Zakup mieszkania z rynku wtórnego jest obciążony dużym ryzykiem. Choć możemy być spokojni o to, że lokal zostanie nam przekazany - w końcu budynek już stoi, a przeniesienie własności wymaga zaledwie kilku podpisów, to może się okazać, że nabędziemy mieszkanie z długami lub niechcianymi lokatorami.
Kupując mieszkanie z rynku wtórnego, w pierwszej kolejności (a już na pewno przed wpłaceniem sprzedawcy zadatku/zaliczki) należy się upewnić, że osoba, która chce nam sprzedać nieruchomość, faktycznie jest jej prawnym właścicielem. Jeśli lokal ma założoną księgę wieczystą (KW), sprawa jest prosta - można szybko sprawdzić tę informację przez Internet, w rządowym serwisie EKW, dostępnym pod adresem: https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl. W tym celu należy znać numer KW mieszkania.
IV dział KW: obciążenia hipoteczne
Z księgi wieczystej poznamy nie tylko dane właściciela nieruchomości, ale i dowiemy się, czy nie jest obciążona hipoteką. Dlaczego to ważne? Instytucja hipoteki daje wierzycielowi prawo do zaspokajania roszczeń z nieruchomości, która została wcześniej ustanowiona jako ich zabezpieczenie. Póki hipoteka nie zostanie zdjęta, wierzyciel może domagać się zlicytowania lokalu na pokrycie zobowiązań swojego dłużnika, uchylającego się od obowiązku spłaty długu. I nie będzie miał przy tym żadnego znaczenia fakt, że lokal przeszedł w inne ręce.
Ustanowione obciążenia hipoteczne sprawdzimy w IV dziale księgi wieczystej.
Upraszczając: kupując mieszkanie obciążone hipoteką, stajemy się współodpowiedzialni za dług poprzedniego właściciela nieruchomości do kwoty ustanowionej hipoteki.
II dział KW: służebności mieszkania
Mieszkanie może być nie tylko obciążone długami, ale i służebnościami na rzecz osób trzecich. Służebność polega na nadaniu wskazanej osobie prawa do stałego pobytu w lokalu.
Raz przyznane na tej zasadzie prawo trwa nawet po zmianie właściciela nieruchomości. Co więcej - uprzywilejowany lokator nie ma obowiązku regulowania czynszu czy nawet współuczestniczenia w opłacaniu rachunków za media. Mało tego - może sprowadzić do mieszkania małżonka, dzieci czy wszystkie inne osoby, które pozostają na jego utrzymaniu albo są potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego.
Mimo że zapis o służebności mieszkania może wystąpić w testamencie czy umowie darowizny, to jeżeli nie posiada formy oświadczenia właściciela nieruchomości z wpisem w KW, nie powinien stanowić poważnego problemu dla potencjalnego nabywcy danej nieruchomości. Warto podkreślić, że choć powstanie służebności nie jest zależne od chwili jej ujawnienia w KW (w przeciwieństwie do hipoteki), to dopiero wpis w księdze wieczystej chroni to prawo w ramach rękojmi wiary publicznej (art. 5-8 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece).
Służebności mieszkania ujawniana jest w dziale III księgi wieczystej.
Służebność mieszkania jest służebnością osobistą, a zasady funkcjonowania tej instytucji zostały uregulowane w art. 296-305 Kodeksu cywilnego.