Program Mieszkanie dla Młodych ruszy już w styczniu. Beneficjenci otrzymają dofinansowanie wkładu własnego do kredytów hipotecznych. Porównywarka finansowa Comperia.pl zwraca uwagę, iż dzięki dopłacie powstaną dodatkowe oszczędności dla kredytobiorcy, które mogą nawet przewyższyć samą kwotę dofinansowania.
Wysokość dofinansowania w ramach programu Mieszkanie dla Młodych zależeć będzie m.in. od powierzchni mieszkania, oraz od miejsca położenia nabywanej nieruchomości. Różne kwoty dofinansowań na 1 m2 obowiązywać będą w każdym województwie, a w ich obrębie inna kwota dopłaty należeć się będzie nabywcom nieruchomości w mieście wojewódzkim, gminach okalających je, oraz pozostałych lokalizacjach.
Rozstrzał w możliwej kwocie dofinansowania jest spory. Dla nabywców nieposiadających dzieci maksymalne dopłaty w I kwartale 2014 r. będą wynosić od 13,5 tys. zł w województwie lubelskim (gdy mieszkanie nie jest położone na terenie miasta wojewódzkiego lub gminy sąsiadującej z nim) do ponad 26,5 tys. zł w Warszawie. Dla osób posiadających przynajmniej jedno dziecko dopłata będzie o połowę wyższa, zaś dodatkowe dofinansowanie (w postaci spłaty 5 proc. kapitału kredytu) będzie także przyznawane osobom, które w okresie do 5 lat od dnia nabycia kredytowanego mieszkania doczekają się trzeciego lub kolejnego potomka. W sumie z samego dofinansowania ze Skarbu Państwa można „wyciągnąć” w najlepszym dla siebie przypadku nawet do ok. 50 tys. zł.
Ale fakt otrzymania dopłaty będzie niósł za sobą więcej konsekwencji finansowych. Dzięki dofinansowaniu wkładu własnego koszty kredytowe w całym okresie spłaty mogą spaść o kilkadziesiąt tysięcy złotych. A to będzie oznaczało oszczędność nawet dwukrotnie wyższą niż sama kwota dofinansowania.
Mniej kredytu to mniej odsetek
Dzięki dofinansowaniu z programu Mieszkanie dla Młodych, beneficjent pożyczy od banku niższą kwotę. Dzięki temu także i raty jego kredytu będą niższe. Różnice są niebagatelne.
Wyobraźmy sobie, że nabywamy mieszkanie za 240 tys. zł. Z własnej kieszeni wykładamy 12 tys. zł, zatem zaciągamy kredyt w banku na 228 tys. zł. Przyjmijmy 25-letni okres spłaty, raty równe, i oprocentowanie na poziomie 6,5 proc. w skali roku. Dla uproszczenia wyliczeń - niech będzie to oprocentowanie niezmienne przez cały okres spłaty. W rzeczywistości oprocentowanie kredytów hipotecznych nie jest stałe, ale niemożliwym jest dokładnie prognozować jego wysokość w całym okresie spłaty, trwającym aż ćwierć wieku.
Rata takiego kredytu wynosić będzie 1539,50 zł. W całym okresie spłaty odda się w sumie, oprócz 228 tys. zł kapitału, nawet więcej odsetek (234 tys. zł).
A teraz przyjmijmy, że do tego samego kredytu, oprócz własnego wkładu w wysokości 12 tys. zł, „dorzuca” się także państwo, w ramach dofinansowania z programu Mieszkanie dla Młodych. Niech będzie to 20 tys. zł. Wysokość zaciąganego kredytu to teraz nie 228 tys. zł, ale 208 tys. zł.
Tym razem rata to już 1404,50 zł, a więc 135 zł mniej niż bez dofinansowania. Co więcej, łączna kwota odsetek spłaconych przez cały okres spłaty wyniesie ok. 213,5 tys. zł, będzie więc o ok. 20 tys. zł niższa. Innymi słowy - dzięki obniżeniu kwoty kredytu o 20 tys. zł, kolejne 20 tys. zł oszczędza się na niższych odsetkach.
Ale to dopiero początek. Teraz jeszcze bardziej skomplikujmy obliczenia.
Wyższy wkład - niższa marża
Banki osoby z wyższym wkładem własnym nagradzają niższą marżą. Oczywiście nie każdemu kredytobiorcy dzięki dofinansowaniu z Mieszkania dla Młodych uda się „przeskoczyć” do grupy lepszych klientów, dla których bank przygotował atrakcyjniejszą marżę. Ale jeśli tak się stanie, w całym okresie spłaty uda się dzięki temu zaoszczędzić kolejnych kilka tysięcy złotych.
Korzystając z wcześniejszego przykładu załóżmy, iż po dofinansowaniu wkładu własnego kredytodawca decyduje się obniżyć marżę kredytową o 0,1 p. proc. Oprocentowanie wyniesie zatem teraz nie 6,50 proc., ale 6,40 proc. Comiesięczna rata spadnie o 13 zł, do poziomu ok. 1 391,50 zł. W perspektywie 25-letniego okresu spłaty da to oszczędność rzędu dodatkowych ok. 4 tys. zł. Łączna korzyść na niższych odsetkach wzrasta więc do 24 tys. zł.
Tańsze ubezpieczenie niskiego wkładu własnego
Wiele banków wymaga od kredytobiorców opłacania tzw. ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Jest ono pobierane zwykle w postaci podwyższonej marży do momentu, gdy stosunek kapitału pozostałego do spłaty do wartości zabezpieczenia (tzw. współczynnik LTV) spadnie poniżej 80 proc. Dofinansowanie w ramach programu Mieszkanie dla Młodych pozwoli albo całkiem „obejść” ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, albo skrócić okres, przez który trzeba będzie je regulować.
Przyjmijmy, że ubezpieczenie niskiego wkładu własnego pobierane jest poprzez czasowe podwyższenie marży o 0,15 p. proc. Zatem dla kredytu bez dopłaty oprocentowanie będzie wynosiło 6,65 proc. do czasu spłacenia odpowiedniej części kapitału (potem standardowo 6,50 proc.). W przypadku kredytu z dofinansowaniem będzie wynosiło najpierw 6,55 proc., a potem 6,40 proc. Co więcej, w drugim przypadku podwyższona marża będzie obowiązywała krócej (gdyż współczynnik LTV w momencie wypłaty wynosi dla kredytu bez dopłaty 95 proc., zaś dla kredytu z dopłatą „tylko” 86,7 proc.).
W obu przypadkach rata będzie czasowo podwyższona o ok. 20 zł. Jednak przy kredycie bez dopłaty będzie ono pobierane przez ponad 7,5 roku, zaś przy zobowiązaniu z dofinansowaniem - niemal 2 razy krócej.
Łączna suma odsetek oddana bankowi w ramach kredytu bez dofinansowania wyniesie więc 237 tys. zł. W przypadku kredytu z dopłatą z Mieszkania dla Młodych, sumaryczne odsetki w całym okresie spłaty zatrzymają się z kolei na poziomie ok. 211 tys. zł. Wniosek - dzięki dofinansowaniu w wysokości 20 tys. zł dodatkowo udało się zaoszczędzić 26 tys. zł na niższych odsetkach kredytowych.
Autor: Mikołaj Fidziński
Comperia.pl