Czy opłaca się korzystać z promocji kredytu hipotecznego?

Czołówki rankingów kredytów hipotecznych zdominowane są przez oferty pakietowe. Banki proponują klientom obniżkę marży w zamian za wykupienie dodatkowych produktów. Wizja niższego oprocentowania tak kusi, że wiele osób nie zastanawia się, że konto, ubezpieczenie czy karta to stały, comiesięczny koszt. Czy jeśli podsumujemy wszystkie opłaty za obowiązkowe produkty dodatkowe nie okaże się, że koszt kredytu promocyjnego jest większy niż standardowego?

Podstawowym kosztem kredytu hipotecznego jest jego oprocentowanie, które składa się z marży banku i bazowej stopy procentowej (najczęściej jest to WIBOR 3M). O ile na WIBOR nie mamy żadnego wpływu, to już wysokość marży zależy od indywidualnej polityki banku i każda instytucja ustala ją inaczej. Bardzo często jej wysokość uzależniona jest od aktywności klienta i ilości produktów, które dodatkowo dokupił.

I tak, przykładowo, BNP Paribas nakłania do zakupu konta osobistego, ubezpieczenia kredytobiorcy i nieruchomości, Citi Handlowy konta osobistego i karty, a najbardziej wymagający Deutsche Bank konta z wpływami, karty kredytowej, ubezpieczenie na życie lub Programu Systematycznego Oszczędzania db inwestuj w przyszłość. Wszystko w ramach wyjątkowej promocji, dzięki której klient zaoszczędzi tysiące przez lata spłaty kredytu.

Tylko czy faktycznie ta promocja jest tak opłacalna? A może po podliczeniu opłat związanych z prowadzeniem i użytkowaniem produktów dodatkowych okaże się, że standardowy kredyt jest tańszy? Sprawdziliśmy to na podstawie kredytu hipotecznego oferowanego przez Bank Millennium. Wzięliśmy pod uwagę zobowiązanie zaciągnięte w Warszawie przez parę z jednym dzieckiem, która łącznie zarabia 6,5 tys. zł netto na miesiąc, zaś na utrzymanie wydaje 3 tys. zł. Rodzinę interesuje kredyt w złotych, na 25 lat. Planują pożyczyć z banku 200 tys. zł. na mieszkanie z rynku wtórnego warte 300 tys. zł. Rodzina nie ma zadłużeń (np. innych kredytów, kart kredytowych, limitów kredytowych w rachunku osobistym), oboje pracują w oparciu o umowę o pracę.

Promocja, czy standard – jakie różnice?

Bank Millennium, podobnie jak większość instytucji w Polsce, ma w ofercie zarówno kredyty promocyjne, jak i standardowe. Osoby, które zdecydują się skorzystać z promocji, mogą liczyć na marżę na poziomie 2,19 proc., ale w zamian muszą dokupić ubezpieczenie na życie, którego koszt wynosi 0,02 proc. kwoty kredytu miesięcznie. Składka ta jest waloryzowana w odniesieniu do kapitału pozostającego do spłaty.

Obowiązkowe jest również konto bankowe z regularnymi wpływami, ale rachunek potrzebny jest także klientom, którzy skorzystają z oferty standardowej. Ponieważ bank nie określa, jaki ROR należy otworzyć, uznaliśmy, ze jest to jednakowy koszt dla obu produktów. Podobnie jest z prowizją, wyceną nieruchomości i ubezpieczeniem pomostowym – niezależnie, czy klient korzysta z kredytu promocyjnego, czy standardowego, koszty te są jednakowe.

A co jest tańsze?

Liczby liczbami, ale przeciętny kredytobiorca nie do końca wie, jak zmiana marży o setne czy dziesiąte punktu procentowego wpłynie na koszt zobowiązania. Trudno mu również przełożyć stawkę ubezpieczenia na całkowity koszt kredytu, a przez to niemożliwe staje się wskazanie, który produkt jest bardziej opłacalny.

A jak wygląda to w przypadku analizowanego kredytu? Wydawać by się mogło, że różnica 0,5 pkt. proc. to niewiele, ale jeśli przełożymy ją na 25 lat spłaty, będzie oznaczała prawie 22 tys. zł więcej odsetek zapłaconych do banku. Z kolei ubezpieczenie na życie, którego stawka to 0,02 proc. kwoty kredytu, w sumie pochłonie prawie 10 tys. zł. Podsumowując – kredyt promocyjny będzie tańszy od standardowego niespełna 12 tys. zł. Łącze koszty pierwszego wynoszą 166 903,59 zł, a drugiego 178 790,94 zł.

Autor: Marta Ośko
Mikołaj Fidziński
Comperia.pl