Najem często okazuje się być doskonałym źródłem dochodów. Z tego powodu wiele osób decyduje się na zakup nieruchomości właśnie w tym celu. Właściciele takich mieszkań mają jednak wątpliwości co do sposobu rozliczania przychodów uzyskanych z tego źródła. Jak powinni to robić?
Prawo nie określa jednoznacznie, czy wynajmując mieszkanie, powinno się rozliczać w formie najmu prywatnego, czy w ramach działalności gospodarczej. Istnieje zatem kilka stosowanych sposobów rozliczania. Rozliczając najem prywatny, rozliczyć się można na zasadach ogólnych lub na podstawie ryczałtu.
Wynajem na zasadach ogólnych
W przypadku zasad ogólnych nie musimy się zgłaszać do urzędu skarbowego. Wynajmujący nie musi prowadzić podatkowej księgi przychodów i rozchodów. Powinien jednak od przychodów uzyskiwanych z tytułu najmu odjąć koszty ich uzyskania.
Kosztami takimi są:
- wydatki związane z remontami,
- wydatki związane z zakupem wyposażenia,
- wszystkie inne koszty związane z opłacanym czynszem lub mediami, które pokrywa wynajmujący,
- wszelkie odpisy amortyzacyjne zakupionych środków trwałych do wynajmowanych lokali,
- odpisy amortyzacyjne lokalu.
Co istotne, koszty te można przedstawić nawet w przypadku, gdy w danym momencie nie uzyskujemy przychodów z najmu.
Podatnicy są zobowiązani do wyliczania dochodu oraz należnej zaliczki na podatek dochodowy. Należy ją uregulować do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu rozliczenia. Dochód uzyskany z najmu podlegać będzie opodatkowaniu według skali podatkowej 18 i 32 proc. Jest to zależne od wysokości dochodu w ciągu roku.
W przypadku, gdy w danym roku podatkowym, wynajmując, osiągnięto stratę, możliwe jest jej rozliczenie na zasadach ogólnych, przez pięć kolejnych lat, w wysokości nieprzekraczającej 50 proc. straty rocznie. Warunkiem jest, że odliczenie będzie dotyczyło dochodów uzyskanych z tego samego źródła.
Ryczałt
Zarówno osoby nieprowadzące działalności gospodarczej, jak i przedsiębiorcy mogą rozliczać się z najmu, bazując na zasadach ryczałtu. Należy jednak spełnić określone warunki.
Warunkiem jest powiadomienie naczelnika właściwego urzędu skarbowego w terminie do 20 stycznia danego roku o wyborze tej metody. Osoba, która ma zamiar osiągać przychody z tytułu najmu w trakcie roku podatkowego, powinna złożyć taką informację do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskała pierwszy przychód z tego tytułu.
Pamiętajmy, że jeśli zadeklarowaliśmy, że chcemy skorzystać z tej metody raz, nie ma konieczności powtarzania tego w następnych latach. W tym przypadku podatek stanowi kwotę przychodu z najmu razy 8,5 proc. (tyle obecnie wynosi stawka ryczałtu dla najmu).
Co istotne, wybranie metody ryczałtowej rozliczania najmu prywatnego przez przedsiębiorców nie koliduje z ich prawem do rozliczania się z dochodów osiąganych z działalności gospodarczej na podstawie podatku liniowego czy na zasadach ogólnych.