Kredyt hipoteczny to zawsze horrendalne koszty w przeciągu całego okresu spłaty. Nierzadko sama suma odsetek znacznie przekracza kwotę, którą pożyczyło się od banku. Są jednak sposoby, by zaoszczędzić dobrych kilkadziesiąt tysięcy złotych - choć nie uda się to bez poświęceń.
Długi kredyt to znacznie więcej odsetek
Sprawą oczywistą jest, że im dłuższy okres spłaty kredytu, tym więcej czasu na pobieranie odsetek ma bank. Dopiero jednak liczby wskazują, o jak ogromnych liczbach jest mowa.
Wyobraźmy sobie kredyt o oprocentowaniu 6 proc. w skali roku (stałym przez cały okres spłaty - dla uproszczenia), o ratach równych, na 250 tys. zł, na 35 lat. Miesięczna rata takiego kredytu wynosi 1425,47 zł. Przez cały okres spłaty zapłaci się bankowi niemal 600 tys. zł (598 699 zł). Jako, że kwota kredytu równa była 250 tys. zł, to jak na dłoni widać, że bank łącznie pobrał ponad 348,5 tys. zł odsetek.
Teraz załóżmy, że taki sam kredyt zaciągnięto na okres 5 lat krótszy, a więc na 30 lat. Miesięczna rata to teraz 1498,88 zł. Różnica między aktualną ratą a tą z wcześniejszych wyliczeń wynosi ok. 73,50 zł. To oczywiście trochę, ale raczej nie dramatycznie więcej (wzrost ledwie o 5 proc.). Tymczasem odsetki, które łącznie odda się bankowi przez ten 5 lat krótszy okres spłaty, wyniosą 289,5 tys. zł. To wciąż bardzo dużo, ale już o ponad 59 tys. zł mniej niż w poprzednim wariancie.
Z drugiej strony, zrozumiałe są decyzje kredytobiorców o dłuższym okresie kredytowania, bo jego efekt, czyli niższa rata, to odciążenie budżetu domowego, a wizja kilkudziesięciu tysięcy złotych więcej właściwie za pół życia jest zbyt odległa.
Raty malejące robią ogromną różnicę
Zaciągając kredyt hipoteczny można zdecydować się na spłacanie rat równych lub malejących. Znacznie częściej wybierane jest to pierwsze rozwiązanie, bowiem raty równe na początku okresu spłaty (przez pierwsze ok. 35 proc. całego okresu kredytowania) są niższe od rat malejących. W przypadku pierwszych rat różnica jest bardzo duża - dla kredytu na 250 tys. zł, 30 lat i oprocentowaniu 6 proc. w skali roku przez cały okres spłaty pierwsza rata malejąca to ok. 1 940 zł, a równa ok. 1 500 zł. A niższa rata na początku okresu spłaty to po pierwsze wyższa zdolność kredytowa, a po drugie mniejsze obciążenie dla domowych finansów.
Jednak rata malejąca, jak sama nazwa wskazuje, z czasem istotnie się zmniejsza. Efekt tego taki, że na koniec okresu spłaty przykładowego kredytu wynosi ona jedynie 700 zł. Przez cały okres spłaty, spłacając raty malejące, w formie odsetek odda się bankowi ok. 225,5 tys. zł. To aż o 64 tys. zł mniej niż gdyby zdecydowano się na raty równe.
Cross selling też pozwoli „zarobić”
Właściwie każdy bank w Polsce kredytobiorcom proponuje tzw. ofertę cross-sellingową. W jej ramach proponuje klientowi założenie konta osobistego, zakup karty kredytowej (i zobligowanie się do odpowiedniej aktywności w korzystaniu z tych produktów), dodatkowego ubezpieczenia czy skorzystanie z planu oszczędnościowego. W zamian bank zluzuje warunki kredytu hipotecznego - zniesie prowizję albo obniży marżę kredytową.
Oczywiście każdą taką ofertę należy dokładnie przemyśleć i przekalkulować. Po pierwsze, czy dodatkowe produkty finansowe będą w ogóle potrzebne, po wtóre - czy wysokie koszty ich obsługi nie przyćmią zysków na niższej racie.
Niemniej w naszym przypadku (kredyt na 250 tys. zł, na 30 lat, raty równe), obniżka marży kredytowej o 0,1 p. proc. to spadek łącznych odsetek o prawie 6 tys. zł. Może nie są to już takie oszczędności jak na ratach malejących czy krótszych okresie spłaty, ale zawsze coś.
Reasumując, decydując się na kredyt na 250 tys. zł na 30 lat i z ratami malejącymi, zamiast na 35 lat i o ratach równych, zaoszczędzi się ponad 110 tys. zł. Bardzo dużo, ale i okupione naprawdę dużymi poświęceniami, m.in. znacznie wyższą ratą na początku okresu spłaty.
Autor: Mikołaj Fidziński
Comperia.pl