Wynajmując lokal na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej, najemca nie może powoływać się na przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. W tym przypadku zastosowanie mają tylko regulacje zawarte w Kodeksie cywilnym. W związku z tym, aby zapewnić sobie odpowiednią ochronę, należy szczegółowo zredagować umowę najmu, a także sporządzić protokół zdawczo–odbiorczy w chwili przekazania lokalu.
Warto wiedzieć, iż nie ma żadnych ograniczeń w zawieraniu umów najmu lokali użytkowych. Mogą one być podpisywane na czas określony albo nieoznaczony, w zależności od potrzeb stron i zabezpieczenia ich interesów.
Wypowiedzenie umowy
Umowę najmu na czas nieokreślony można swobodnie wypowiedzieć z zachowaniem terminów wypowiedzenia.
Umowę na czas oznaczony wypowiada się tylko z przyczyn wskazanych w ustawie bądź określonych w umowie. Umowa taka nie musi być wykonywana od dnia jej podpisania, może przewidywać nawiązanie stosunku najmu od innego terminu w przyszłości albo określać go na dzień wydania lokalu najemcy.
Najemca, który chce się zabezpieczyć przed wypowiedzeniem umowy, powinien oznaczyć czas trwania umowy najmu, ale także zatwierdzić taki dokument notarialne, z poświadczeniem daty jego sporządzenia.
Według regulacji art. 661 K.c. najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć po upływie tego terminu przekształca się w zawarty na czas nieokreślony.
Zwrot przedmiotu najmu
Sporządzając umowę najmu, warto pamiętać by uregulować w niej także kwestię zwrotu przedmiotu najmu po jego zakończeniu, czyli o przekazaniu lokalu najemcy.
Najemca powinien dokładnie określić w umowie termin wydania mu lokalu, a także poprzeć realizację tego obowiązku zapisem o karach umownych grożących za każdy dzień zwłoki w przekazaniu nieruchomości.
Przygotowanie protokołu
W momencie przekazania lokalu powinny strony sporządzić protokół zdawczo–odbiorczy. Warto, by dokument taki zawierał szczegółowy opis stanu lokalu.
Sporządzenie protokołu jest w interesie wynajmującego i najemcy. W dokumencie tym powinny zostać spisane:
- rzeczy ruchome - sprzęt, meble itp.,
- elementy nieruchome - okna, krany, kaloryfery itp.,
- wyposażenia lokalu oraz ich stan rzeczywisty.
Protokół zdawczo-odbiorczy powinien stać się integralną częścią umowy najmu. Jeśli najemca ma jakiekolwiek zastrzeżenia co do stanu jakiegoś elementu wyposażenia, należy je zapisać w protokole i dokładnie określić, czego konkretnie dotyczą.
Protokół zdawczo–odbiorczy zabezpiecza właściciela przed ponoszeniem dodatkowych nakładów finansowych na doprowadzenie lokalu do stanu sprzed wynajęcia. Dokument taki jest wiarygodnym źródłem stanu poszczególnych elementów wyposażenia. Dodatkowo protokół jasno pokaże informacje na temat zniszczeń w wynajmowanym lokalu, które nastąpiły podczas najmu. Na jego podstawie właściciel łatwo wyceni szkody i obciąży kosztami najemcę.