Osoby, które zaciągnęły kredyt w kryzysowym, 2009 roku mają powód do narzekań. Gdyby cierpliwie przeczekały trudny okres mogłyby sfinansować zakup nieruchomości znacznie taniej. Ceny mieszkań i domów po zapaści ostatnich lat wcale nie poszybowały w górę. Z kolei w usługach bankowych promocja goni promocję, a kredytodawcy prześcigają się w ubarwianiu swoich ofert nie tylko atrakcyjnymi warunkami cenowymi. Jest na to rada – kredyt refinansowy.
Marże w dół
Z punktu widzenia kondycji rynku usług bankowych, ubiegły rok nie był najlepszym momentem do zadłużania się. W obliczu niepewnej przyszłości oraz problemów z pozyskaniem finansowania banki niechętnie pożyczały pieniądze i zaostrzały warunki kredytowania. Kto mimo wszystko chciał w tym czasie zaciągnąć kredyt musiał zgodzić się na stosunkowo wysoką marżę, która rekompensowała bankom podwyższone ryzyko. Dokładnie 12 miesięcy temu średnia rynkowa marża biła rekordy, sięgając poziomu 6,4 proc. dla kredytów w euro i 7,1 proc. dla kredytów we frankach szwajcarskich (kwota kredytu 300 tys. zł, 20% wkładu własnego, 30 lat). Z pożyczaniem w złotych było podobnie – średnia marża może nie była aż tak wygórowana jak przy kredytach walutowych (3,8 proc.), ale w porównaniu do historycznych wartości z pewnością wysoka.
Z początkiem bieżącego roku na rynku kredytów hipotecznych nastała „odwilż”. Warunki cenowe w bankach zaczęły ulegać poprawie z miesiąca na miesiąc, zaś koniec wakacji zaowocował prawdziwym wysypem promocji. Więcej na ten temat znajdziesz w naszym artykule „Jesienna ofensywa w hipotekach”.
Średnia marża oraz oprocentowanie nominalne(marża + WIBOR/LIBOR) kredytów hipotecznych w latach 2008-2010 (kwota kredytu 300 tys. zł, LTV=80%, 30 lat)
Źródło: Comperia.pl
Proces luzowania polityki kredytowej banków znalazł odzwierciedlenie w malejących marżach. W sierpniu tego roku średnia marża kredytów złotowych zmalała do 2,7 proc. Jeszcze większy spadek zanotowały przeciętne marże kredytów walutowych. Dane za wrzesień z pewnością będą jeszcze bardziej optymistyczne. Z drugiej jednak strony, jeżeli spojrzymy na wartość marż sprzed kryzysu (1,2-1,6 proc.) wyraźnie widać, że obecny poziom marż wciąż ma spory potencjał do dalszych spadków. Czy zatem refinansowanie starych kredytów jest już opłacalne?
Refinansowanie na promocyjnych warunkach
Powyższe dane dotyczące średniej marży oraz oprocentowania dotyczą wyłącznie standardowych, tj. oferowanych bez dodatkowego, obowiązkowego pakietu ofert. Trzeba jednak pamiętać, że od jakiegoś czasu banki równolegle do standardowych sprzedają tzw. kredyty promocyjne, których parametry cenowe są znacznie bardziej konkurencyjne, ale zwykle wymagają od klientów spełnienia dodatkowych warunków w postaci skorzystania z innych produktów banku (konta osobistego, karty kredytowej) czy też deklaracji przelewania wynagrodzenia na rachunek prowadzony przez kredytodawcę. Osoby, które zgodzą się na takie „udogodnienia” mogą w ramach promocji liczyć na dużo niższe marże porównywalne do tych sprzed kryzysu. Całkiem niedawno ING Bank Śląski przy kredytach w PLN zszedł z marżą poniżej 1 proc. Najtańszy kredyt w EUR sprzedawany przez Bank DnB Nord gwarantuje z kolei marżę już na poziomie 1,4 proc. Różnica między ofertami standardowymi a promocyjnymi jest zatem kolosalna. W efekcie refinansowanie drogich kredytów z 2009 roku jest opłacalne pod warunkiem, że spełnimy dodatkowe kryteria nakładane przez banki.
Osobliwości refinansowania
Z reguły kredyt refinansowy przyznawany jest na takich samych zasadach jak zwykłe kredyty mieszkaniowe. Nowy bank po prostu udziela kredytu pod hipotekę, którego celem jest spłata zobowiązania w innym banku. Dlatego porównując parametry cenowe kredytów refinansowych i kredytów na zakup nieruchomości generalnie nie znajdziemy różnic. Wyjątkiem są oferty Banku DnB Nord, Nordei i Pekao SA, gdzie przy okazji refinansowania można liczyć na dodatkową obniżkę marży. Szczegóły znajdziesz w tabeli „Warunki refinansowania kredytów hipotecznych”, która znajduje się tutaj. W Allianz Banku, Lukas Banku i Nordea Banku na klientów czeka mała niespodzianka. Otóż wymienione instytucje zgodzą się zrefinansować kredyt pod warunkiem, że poprzednie zobowiązanie było spłacane przez odpowiednio długi okres, który wynosi 10-12 miesięcy. Pozostali kredytodawcy nie stosują tego typu wymogu. Lukas Bank owe wymaganie rekompensuje uproszczoną procedurą przyznania kredytu. Mniej papierkowej roboty będą mieli także klienci dwóch rynkowych gigantów, PKO BP i Pekao SA. Refinansowanie starego kredytu, owszem może być źródłem przyszłych korzyści finansowych (w postaci zaoszczędzonych pieniędzy dzięki niższym ratom), ale na początku wiąże się z wydatkami. Przede wszystkim kosztem refinansowania jest prowizja za udzielenie nowego kredytu. Ta jednak w wielu przypadkach może wynosić 0 proc. Większym obciążeniem będzie ewentualna opłata za wcześniejszą spłatę kredytu w starym banku, czyli innymi słowy kara za dezercję. Zwykle wynosi ona 1,5-2 proc. wartości spłacanego zadłużenia, choć można znaleźć umowy, w ramach których opłata wyniesie nawet 5 proc. Całe szczęście prowizja za przedterminową spłatę dotyczy wyłącznie kredytów w początkowej fazie, tzn. zaciągniętych 3-5 lat wstecz. Z kolei w ING Banku Śląskim, mBanku i MultiBanku wcześniejsza spłata długu jest darmowa w całym umownym okresie kredytowania.
Kolejnym kosztem refinansowania dotyczącym wyłącznie kredytów walutowych jest koszt wynikający ze spreadu, czyli różnicy między kursem kupna i sprzedaży danej waluty. Banki zawsze wypłacają kredyty po niższym kursie kupna, natomiast późniejsze raty naliczają po wyższym kursie sprzedaży. Różnica ta może sięgnąć 20 gr na jednym franku czy euro, co przy refinansowaniu kredytu walutowego w kwocie 300 tys. zł przełoży się na wzrost salda naszego zadłużenia o 20 tys. zł. Jest to tzw. koszt ukryty, ponieważ nie poniesiemy go bezpośrednio w momencie przenosin do innego banku, lecz zostanie rozłożony na cały okres późniejszej spłaty. Rekomendacja T a koszt spreadu
Wspomniany koszt refinansowania związany ze spreadem walutowym od niedawna można w prosty sposób ominąć. Rekomendacja T, która pod koniec sierpnia częściowo weszła w życie dała kredytobiorcom nowe narzędzie: możliwość zażądania wypłaty kredytu walutowego w obcej walucie. W konsekwencji transfer środków pieniężnych pomiędzy starym i nowym bankiem może odbyć się bez konieczności przeliczania całej kwoty na złote i z powrotem na walutę obcą, ponieważ wszyscy kredytodawcy mają również obowiązek przyjęcia spłaty udzielonych kredytów walutowych bezpośrednio w walucie obcej.
Tutaj w niektórych bankach czeka na klientów kolejna pułapka w postaci opłaty za przelew walutowy. Jednakże koszt wykonania takiego przelewu jest nieporównywalnie niższy z kosztem wynikającym z różnic kursowych, ponieważ jego maksymalna wartość przeważnie waha się w granicach 200-250 zł. Nie mniej jednak taka opłata będzie wymagana w Getin Noble Banku, mBanku, MultiBanku, Nordea Banku, Pekao SA i PKO BP.
Wypłata kredytu bezpośrednio w walucie obcej może okazać się dużo bardziej kłopotliwa, ponieważ DnB Nord oraz Pekao SA wymagają, aby w takiej okoliczności raty kredytowe spłacane były również w obcej walucie. Dlatego myśląc o takiej opcji wypłaty kredytu, oferty obu banków powinny być rozważane raczej wyłącznie przez osoby otrzymujące wynagrodzenie np. w euro czy frankach.
Refinansowanie a przewalutowanie
Zamiast refinansować kredyt można go po prostu przewalutować. Konsekwencje przewalutowania zadłużenia są niemal identyczne jak w przypadku jego refinansowania, lecz cała operacja odbywa się w ramach tego samego banku. Z uwagi na to nie można skorzystać z ofert konkurencyjnych instytucji, które często gwarantują lepsze warunki cenowe. Z drugiej strony sam proces przewalutowania jest znacznie tańszy, ponieważ wiąże się z naliczeniem pojedynczej opłaty za zmianę waluty kredytu. Opłata ta często określona jest na poziomie 1 proc., zaś w przypadku przewalutowania na PLN w wielu bankach nie będzie jej w ogóle.
Zastanawiając się nad przewalutowaniem bądź refinansowaniem kredytu hipotecznego trzeba pamiętać o jednej zasadzie: takie operacje są opłacalne tylko wtedy, gdy oczekiwane korzyści wynikające z obniżenia raty kredytowej przewyższają łączne koszty ich przeprowadzenia.
Sylwester Góreczny
Analityk Comperia.pl