Osoby, które chcą kupić mieszkanie na kredyt, często marudzą, że muszą mieć wkład własny. Tak, to prawda, z własnej kieszeni trzeba wyłożyć przynajmniej 10 proc. wartości nieruchomości, nie ma wyproś. Ale wkład własny to wcale nie przeszkoda, a szansa i korzyść. Dlaczego? Oto 5 argumentów, że wkład własny jest cool!
1. Zbierając na wkład własny, przyzwyczaisz się do rat
Będzie prosto z mostu - jeśli nie jesteś w stanie zaoszczędzić na wkład własny, to czy na pewno poradzisz sobie z regularnym opłacaniem rat kredytu przez najbliższych 10, 20 czy 30 lat? Smutna prawda jest taka, że kredyt hipoteczny nie musi być dla każdego. Potraktuj odkładanie na wkład własny jako sprawdzian, i trening dla siebie i swojego budżetu domowego.
Przez rok czy dwa wydzielaj sobie z wypłaty 1 czy 2 tys. zł i odkładaj je (gdziekolwiek - może to być zarówno konto oszczędnościowe jak i słoik). Sprawdź jak Ci się z tym żyje. Dokładnie to samo masz zamiar przecież robić przez kolejne lata - z tą tylko różnicą że wtedy pieniądze będą trafiać na rachunek banku na spłatę Twojego długu. Oczywiście jeśli teraz wynajmujesz mieszkanie - może być Ci ciężko odkładać aż tyle (tym bardziej, że Ty już jesteś przyzwyczajony do wydzielania pewnej kwoty z budżetu miesięcznego - na czynsz i opłaty). Ale przemęcz się jakiś czas, zbierz ile się uda, a naprawdę sam potem sobie podziękujesz.
Głęboko wierzę w to, że przygotowywanie się do tak dużego i długoterminowego zobowiązania jak kredyt mieszkaniowy ma sens. Zamiast od razu rzucać się na głęboką wodę rat, lepiej powoli sprawdzać swoje możliwości. Jeśli nigdy nie analizowaliśmy wydatków domowych, może się wydawać, że np. „z ratą do 1 500 zł spokojnie sobie poradzę”. Odkładanie na wkład własny szybko zweryfikuje te wyobrażenia i może się okazać, że realnie i bez bólu jesteśmy w stanie „wyciąć” ze swojego budżetu domowego na ratę kredytu tylko np. 1 200 zł.
Poza tym - jeśli odkładamy na wkład własny, to w miesiącu większych wydatków teoretycznie możemy sobie odpuścić i oszczędzić mniej (choć oczywiście najlepiej nie popuszczać rygoru). W przypadku kredytu bank nie zadowoli się np. połową raty - a w każdym razie zawieszenie płatności rat nie jest takie łatwe.
2. To takie proste - im więcej wkładu własnego, tym mniej kredytu
Wiem, że to banał, ale to naprawdę tak działa. Im więcej ja dam od siebie kupując mieszkanie, tym mniej będzie mi musiał dorzucić bank. A przelicznik tutaj jest bezlitosny - każdy kolejny pożyczony 1 000 zł to lekko licząc 1 400 - 1 800 zł do oddania (czyli dodatkowe 400 - 800 zł odsetek).
Ile "wart" jest 1 tys. zł kredytu? | |
Oprocentowanie 5% na 15 lat | 1 423,00 zł |
Oprocentowanie 5,5% na 25 lat | 1 842,00 zł |
źródło: wyliczenia Comperia.pl | |
3. Im więcej wkładu własnego tym taniej
Serio - banki lubią tych, którzy wnoszą więcej wkładu własnego i nie przychodzą po całą taczkę pieniędzy.
Klientom z wyższym wkładem własnym oferowane jest niższe oprocentowanie kredytów. Przykładowo, jak wynika z danych narzędzia analitycznego Comperia Analytics, w przypadku 30-letniego kredytu na 270 tys. zł na mieszkanie o wartości 300 tys. zł (zatem 10 proc. wkładu własnego, czyli 30 tys. zł) obecnie średnia marża wynosi 2,24 proc. Przy 20-procentowym wkładzie własnym (czyli 60 tys. zł wkładu, kredyt na 240 tys. zł) marża to już 2,07 proc.
Ta z pozoru niewielka różnica 0,17 p.p. w skali całego 25-letniego kredytu okaże się warta ok. 7 500 zł. Mowa tu tylko o odsetkach. Oczywiście dodatkowo dochodzi ponad 700 zł za każdy kolejny 1 000 zł kredytu (patrz pkt 2) - czyli grubo ponad 20 tys. zł.
4. Im więcej wkładu własnego tym mniej zabezpieczeń
Takim „bezpiecznym” minimum wkładu własnego jest 20 proc. Więc choć teoretycznie konieczne jest wniesienie tylko 10 proc., to w praktyce w takiej sytuacji banki często obarczają kredytobiorców dodatkowym kosztem - tzn. ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego.
Co więcej, od początku 2016 r. takie zabezpieczenie będzie już obowiązkowe - narzuci to Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego. Nadal tym koniecznym minimum wkładu własnego będzie 10 proc., ale stosownym ubezpieczeniem będzie musiała zostać objęta kwota brakująca do 15 proc. wartości nieruchomości, a od 2017 r. - do 20 proc.
Dziś ubezpieczenie niskiego wkładu własnego jest zwykle pobierane jako czasowe podwyższenie standardowej marży o 0,2-0,3 p.p. do momentu zejścia poziomu zadłużenia do wartości nieruchomości do poziomu 80 proc. Przy kredycie na 25 lat na 270 tys. zł (wartość nieruchomości 300 tys. zł, więc wkład własny 30 tys. zł) będzie ono funkcjonowało przez ok. 5 lat i łącznie pochłonie ok. 2-2,5 tys. zł.
Alternatywą dla ubezpieczenia będzie zabezpieczenie w formie blokady środków na rachunku bankowym lub zastaw na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP. Ale to w praktyce oznacza, że kredytobiorca posiada te środki, tylko po prostu nie chce ich angażować w kredyt.
5. Im mniej kredytu tym mniej stresu
Na koniec argument psychologiczny. Kredyt mieszkaniowy to mega obciążenie psychiczne. To naprawdę pętla na szyję. To pod jej dyktando będziemy żyć przez dużo lat. Tu już nie chodzi o 2 tys. na telewizor, który w sumie można oddać albo sprzedać. Tu chodzi o setki tysięcy złotych, o nasz dom, o to gdzie będzie mieszkać nasza rodzina.
Nie poznałem tego uczucia, ale podobno moment, w którym spłaca się do końca kredyt hipoteczny jest jednym z najradośniejszych w życiu. Może warto więc już na samym początku skrócić sobie tę drogę do szczęścia?
-1, czyli nie wrzucaj każdej złotówki we wkład własny
Żeby nie było, że wkład własny to takie błogosławieństwo i należy ogołocić się z każdej złotówki byle tylko zaciągnąć niższy kredyt. Nie, nie należy!
Nade wszystko - powinieneś zostawić sobie tzw. poduszkę finansową, która pozwoli zamortyzować twarde lądowanie np. przy stracie pracy. To ma być fundusz na wypadek nieprzewidzianych sytuacji życiowych. Najlepiej gdyby sięgał 6-krotności miesięcznych wydatków (czyli pozwolił przetrwać 6 miesięcy bez dochodów). Stosowna poduszka finansowa przyda się właśnie w szczególności w sytuacji tak poważnego zobowiązania jakim jest kredyt mieszkaniowy.
Z pewnością też lepiej z własnych środków (przynajmniej w części) a nie z kolejnych pożyczek gotówkowych sfinansować wykończenie mieszkania lub zakup sprzętów domowych. Nawet kosztem ciut wyższego kredytu hipotecznego.
Przykładowo, zamiast angażować 20 tys. zł we wkład własny i zaciągać dodatkowe pożyczki na wykończenie, można oszczędności przeznaczyć na ten cel a zaciągnąć kredyt hipoteczny na 20 tys. zł więcej. Kredyt mieszkaniowy jest bowiem oprocentowany zdecydowanie niżej niż pożyczki konsumpcyjne, więc to tańsze finansowanie. Ale uwaga - tylko pod warunkiem, że sukcesywnie nadpłacamy te 20 tys. zł kredytu. Dlaczego? Bo choć oprocentowanie kredytu hipotecznego jest niższe, to okres kredytowania dużo dłuższy od pożyczek gotówkowych. Dlatego cóż z tego, że bank pobierałby niższe odsetki, skoro robiłby to kilkukrotnie dłużej i ostatecznie zarobiłby na nas więcej. W sytuacji, kiedy szybko spłacamy te 20 tys. zł, faktycznie korzystamy z niskiego oprocentowania kredytu hipotecznego.
Autor: Mikołaj Fidziński
Comperia.pl