Raz słyszymy, że raty posiadaczy kredytów hipotecznych rosną, innym razem znów, że kredytobiorcy mają powody do radości, bo raty idą w dół. Co wpływa na wahania wysokości rat? Stopy procentowe oraz, w przypadku kredytów walutowych, kurs.
Kredyty hipoteczne zaciąga się zwykle na kilkanaście czy nawet kilkadziesiąt lat. Przez ten czas wiele się będzie działo w świecie finansów, przez co raty kredytu będą mocno fluktuowały. Raz będą niskie, uszczęśliwiając tym samym kredytobiorców, potem zaś wysokie, zmuszając spłacających do głębszego sięgnięcia do portfela. Co wpływa na zmiany wysokości rat kredytu?
Stopy procentowe
Banki udzielają kredytów hipotecznych z oprocentowaniem zmiennym. Składa się ono z dwóch części - marży oraz rynkowej stopy procentowej. Marża jest stała przez cały okres spłaty, jej wysokość negocjuje się przed podpisaniem umowy kredytowej.
Z kolei rynkowa stopa procentowa jest zmienna. Przy zobowiązaniach w złotych jest nią WIBOR (zwykle 3-miesięczny, rzadziej 6-miesięczny), w przypadku kredytów we frankach szwajcarskich LIBOR CHF, w euro EURIBOR lub LIBOR EUR. Wysokość tych stóp jest podawana codziennie, ale banki aktualizują tę stawkę w oprocentowaniu kredytu tylko co jakiś czas, zwykle co kwartał (więcej o tym TUTAJ). Wówczas zmienia się wysokość rat – wzrasta, gdy stopy poszły w górę, lub spada, gdy stopy pikowały.
Rynkowe stopy procentowe mówią, na jaki procent banki pożyczają sobie nawzajem na określony okres środki. Choć stawki te odzwierciedlają nastroje rynkowe, to przede wszystkim są bardzo silnie skorelowane z poziomem stóp procentowych ustalanych przez banki centralne. Świetnie tę zależność widać na ostatnim przykładzie - od listopada 2012 r. Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy procentowe w Polsce łącznie o 2 p. proc. (z 4,75 proc. do 2,75 proc.). O tyle samo przez ten czas spadł WIBOR 3M, na którym bazuje oprocentowanie kredytów hipotecznych w złotych. Skutek - rata przykładowego kredytu hipotecznego na 300 tys. zł na 30 lat zaciągniętego w styczniu 2008 r. spadła od ponad 300 zł, z poziomu 1 771 zł w listopadzie do 1 460 zł w czerwcu!
Taki spadek to świetna informacja, ale trzeba mieć świadomość, że w przyszłości (choć nie najbliższej), gdy polska gospodarka znów ruszy mocniej, stopy procentowe przejdą odwrotną drogę, to znaczy pójdą w górę. Wówczas odczują to także osoby spłacające kredyty, bo ich raty będą wyższe.
Kursy walutowe
Osoby, które zdecydowały się na kredyt w walucie obcej, dodatkowo muszą także pilnie interesować się kursem tej waluty do złotego. Co prawda obecnie banki udzielają kredytów walutowych tylko bardzo wąskiej grupie klientów w indywidualnych przypadkach, niemniej jeszcze niedawno były one (szczególnie kredyty we frankach, potem w euro) bardzo powszechne, i spłacają je setki tysięcy polskich rodzin.
Mechanizm jest prosty - każda rata podawana jest w walucie kredytu, a więc np. w euro. Jeśli złoty umacnia się wobec europejskiej waluty, potrzeba mniej złotówek, aby opłacić ratę. Wysoki kurs EUR/PLN oznacza z kolei, że rata w przeliczeniu na złote jest droższa. Przykładowo, aby spłacić ratę w wysokości 300 euro przy kursie EUR/PLN = 4 trzeba wyłożyć 1 200 zł, ale już przy kursie 4,50 należy wysupłać o 150 zł więcej.
Oczywiście te różnice można zmniejszyć w rozmaity sposób, m.in. spłacając kredyt bezpośrednio w walucie obcej. Wymieniając złote na euro nie po wysokim kursie sprzedaży w banku, ale w tańszych kantorach czy internetowych platformach wymiany walut, można zaoszczędzić na jednej racie nawet kilkadziesiąt złotych. Pewnym rozwiązaniem jest też np. kupno większej kwoty waluty kredytu przy niższym kursie i regulowanie nią rat gdy kurs wzrośnie.
Autor: Mikołaj Fidziński
Comperia.pl