Kupując mieszkanie od spółdzielni, powinniśmy być świadomi, że obowiązywały będą inne zasady niż w przypadku zakupu mieszkania od dewelopera. Wyjaśniamy, jak wyglądała będzie wówczas procedura nabycia nowego mieszkania.
Chcąc kupić nowe mieszkanie od spółdzielni, na początku procesu budowy podpisujemy umowę na budowę lokalu. Umowa zawarta jest w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Zobowiązuje spółdzielnię do wybudowania lokalu, a obydwie strony po zakończeniu budowy do ustanowienia odrębnej własności lokalu. Ponadto umowa powinna zwierać: zobowiązanie członka spółdzielni do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal przez wniesienie wkładu budowlanego określonego w umowie, określenie zakresu rzeczowego robót realizowanego zadania inwestycyjnego, które będzie stanowić podstawę ustalenia wysokości kosztów budowy lokalu. W ten sposób powstaje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Roszczenie to nazywa się ekspektatywą odrębnej własności lokalu.
Co daje ekspektatywa?
Ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest zbywalna, co oznacza, że wraz z wkładem budowlanym przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. W przypadku umowy zbycia ekspektatywy odrębnej własności lokalu powinna być ona zawarta w formie aktu notarialnego.
Wkład budowlany
Członek spółdzielni zobowiązany jest do wniesienia wkładu budowlanego. Zasady określone są szczegółowo w statucie, jak również w umowie. Określona jest zostaje wysokość odpowiadająca całości kosztów budowy przypadających na lokal. Ostateczne rozliczenie kosztów budowy następuje najpóźniej w ciągu 6 miesięcy od momentu zakończenia budowy.
Wypowiedzenie umowy
Nabywca ma możliwość wypowiedzenia umowy o budowę lokalu. Jednak może ją wypowiedzieć również spółdzielnia. Możliwość wypowiedzenia umowy przez spółdzielnię została ograniczona ustawowo do sytuacji, gdy członek spółdzielni lub jego następca prawny, z przyczyn leżących po jego stronie, nie dotrzymał warunków umowy. Członek spółdzielni nie jest natomiast ograniczony przyczynami wypowiedzenia umowy. Umowę wypowiedzieć można 3 miesiące przed końcem kwartału kalendarzowego, chyba że strony postanowią w umowie inaczej.
Odrębna własność lokalu
Na ustanowienie na rzecz członka odrębnej własności lokalu spółdzielnia ma 3 miesiące od momentu jego wybudowania. Jeśli natomiast na podstawie przepisów jest wymagane pozwolenie na użytkowanie ma 3 miesięcy od uzyskania takiego pozwolenia. Kupiony lokal stanowi odrębna własność nabywcy. W zależności od zawartej umowy własność lokalu może być powiązana z udziałem we własności gruntu lub w użytkowaniu wieczystym. Spółdzielnia zarządza mieszkaniami do chwili wyodrębnienia wszystkich lokali i do podjęcia odpowiedniej uchwały przez właścicieli lokali.