Najpierw powolna odwilż i stopniowe obniżki marż, następnie grecki kryzys i roller coaster na rynku walutowym windujący raty kredytów walutowych, potem jeszcze przerwa na strach przed Rekomendacją T i na zakończenie prawdziwa wojna na hipoteki. Tak w telegraficznym skrócie można opisać to, co działo się na rynku kredytowym w mijającym roku. Co nas czeka w kolejnych dwunastu miesiącach?
Zmiany, od których nie ma ucieczki
Zacznijmy od tego, co jest pewne. Po pierwsze z końcem roku, po 10-miesięcznym okresie vacatio legis, w całości wejdą w życie założenia Rekomendacji T.
A kto ma teraz najlepsze kredyty hipoteczne? Sprawdź w naszej porównywarce!
Z punktu widzenia kredytobiorców najważniejszym zaleceniem jest obowiązek ostrożniejszego podejścia banków względem obciążenia kredytowego klientów oraz uwzględniania wpływu warunków makroekonomicznych na ich zdolność kredytową. Ściślej mówiąc, suma miesięcznych rat kredytowych nie będzie mogła przekroczyć wartości 50 proc. wynagrodzenia netto osób zarabiających poniżej średniej krajowej, zaś w przypadku osób lepiej opłacanych relacja ta nie powinna przekroczyć poziomu 65 proc. Dodatkowo przy wyliczaniu zdolności kredytowej bankowcy będą musieli przeprowadzać tzw. stress testy zakładające wzrost stóp procentowych o 400 pkt. bazowych i ewentualny spadek kursu złotego o 30 proc. Tylko klienci, których zdolność kredytowa pozytywnie przebrnie przez takie symulacje będą mogli liczyć na kredyt. Choć zmiany brzmią dość ostro, to jednak w rzeczywistości nie ma się czego obawiać, gdyż już od pewnego czasu większość banków rezerwuje pożyczki walutowe dla zamożniejszych klientów, nie wspominając już o możliwości zadłużania się ponad stan. Dlatego Rekomendacja T tylko przypieczętuje zakaz kredytowania osób, których po prostu nie stać na obsługę zadłużenia z uwzględnieniem podstawowych czynników ryzyka.
Z początkiem roku zacznie obowiązywać nowa stawka VAT na materiały i usługi budowlane. Planowany 1-procentowy wzrost podatku zaowocuje zwiększeniem kosztu budowy własnego domu czy też ceny mieszkania nabywanego od dewelopera. Na każde 100 tys. PLN dotychczasowego wydatku przypadnie dodatkowo ok. 1 tys. PLN. W rezultacie mieszkania z rynku pierwotnego mogą zdrożeć o kilka tysięcy złotych, co jednak wcale nie jest koniecznością, gdyż póki co deweloperzy skorzy są do promocji. Ze strony kredytobiorców nie widać także panicznych prób zdążenia przed wyższą stawką VAT.
Przyszły rok przyniesie także zmiany w programie Rodzina na Swoim, mające na celu jego stopniowe wygaszanie. Nie ma wątpliwości, że zainteresowanie dopłatami do kredytów przerosło wszelkie oczekiwania rządu. Choć w planach jest objęcie programem tzw. singli, to pozostałe propozycje mają już zdecydowanie negatywny charakter. Ustawodawca chce zlikwidować możliwość kredytowania mieszkań z rynku wtórnego, wprowadzić ograniczenie wiekowe beneficjentów (do 35. roku życia) oraz obniżyć dopuszczalne wskaźniki cenowe. Takie modyfikacje z pewnością ograniczą dostępność Rodziny na Swoim – wystarczy tylko przytoczyć fakt, że ok. 60 proc. wszystkich kredytów preferencyjnych udzielonych w 2010 r. dotyczyło mieszkań z rynku wtórnego. Dokładny termin wejścia w życie wszystkich zmian nie jest jeszcze znany.
Noworoczne wróżby, czyli co może się wydarzyć
Komisja Nadzoru Finansowego już i tak dość mocno dała się bankom we znaki, ale jeszcze nie powiedziała ostatniego słowa. Całkiem niedawno przygotowała projekt zmian w Rekomendacji S II, który zakłada ograniczenie dopuszczalnego udziału kredytów walutowych w portfelu kredytowym banku do poziomu 50 proc. oraz obowiązek wyliczania zdolności kredytowej przy maksymalnie 25-letnim okresie kredytowania. Ciężko jednak uwierzyć w to, że dokładnie takie restrykcje zostaną faktycznie wprowadzone, gdyż zbyt drastycznie uderzyłyby w rynek kredytowy. Związek Banków Polskich już wyraził swoją opinię na temat proponowanych zmian i jego argumenty wydają się mieć solidne podstawy. Zgodnie z sugestiami ZBP można się zatem spodziewać, że banki będą musiały ograniczyć sprzedaż kredytów walutowych, ale proces ten będzie przebiegał stopniowo, zaś przy wyliczaniu zdolności kredytowej pod uwagę będzie brany okres 30-letni, gdyż właśnie na taki okres udzielana jest zdecydowana większość obecnych kredytów hipotecznych.
Kredyt w euro, czy w złotych? Sprawdź, jakie są różnice w racie kredytowej!
W najbliższych miesiącach można oczekiwać, że banki nie zrezygnują z obecnej polityki cenowej i nie wycofają się z powszechnie obowiązujących promocji. Nie mniej ciężko prognozować dalsze obniżki w dotychczasowym tempie.
Z dużym prawdopodobieństwem w 2011 r. Rada Polityki Pieniężnej zacznie zaostrzać prowadzoną politykę pieniężną i rozpocznie podwyżki stóp procentowych. Taka perspektywa nie brzmi dobrze dla kredytobiorców, którzy aktualnie spłacają swoje zadłużenie w złotych, ponieważ wraz ze stopami procentowymi w górę pójdzie także stawka WIBOR mająca kluczowy wpływ na wysokość rat kredytów złotowych. Nie mniej jednak ewentualnie zmiany nie nadejdą natychmiast, gdyż pomiędzy wzrostem stawki WIBOR a podniesieniem rat w bankach mija zazwyczaj kilka miesięcy.
Lepiej z kolei wygląda sytuacja osób zadłużonych w obcych walutach. Jeżeli wykluczymy ekstremalne wydarzenia mające wpływ na rynek walutowy, to dobra sytuacja ekonomiczna w Polsce pozwala wierzyć, że złoty będzie zyskiwał na wartości w stosunku do innych walut, co automatycznie przełoży się na spadek wysokości rat kredytów denominowanych do euro czy franka szwajcarskiego. Zakładamy przy tym stabilność stóp procentowych, jednak w najbliższym czasie nie powinno być to powodem zmartwienia – Europejski Bank Centralny przewiduje ewentualne podwyżki stóp na koniec 2011 r., natomiast Bank Centralny Szwajcarii taką decyzję odkłada na jeszcze później, gdyż problemów z rosnącą inflacją spodziewa się dopiero w 2013 r.
Sylwester Góreczny
Analityk Comperia.pl