągnęli w polskiej walucie. Sprawdziliśmy też opłacalność przewalutowania kredytu na złote - przyjmujemy, że taką operację przeprowadziliśmy 5 listopada 2008 roku. Pokazujemy też przy jakim kursie franka szwajcarskiego przewalutowanie kredytu miałoby sens. Przeanalizowaliśmy cztery kredyty udzielone w styczniu 2005, 2006, 2007 i 2008 roku - każdy o wartości 300 tys. zł, zaciągnięty na okres 30 lat, z uwzględnieniem kursu wypłaty kredytu w momencie jego uruchomienia. Wzięliśmy pod uwagę zmiany średniego oprocentowania kredytu w trakcie spłaty.

KREDYT ZACIĄGNIĘTY W STYCZNIU 2005 ROKU
W tym miesiącu średni kurs franka szwajcarskiego, po jakim wypłacany był kredyt, wynosił 2,5953 zł. Wnioskując o 300 tys. zł kredytu, bank pożyczył więc 115 594 franków. 5 listopada 2008 roku średni kurs spłaty wynosił 2,39 zł. Po prawie czterech latach spłaciliśmy 9 tys. franków, do spłaty zostało więc jeszcze 106 592 franków. Aktualna rata kredytowa wynosi 633,53 franki, a wyrażona w złotych - 1 514,13 zł.

Ile zaoszczędziliśmy? Gdybyśmy od początku spłacali kredyt złotowy, suma rat kapitałowo-odsetkowych byłaby wyższa o prawie 28,4 tys. zł niż w przypadku kredytu frankowego. Z uwagi na wyższe oprocentowanie kredytu złotowego, w ciągu czterech lat spłacilibyśmy też mniej kapitału (w porównaniu z kredytem we frankach więcej w racie pochłaniają odsetki). W wariancie frankowym spłaciliśmy 21,5 tys. zł, w wariancie złotowym - niecałe 15 tys. zł kapitału.

Co po przewalutowaniu? Jeżeli 5 listopada dokonalibyśmy przewalutowania kredytu na złotowy, rata wzrosłaby z 1 514,13 zł do 1 947,62 zł, co wynika z tego, że kredyty złotowe są wyżej oprocentowane (do symulacji przyjęte zostało średnie oprocentowanie). Różnica wyniosłaby 433,49 zł.

Kiedy przewalutować? Zakładając, że nie zmienia się oprocentowanie kredytów złotowych i frankowych, rata kredytu frankowego ze złotowym zrównałaby się dopiero przy kursie franka na poziomie 3,07 zł.

KREDYT ZACIĄGNIĘTY W STYCZNIU 2006 ROKU
Wtedy kredyt denominowany we frankach szwajcarskich zaciągaliśmy po kursie 2,44 zł. Pożyczyliśmy więc w sumie 123 082 franki. Do 5 listopada 2008 roku spłaciliśmy 6 777 franków, do spłaty pozostało 116 305 franków. Aktualna rata kredytowa to 679,61 franków, czyli 1 624,28 zł (przeliczając ją po kursie spłaty 2,39 zł z 5 listopada 2008 roku).

Ile zaoszczędziliśmy? W porównaniu z kredytem złotowym zaoszczędziliśmy do dzisiaj 17,3 tys. zł na racie kapitałowo-odsetkowej. Spłaciliśmy 16,2 tys. zł kapitału. Gdybyśmy wybrali kredyt złotowy, wartość spłaconego kapitału wyniosłaby 11,1 tys. zł.

Co po przewalutowaniu? Dokonując przewalutowania 5 listopada 2008 roku rata kredytu wzrosłaby automatycznie z 1 624,28 zł do 2 102,47 zł - o 478 zł.

Kiedy przewalutować? Przyjmując niezmienność oprocentowania, rata kredytu frankowego zrównałaby się ze złotowym dopiero przy kursie 3,09 zł.

KREDYT ZACIĄGNIĘTY W STYCZNIU 2007 ROKU
Kredyt frankowy zaciągaliśmy po kursie 2,32 zł. Pożyczyliśmy w sumie 129 260 franków szwajcarskich. Do 5 listopada 2008 roku spłaciliśmy 4 317 franków, do spłaty pozostało 124 942,8 franków. Aktualna rata kredytowa wynosi 718,74 franki, czyli 1 717,78 zł (po kursie spłaty 2,39 zł z 5 listopada 2008 roku).

Ile zaoszczędziliśmy? W porównaniu z kredytem złotowym zaoszczędziliśmy dotychczas na racie kapitałowo-odsetkowej nieco ponad 11 tys. zł. Spłaciliśmy 10,3 tys. zł kapitału. Gdybyśmy wybrali kredyt złotowy, wartość spłaconego kapitału wyniosłaby tylko 6 754 tys. zł.

Co po przewalutowaniu? Dokonując przewalutowania 5 listopada 2008 roku rata kredytu wzrosłaby automatycznie z 1 717,78 zł do 2 236,63 zł - o prawie 519 zł.

Kiedy przewalutować? Przyjmując niezmienność oprocentowania, rata kredytu frankowego zrównałaby się z kredytem złotowym dopiero przy kursie 3,11 zł.

KREDYT ZACIĄGNIĘTY W STYCZNIU 2008 ROKU
Przypatrzmy się teraz kredytowi denominowanemu we frankach szwajcarskich zaciągniętemu w styczniu 2008 roku. Zaciągnęliśmy go po kursie 2,12 zł, a więc wnioskując o kredyt o wartości 300 tys. zł pożyczyliśmy 141 503 franki. Przez 10 miesięcy regularnych spłat oddaliśmy bankowi 2 210 franków. Do spłaty pozostały jeszcze 139 293 franki.

Ile zaoszczędziliśmy? Wybierając kredyt we frankach na racie kapitałowo-odsetkowej jesteśmy do przodu o 6,1 tys. zł. Spłaciliśmy już 5,3 tys. zł kapitału, o 2 436 zł więcej niż gdybyśmy wybrali na początku roku kredyt złotowy.

Co po przewalutowaniu? Zamieniając dzisiaj walutę kredytu rata kredytowa wzrosłaby automatycznie z 1 653,73 zł do 2 471,31 zł, czyli o prawie 818 zł więcej.

Kiedy przewalutować? Przyjmując niezmienność oprocentowania, rata kredytu frankowego zrównałaby się z ratą kredytu złotowego dopiero przy kursie 3,57 zł.

Wnioski
Powyższe symulacje pokazują, że niezależnie od tego, kiedy zaciągnęliśmy kredyt we frankach szwajcarskich - na początku roku, dwa, trzy czy cztery lata temu - dzisiaj przewalutowanie kredytu skutkowałoby dość wyraźnym wzrostem miesięcznej raty kredytowej. Powodem są wyższe urzędowe i rynkowe stopy procentowe w Polsce, a więc i wyższe oprocentowanie kredytów udzielanych w rodzimej walucie. Dysproporcji pomiędzy oprocentowaniem kredytów frankowych i złotowych nie zmniejszyły ostatnie podwyżki marż kredytowych, które w większym stopniu dotknęły kredyty walutowe.

Warto zwrócić też uwagę na to, ile do tej pory zaoszczędziliśmy na ratach wybierając finansowanie we frankach szwajcarskich. Przyjmując niezmienność oprocentowania widać też jak bardzo musiałby się umocnić frank szwajcarski względem złotego, by wysokość rat we frankach i złotych się zrównała.

Ryzyko kursowe oczywiście istnieje, o czym kredytobiorcy dobitnie przekonali się w drugiej połowie października, kiedy kurs franka skoczył nagle do prawie 2,7 zł. Nie zapominajmy jednak, że do takich wahań doszło w dobie kryzysu finansowego, który z natury jest nieobliczalny. Tym bardziej Comperia odradza podejmowanie pochopnych, nieprzemyślanych decyzji o przewalutowaniu kredytu.

Maciej Bednarek
Bartłomiej Samsonowicz
Karol Wilczko
Comperia.pl