Wyliczanie rat kredytów - wielka zmyłka banków?

Dlaczego przeciętny kredytobiorca nie jest w stanie wyliczyć raty swojej pożyczki? Czy to wina klientów, banków, czy po prostu… matematyki?

Między innymi w kontekście kredytów dużo mówi się o braku wiedzy finansowej Polaków. Jest w tym oczywiście trochę racji. Wielu z nas nie porównuje ofert, nie zwraca uwagi na koszty, nie czyta umów. A przede wszystkim - nie rozumie co mówi do niego doradca. Potakuje, podpisuje i wychodzi.

Jest jednak także druga strona medalu. To nie lenistwo powoduje, że kredytobiorcy nie patrzą bankowcom na ręce i nie weryfikują ich kalkulacji dotyczących m.in. wysokości rat kredytu. To matematyka, zaprzęgnięta przez banki w służbie ich zysków. Jak to działa? Comperia.pl tłumaczy na podstawie tzw. rat równych.

Jak wyliczyć ratę kredytu?

Zacznijmy od początku. Rata każdego kredytu składa się z dwóch elementów - części kapitałowej oraz części odsetkowej. Część kapitałowa idzie na spłatę zadłużenia wobec banku. Część odsetkowa to z kolei po prostu wynagrodzenie banku. Nietrudno się domyślić, że banki bardziej interesuje część odsetkowa - bo to wszak na odsetkach zarabiają.

Jak powinny być wyliczane raty kredytu? Najbardziej ewidentne rozwiązanie to rozłożenie kwoty kredytu tak, aby w każdej racie spłacać tyle samo kapitału (czyli pożyczam 600 złotych na 6 rat, więc co miesiąc część kapitałowa wynosi po 100 zł). Odsetki niech bank nalicza proporcjonalnie do kwoty pozostałej do spłaty. I takie rozwiązanie funkcjonuje - zowie się ratami malejącymi. Malejącymi, bo odsetki są w każdym miesiącu coraz niższe (są naliczane od aktualnego zadłużenia, czyli w pierwszym miesiącu np. od 600 zł, w drugim od 500 zł, w trzecim od 400 zł itd.), więc i cała rata z miesiąca na miesiąc maleje. Przykład poniżej:

Z tym, że obok rat malejących funkcjonują także tzw. raty równe. Metodologia ich wyliczania jest już zgoła trudniejsza.

Przykładowy plan spłaty rat wygląda tak:

Konia z rzędem temu, kto bez arkusza kalkulacyjnego czy ślęczenia nad kalkulatorem samodzielnie wyliczy sobie te 103,53 zł miesięcznie. I zrozumie jak do tego wyniku doszedł. Może takie kalkulacje są zgodne z zasadami matematyki, ale o intuicyjności i prostocie ciężko w tym przypadku mówić. Nie owijając w bawełnę - dla większości kredytobiorców to absolutnie czarna magia!

Niezrozumiałe, a jednak…

To właśnie raty równe są jednak częściej oferowane przez banki klientom poszukującym długoterminowego kredytu hipotecznego. Dlaczego? Podobno dlatego, że dzięki temu kredytobiorca może uzyskać wyższą zdolność kredytową. Innymi słowy - raty równe są często jedyną szansą na zaciągnięcie kredytu na mieszkanie. Banki mówią „chcesz 300 tys. zł? Weź raty równe. Przy ratach malejących damy ci góra 250 tys. zł”. To bardzo podobny zabieg do tego stosowanego kilka lat temu w przypadku kredytów we frankach - dla wielu klientów takie zobowiązanie było jedyną możliwością, na bezpieczniejszy kredyt w złotych rzekomo nie mieli zdolności kredytowej.

Dobrze, ale cóż takiego piekielnego jest w ratach równych? Otóż dla banków klient wybierający je to kura znosząca złote jajka. Na 30-letnich kredytach z ratami równymi banki zarabiają ok. 20-30 proc. więcej niż na kredytach z ratami malejącymi.

W przypadku niewielkich pożyczek gotówkowych wybór pomiędzy ratami równymi i malejącymi jest mało ważny. Ot, w przykładach pokazanych w tabelach wyżej różnica między ratą równą a malejącą to najwyżej 2,50 zł w jedną czy drugą stronę, i 17 gr różnicy na odsetkach przez cały okres spłaty. Ale kiedy mowa o kredytach hipotecznych na długie lata, różnice idą w dziesiątki tysięcy złotych.

Oto porównanie najważniejszych cech kredytu z ratami malejącymi oraz równymi:

W ciągu 30 lat bank zarabia na każdym kliencie korzystającym z rat równych ponad 50 tys. zł więcej! To kusząca kwota, warto zrobić wiele, aby klient zdecydował się właśnie na ten system spłaty.

Początkowe raty równe są dużo niższe od rat malejących - w naszym przykładzie o niemal 500 zł. A to właśnie na podstawie wysokości pierwszych rat banki wyliczają zdolność kredytową klienta. Tu jest więc odpowiedź na nasuwające się pytanie - dlaczego przez klientów dużo częściej wybierane są raty równe.

Zresztą niższa rata równa jest o tyle pociągająca akurat na początku okresu spłaty, że to czas wzmożonych wydatków np. z tytułu wykończenia mieszkania.

Tylko, że te „niższe raty równe” już po ok. 1/3 całego okresu spłaty stają się od rat malejących wyższe. Ostatnie raty malejące to już tylko niemal połowa raty równej. Tych faktów już banki nie biorą pod uwagę przy wyliczaniu zdolności kredytowej.
 

Jest też inna wada rat równych - znacznie wolniej niż przy ratach malejących spłaca się kapitał, istotnie wyższy w początkowych ratach jest z kolei udział odsetek.

To jest problemem m.in. w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu. W połowie okresu spłaty, czyli dla naszego przykładu po 15 latach, do spłaty klientowi z ratami malejącymi pozostaje oczywiście dokładnie połowa, czyli 150 tys. zł z pożyczonych 300 tys. zł. Jak wygląda z kolei sytuacja kredytobiorcy z ratami równymi? On przez pierwszych 180 miesięcy nie oddał bankowi nawet jednej trzeciej pożyczonego kapitału, dalej jest mu winien ponad 200 tys. zł.

100 tys. zł w portfelu pozwoli na przedterminową całkowitą spłatę kredytu z ratami malejącymi dokładnie po 20 latach. Gdyby w tym samym momencie te 100 tys. zł nadpłacał klient z ratami równymi, nadal zostałby z długiem wobec banku rzędu ponad 50 tys. zł.

Takiż to matematyczny urok rat równych. W samej pierwszej racie kredytu część kapitałowa w przypadku rat malejących wynosi ok. 833 zł, zaś przy ratach równych ledwie 360 zł.

Mamy więc kolejną wadę kredytów z ratami równymi - są nie tylko droższe, ale i ciężej od nich uciec. Klient najpierw płaci bankowi jego wynagrodzenie, a dopiero potem zaczyna na serio spłacać zadłużenie.

Zatem nie za bardzo wiemy jak są wyliczane raty równe, ale korzystamy z nich, bo robią zdecydowanie lepsze pierwsze wrażenie. Są znacznie niższe od rat malejących, a kredyt jest dostępniejszy. Jest czym kusić. Tylko, że to wszystko złudzenia. Bo w całym okresie spłaty raty równe okażą się znacznie droższe od malejących, a odsetki będą naliczane głównie na początku, co czyni je niemożliwymi do uniknięcia poprzez wcześniejszą spłatę.

Klienci stają więc przed wyborem z trzema opcjami:
• nie brać kredytu w ogóle
• wziąć kredyt z pierwszą ratą 1 610 zł
• wziąć kredyt z pierwszą ratą 2 100 zł

Pierwsza opcja odpada, bo kredyt to jedyna szansa na mieszkanie. Trzecia, o ile jest nawet możliwa, jest znacznie dotkliwsza. Dla wielu łatwiej jest przełknąć ratę 1 600 zł przez 30 lat, niż ponad 2 000 zł przez kilka pierwszych lat kredytu. Jeszcze gdyby te najwyższe raty płacić za 10 czy 20 lat - może wtedy nikt by się nimi nie przejmował. Ale akurat na początku, gdy jest masa innych wydatków? Nie ma innego wyjścia, trzeba zdecydować się na bramkę nr 2 - ratę 1 610 zł.

Swoją drogą jest rzeczą niezmiernie ciekawą, czy zawsze doradcy bankowi pokazują swoim klientom wykresy podobne do tych moich powyżej - czyli w jak ślimaczym tempie spłaca się z początku kapitał w ramach rat równych, oraz jak dużo więcej odsetek łącznie się zapłaci. Zapewne niejednokrotnie zatrzymują się tylko na pokazaniu różnicy w pierwszej racie równej i malejącej, albo w ogóle opuszczają ten fragment, bo na raty malejące ich klienta nie stać.

Wygląda więc na to, że kredytobiorcy są w sytuacji patowej. Muszą przystać na warunki gry zaproponowane przez bank, choćby kosztowałoby ich to równowartość nowego samochodu średniej klasy.

Propozycja Comperia.pl - oddemonizować raty malejące

Idealne dla kredytobiorców byłoby połączenie najlepszych cech rat równych i malejących. Z równych warto byłoby wziąć niską wysokość w początkowym okresie spłaty. Z malejących - równomierne spłacanie kapitału w każdej racie.

Może więc dałoby się uśredniać część odsetkową. Skoro ta wynosi (dla analizowanego przykładu) od 1 250 zł w pierwszym miesiącu do 3,47 zł w ostatnim, to może lepiej byłoby, gdyby klient spłacał przez cały okres spłaty tyle samo - średnią z części odsetkowej wszystkich rat kredytu. Taka średnia część odsetkowa wyniosłaby wtedy ok. 627 zł, a cała pierwsza rata ledwie 1 460 zł (627 zł części odsetkowej i 833 zł części kapitałowej). Brzmi znacznie lepiej niż 2 083 zł w „standardowej” wersji rat malejących.

Oczywiście, oprocentowanie kredytów się zmienia, ale nie byłoby matematycznie trudne wyliczanie średniej części odsetkowej dla każdej raty. W danym miesiącu oprocentowanie wynosi 5 proc.? Proszę bardzo, przeciętnie przez cały okres spłaty spłacałbyś 627 zł odsetek miesięcznie, więc tyle niech wyniesie część odsetkowa aktualnej raty. Oprocentowanie wzrasta do 6 proc.? Przy takim kredycie średnio spłacałbyś co miesiąc 751 zł - tyle niech wyniesie część odsetkowa dzisiejszej raty. Oprocentowanie spada do 4 proc.? Proszę bardzo - zapłacisz 502,50 zł odsetek.

Inne rozwiązanie? Jeśli kredytobiorca nie jest w stanie regulować początkowych szczególnie wysokich rat malejących, niech określi maksymalną ratę, jaką mógłby płacić. Reszta niech mu się „kumuluje”, a tę kwotę odda w dalszych ratach (gdy standardowo rata malejąca byłaby już niższa od tej określonej przez kredytobiorcę).

To tylko przykłady pogodzenia interesów banków i klientów. Pierwsze zarobiłyby właściwie tyle samo co w przypadku rat malejących. Klienci natomiast dostaliby niższe raty, wyższą zdolność kredytową, niższe odsetki niż w ratach równych, i równomiernie spłacane zadłużenie (tyle samo co miesiąc). Wystarczyłoby tylko trochę dobrej woli. Czemu nie zrobić więc pożytecznej rewolucji w wyliczaniu rat?

Autor: Mikołaj Fidziński
Comperia.pl