Obserwowane w początkach 2015 roku ożywienie sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym spowodowane jest wieloma czynnikami. Jednym z nich są koszty transakcyjne - dużo niższe niż przy zakupie mieszkań używanych.
Ostatnie wyniki sprzedaży mieszkań deweloperskich wyraźnie wskazują na znaczne ożywienie rynku pierwotnego. Z pewnością przyczyniły się do tego rekordowo niskie stopy procentowe i tym samym stosunkowo tanie kredyty mieszkaniowe. Ale nie tylko. W pewnej mierze wpłynął na to program Mieszkanie dla Młodych, który uwzględniał tylko rynek pierwotny.
MdM tylko dla rynku pierwotnego
Założenia ustawy o programie rządowym Mieszkanie dla Młodych nie przewidywały dopłat do kredytów mieszkaniowych na rynku wtórnym. Chociaż budziło to wiele wątpliwości, do nowelizacji ustawy tak pozostało. Nic dziwnego, że do ożywienia na rynku pierwotnym przyczynił się MdM. Nie tylko temu programowi jednak deweloperzy zawdzięczają zwiększenie liczby sprzedaży mieszkań.
Decyzje RPP sprzyjają sprzedaży
Ostatnie decyzje Rady Polityki Pieniężnej sprzyjają sprzedaży mieszkań, bowiem im niższe są stopy procentowe, tym tańsze kredyty. Dotyczy to jednak zarówno rynku pierwotnego, jak i wtórnego, bowiem tanieją nie mieszkania, ale kredyty, za które później są one kupowane. Niższe stopy procentowe to niższe oprocentowanie i mniejsze odsetki. W związku z tym obecnie trzyosobowa rodzina, która osiąga łączne dochody netto 5 tys. zł, może pożyczyć w banku nawet 450 tys. zł, czyli więcej o 45 tys. zł niż w roku poprzednim. Za taką kwotę można już kupić nowe mieszkanie na rynku pierwotnym zamiast nabywać używane, które najczęściej nadaje się jedynie do remontu.
Wkład własny i koszty transakcyjne
Od stycznia bieżącego roku, aby zabiegać o kredyt mieszkaniowy, należy dysponować obowiązkowym wkładem własnym w wysokości 10 proc. wartości kredytu. Jest to dość spora kwota i nie wszystkich na taki wkład stać. Program MdM daje możliwość sfinansowania wkładu własnego z dopłat, ale program obejmuje tylko mieszkania zakupione na rynku pierwotnym.
Wyższe koszty transakcyjne
Aby starać się o zakup mieszkania, należy nie tylko dysponować wkładem własnym, ale również środkami finansowymi przeznaczonymi na pokrycie kosztów transakcyjnych. Wycenia się, że na rynku pierwotnym koszty transakcyjne wynoszą ok. 1–2 proc. wartości nieruchomości. Na rynku wtórnym koszty tego typu rosną już do 5–6 proc. Sytuacja ta z pewnością działa na korzyść rynku pierwotnego.
Jaką kwotą należy dysponować?
Decydując się na zakup mieszkania – obojętnie czy na rynku pierwotnym, czy wtórnym – należy dysponować odpowiednią gotówką. Jeżeli decydujemy się na zakup mieszkania na rynku pierwotnym, powinniśmy mieć odłożone przynajmniej 11–12 proc. ceny mieszkania. Jeżeli jednak stawiamy na mieszkania z drugiej ręki, kwota ta wzrasta do 15–16 proc.
Traci na tym rynek wtórny
Oczywiście, tracą na tym właściciele używanych mieszkań, którzy chcą je sprzedać na rynku wtórnym. Dane liczbowe są nieubłagane dla rynku wtórnego, a optymistyczne dla rynku pierwotnego. Potwierdza to raport Związku Banków Polskich oraz badania firmy doradczej Reas.