Obniżki stóp procentowych to zła informacja nie tylko dla osób posiadających nadwyżki finansowe, ale także dla samych banków. Wynika to z faktu, że dla tych drugich niskie oprocentowanie kredytów sprawia, że spadają ich przychody odsetkowe. Na swoje szczęście, a nasze nieszczęście podmioty te znalazły już sposób jak sobie poradzić z taką sytuacją.
Wyniki finansowe banków zależą od wielu czynników. Są to między innymi przychody pochodzące z pobieranych od klientów prowizji, z własnej działalności inwestycyjnej czy wreszcie z odsetek naliczanych od udzielanych pożyczek i kredytów. Biorąc pod uwagę, że wysokość tej ostatniej wymienionej grupy mocno zależy od aktualnego poziomu stóp procentowych, to możliwość generowania przychodów z tego ramienia działalności jest teraz mocno ograniczona.
Wyjściem z powyższej sytuacji jest próba nadgonienia ponoszonych „strat” odsetkowych innymi opłatami, z czego banki bardzo chętnie korzystają. Aby dobrze zobrazować ten problem zobaczmy jak w ostatnich kilku latach (spadek stóp procentowych) zmieniały się dwie podstawowe opłaty występujące w kredytach hipotecznych, czyli prowizja za udzielenie danego zobowiązania oraz marża kredytowa. Analizie poddano kredyt w kwocie 240 tys. zł z 30-letnim okresem spłaty zaciągnięty na zakup nieruchomości wartej 300 tys. zł.
Prowizja na ratunek
Ostatni odczyt średniej prowizji pobieranej za udzielenie zobowiązania hipotecznego wyniósł 1,95 proc. Jest to wartość blisko dwukrotnie wyższa od tej jaką odnotowano dokładnie 4 lata temu, czyli w maju 2011 roku kiedy to wynosiła ona 1,01 proc.
Marża też pomaga
Analogiczna sytuacja występuje w marżach kredytowych. Średnio, dla analizowanego zobowiązania, parametr ten wynosi obecnie 2,08 proc., czyli o 0,4 pkt. proc. więcej niż w maju 2011 roku. W tamtym okresie kształtował się on na poziomie 1,69 proc.
Tak duże wzrosty obydwu tych parametrów (prowizja prawie o 100 proc., marża o 23 proc.) wynikają z chęci zniwelowania przez banki ostatnich spadków stóp procentowych, czyli mocno malejącego oprocentowania kredytów hipotecznych.
W ramach przypomnienia warto dodać, że w okresie ostatnich 30 miesięcy Narodowy Bank Polski obniżył swoją główną stopę procentową (stopę referencyjną) z 4,75 proc. do 1,50 proc.
Najważniejsze jest jednak RRSO
Pomimo tego, że banki w ostatnim latach podniosły zarówno marże, jak i prowizje stosowane przy kredytach hipotecznych, to w ogólnym rozrachunku zobowiązania te są teraz dużo tańsze niż 4 lata temu. Świadczy o tym chociażby wykres średniej RRSO, przy wyliczaniu której uwzględniane są wszystkie koszty związane z kredytami hipotecznymi (oprocentowanie nominalne, prowizja, ubezpieczenia itd.)
Ostatni odczyt średniej rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania hipotek wyniósł zaledwie 4,00 proc., co w odniesieniu do wspominanego powyżej maja 2011 roku (6,45 proc.) oznacza jej spadek o 2,45 pkt. proc. Tym samym, można pokusić się o stwierdzenie, że koszty związane z obsługą złotowych zobowiązań hipotecznych są teraz bardzo niskie.
Ale…
To, że obecnie obsługa zobowiązań hipotecznych wyrażonych w PLN jest najtańsza w historii nie oznacza, że taka sytuacja będzie trwała wiecznie. W chwili wystąpienia podwyżek stóp procentowych wzrosną także raty takich kredytów. W związku z tym osoby zainteresowane zaciągnięciem hipoteki w najbliższym czasie powinny mieć to na uwadze podczas oceniania swojej zdolności kredytowej.
Autor: Jacek Kasperczyk
Comperia.pl