Sposób spłaty rat dla zaciągniętych kredytów hipotecznych ma wpływ na całkowity koszt kredytu i na planowanie miesięcznego budżetu przez kredytobiorcę. Jeśli zdecydowaliśmy się podczas podpisywania umowy kredytowej np. na raty malejące, ale zechcemy je z czasem zmienić je na raty równe, będzie to możliwe, choć nie za darmo. Ile to kosztuje?
Zaciągnięcie kredytu hipotecznego będzie się wiązało z koniecznością określenia podstawowych parametrów naszego zobowiązania. Na pierwsze miejsce wysuwa się zawsze okres spłaty, czyli szacunkowa wysokość miesięcznych rat. Bardzo ważny dla spłaty okazuje się też rodzaj rat.
Równe czy malejące?
Raty równe to rozwiązanie nieco droższe, jednak pozwalające lepiej zaplanować spłatę zobowiązań kredytowych w kolejnych miesiącach. Wysokość każdej raty jest stała (zmienić się może tylko w przypadku zmian podstawy oprocentowania - dla kredytów złotowych jest nią WIBOR). Stosunek raty kapitałowej i odsetkowej zmienia się wraz z czasem: część kapitałowa rośnie, odsetkowa spada.
Raty malejące oznaczają konieczność spłaty wyższych rat na samym początku okresu spłaty. Związane jest to z tym, że część kapitałowa raty jest jednakowa przez cały okres kredytowania. Część odsetkowa w miarę upływu czasu maleje, ponieważ jest naliczana od kapitału pozostałego do uregulowania, a ten z każdym miesiącem się zmniejsza. W konsekwencji przekładały się to na coraz niższą ratę. Będzie to rozwiązanie tańsze, jednak pozwolić na nie mogą sobie tylko osoby o wysokiej zdolności kredytowej, umożliwiającej spłatę zdecydowanie wyższych, początkowych rat w stosunku do tych, które obowiązują przy ratach równych.
Zmiana rodzaju rat
W trakcie spłaty kredytu hipotecznego banki dopuszczają możliwość zmiany rodzaju uiszczanych rat. Zmieniająca się sytuacja finansowa kredytobiorcy może doprowadzić do tego, że dane rozwiązanie będzie korzystniejsze, a spłata bardziej komfortowa. Niestety jednocześnie musimy liczyć się z tym, że praktycznie każda instytucja będzie żądała z tego tytułu odpowiedniej opłaty.
W określonych sytuacjach, gdy korzyści dla banku mogą zostać zmniejszone przez zmianę rodzaju rat, opłata może być wyższa, z kolei innym razem zniesiona. Zwykle waha się w granicach 150-200 zł. W przypadku Banku Pekao jej wysokość to 150 zł za każdą zmianę, niezależnie od tego, czy przejdziemy na raty malejące, czy równe.
Zmiana innych warunków spłaty kredytu
Zmiana warunków umowy kredytowej, a szczególnie tych dotyczących samej spłaty zobowiązania, to praktycznie zawsze konieczność poniesienia dodatkowych opłat. Tak będzie, jeśli zechcemy skrócić lub wydłużyć okres kredytowania czy spłacić całe zobowiązanie lub jego część przed planowanym terminem (opłata zwykle pobierana tylko w pierwszych 3 latach okresu spłaty).