Planujesz kupić mieszkanie od dewelopera, ale nie wiesz, od czego zacząć? Pomożemy Ci przebrnąć przez formalności.
Jeśli chcemy nabyć mieszkanie z rynku pierwotnego, po wstępnej selekcji dostępnych ofert i wybraniu tej najbardziej odpowiadającej naszym oczekiwaniom, szczególną uwagę poświęćmy deweloperowi i jego historii. Warto przejrzeć internetowe fora, dotrzeć do opinii osób, które już zamieszkały w budowanych przez niego budynkach, sprawdzić, czy terminowo wywiązuje się ze swoich zobowiązań.
Jeśli upewnimy się co do wyboru mieszkania i zdecydujemy się na współpracę w konkretnym deweloperem, przychodzi czas na negocjacje. Deweloperzy mogą być mniej lub bardziej elastyczni, jeśli chodzi o negocjowanie ceny mieszkań. Część zaproponuje upusty, inni nie będą skłonni do prowadzenia tego typu rozmów. Gdy już i ten etap będziemy mieć za sobą, przychodzi pora na formalności. A te potrafią być zawiłe. Sprawdźmy, jak w praktyce powinno wyglądać nabywanie nieruchomości, która dopiero jest w trakcie budowy.
1. Warto na początek dokładnie przejrzeć prospekt informacyjny na temat inwestycji prowadzonej przez danego dewelopera. Jest to dokument, który obowiązkowo powinien być wydany przed podpisaniem umów wiążących obie strony transakcji.
2. Kolejnym krokiem może być umowa rezerwacyjna, chociaż nie zawsze się ją stosuje. Czasem deweloper przy tym wymaga, by wpłacić część ceny mieszkania, rezerwując je w ten sposób dla siebie. Wskutek tego mieszkanie będzie wyłączone z oferty. Dokument ten (lub umowa przedwstępna) jest zwykle wymagany przez bank podczas składania wniosku o kredyt hipoteczny.
3. Podobnie nie zawsze występującym etapem zawiązywania współpracy między stronami jest zawarcie umowy przedwstępnej. Jeżeli już jednak wejdziemy w posiadanie takiego dokumentu, deweloper zobowiąże się w nim do podpisania umowy deweloperskiej, której kształt jest regulowany ustawowo. Często przedsiębiorca wymaga wpłacenia kilku procent wartości mieszkania, na poczet przyszłej wpłaty pełnej wartości lokalu. Dokument ten (częściej wystarczy jedynie umowa rezerwacyjna) bywa wymagany przez bank podczas składania wniosku o kredyt hipoteczny.
4. Następny krok polega na podpisaniu umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego. W dokumencie powinno się znaleźć wiele istotnych informacji o nieruchomości, jak np. cena mieszkania, terminy wpłat, terminy przekazania lokalu itd.
5. Kolejnym krokiem powinien być wpis do księgi wieczystej, na mocy którego zostaną usankcjonowane roszczenia nabywcy o wybudowanie przez dewelopera lokalu i przeniesienie na klienta prawa własności.
6. Oczywiście, istotnym etapem jest sama realizacja przedsięwzięcia, a także określenie jej harmonogramu (zwykle dzielonego na cztery etapy).
7. Następny krok przybliża nas znacznie do własnego mieszkania, bo chodzi o odbiór lokalu przez nabywcę. Deweloper chce otrzymać na piśmie informację, że odbieramy mieszkanie bez żadnych zastrzeżeń. Jeśli jednak takie zastrzeżenia mamy, możemy najpierw zażądać usunięcia usterek, a dopiero potem odebrać lokal. To bardzo ważne. W tym miejscu warto podkreślić, że można udać się na miejsce odbiorcy własnym z własnym rzeczoznawcą, który pomoże ocenić, czy mieszkanie nie posiada wad.
8. Po odebraniu lokalu następuje przeniesienie praw własności na nabywcę Potrzebny jest do tego akt notarialny, który następnie notariusz w ciągu 3 dni od sporządzenia przesyła do sądu wieczystoksiegowego. Po przeniesieniu prawa własności można już zająć się wykończeniem i umeblowaniem mieszkania.
9. Na koniec trzeba jeszcze wpisać do księgi wieczystej prawa nabywcy, by powstała tzw. odrębna własność lokalu.
Pamiętajmy, że jeśli zakupiliśmy nieruchomość z wykorzystaniem kredytu hipotecznego, po zakończeniu transakcji powinniśmy złożyć wniosek o wpisanie hipoteki na rzecz banku. Dobrze jest także jak najszybciej ubezpieczyć nieruchomość od ognia i zdarzeń losowych.